SANTO DOMINGO.- En el expediente de solicitud de medida de coerción instrumentado por el Ministerio Público sobre la alegada estafa inmobiliaria operada supuestamente por Novasco Real Estate, abundan nombres de agentes y agencias inmobiliarias, desde cuyas cuenta se hicieron transacciones bancarias.
Desde novatos hasta veteranos agentes inmobiliarios que vendieron unidades en los citados proyectos, otros que invirtieron aprovechando la “ganga”, de precios de apartamentos ofertados a irrisorias sumas, aún conociendo que las cifras del mercado actual de bienes inmuebles no se corresponde con el monto fijado por dichos desarrollos.
Las debilidades de vendedores que no cumplen con la debida diligencia, salta a la vista cuando ocurren casos como el más reciente que involucra más de 18 mil dólares, que habrían recibido los imputados en el caso, por parte de más de 120 adquirientes. Por el caso el Ministerio Público apresó a tres supuestos implicados, mientras una cuarta continua prófuga.
El Inmobiliario consultó a Reyna Echenique, veterana asesora inmobiliaria, especialista en derecho inmobiliario, sobre los pasos que ha de tomar en cuenta un agente inmobiliario a la hora de vender una propiedad, para evitar caer en situaciones engañosas.
Reyna Echenique. (FUENTE EXTERNA).
Basándose en los conocimientos adquiridos sobre el derecho dominicano y especialmente en los tres pilares legales en las transacciones inmobiliarias que son el Código Civil Dominicano, la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y la ley 358-05 sobre Protección al Consumidor, la CEO de Echenique Group, compartió el siguiente protocolo:
Verificar la titularidad y estado legal del inmueble mediante:
- Certificación del Estado Jurídico del inmueble para confirmar que no tiene impedimentos legales
- Certificado de Título o Carta Constancia actualizada
- Si tiene hipoteca, verificar el estado de la misma
- En caso de propietarios casados, confirmar el consentimiento de ambos cónyuges
Realizar la debida diligencia del vendedor:
- Documentos de identidad vigentes
- En caso de persona jurídica, verificar documentos societarios, poderes, actas de asamblea, certificación de pago de impuestos sobre activos
- Completar el formulario KYC (Know Your Client) según Ley 155-17 contra Lavado de Activos (Formulario Conoce a tu Proveedor para la parte vendedora)
Inspección física del inmueble:
- Verificar el estado real de la propiedad
- Comprobar que coincida con la documentación
- En caso de terrenos, preferiblemente realizar levantamiento con un agrimensor que tenga experiencia
Sobre la venta de inmuebles por debajo de los precios del mercado, dijo que esta práctica puede implicar varios riesgos legales:
- Podría constituir un fraude si hay engaño intencional
- Puede violar la Ley 155-17 contra Lavado de Activos si se usa para evadir controles
- Genera responsabilidad civil por daños y perjuicios según el Art. 1382 del Código Civil
- Puede constituir una práctica desleal según la Ley 358-05 de Protección al Consumidor
Acerca de la implicación legal del agente inmobiliario en proyectos engañosos, sostuvo que el mismo puede enfrentar:
- Responsabilidad civil por daños y perjuicios (Art. 1382 Código Civil) si se demuestra que no hizo la debida diligencia
- Responsabilidad penal si se demuestra complicidad en el fraude
- Sanciones administrativas por violación a la Ley 155-17
- Pérdida reputacional
- Corresponsabilidad en la devolución de valores según la Ley 358-05
Para prevenir nuevos casos, la especialista recomienda:
- Implementar protocolos rigurosos de due diligence:
- Verificación exhaustiva de documentación legal
- Valoración profesional del inmueble
- Investigación de antecedentes del vendedor/desarrollador
- Documentar todas las transacciones:
- Mantener expedientes completos
- Usar contratos escritos detallados
- Conservar evidencia de todas las comunicaciones
- Capacitación continua:
- Actualización en normativa inmobiliaria
- Entrenamiento en detección de fraudes
- Conocimiento de leyes anti-lavado
- Establecer políticas claras:
- Procedimientos de verificación estandarizados
- Límites mínimos de precio según mercado
- Protocolos de reporte de operaciones sospechosas
“Estas recomendaciones se basan en el marco legal dominicano, especialmente en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, el Código Civil, la Ley 155-17 contra Lavado de Activos y la Ley 358-05 de Protección al Consumidor”, concluyó Echenique.
