“Este apartamento se alquila mínimo 20 noches al mes. Empieza a producir dinero desde el primer día«.
Frases como estas se repiten una y otra vez en TikTok, Instagram y YouTube. Y aunque suenan atractivas, a simple vista no resisten ni el análisis más básico. Cuando se confrontan con los datos reales del turismo y el mercado inmobiliario dominicano, se desmontan solas. No hace falta ser economista ni inversionista experto: basta con observar las cifras para ver que esta promesa de «compra financiado y Airbnb lo paga solo» es una ilusión peligrosa.
Airbnb no es una impresora de dinero
La narrativa de que se puede comprar un apartamento con financiamiento y pagarlo completamente con ingresos de Airbnb parece seductora. Es una promesa que se viraliza con facilidad porque apela al deseo de lograr libertad financiera rápida, sin esfuerzo, y sin capital propio. Pero como toda inversión, la realidad es mucho más compleja.
Los números no dan
Según el Ministerio de Turismo, para 2025 se proyecta la llegada de más de 12 millones de turistas a la República Dominicana. De ese total, más del 80% se hospedan en hoteles, de acuerdo con datos del Banco Central. Es decir, el mercado real disponible para propiedades en Airbnb representa como máximo el 20% del total de turistas, y eso siendo generosos.
Ahora bien, de acuerdo con AirDNA y otras plataformas de análisis del mercado de rentas cortas, hay más de 20,000 propiedades activas en Airbnb en todo el país.
Si asumimos (en un escenario ideal e irreal) que los 2.4 millones de turistas que no van a hoteles se repartieran exclusivamente entre esas propiedades, cada propiedad recibiría apenas 0.12 turistas al año, es decir, menos de un turista al año por propiedad.
Esto sin tomar en cuenta la tasa de ocupación promedio, que para las principales ciudades ronda entre 35% y 55%, lo que equivale a entre 10 y 16 noches de ocupación al mes en el mejor de los casos, y solo para propiedades excepcionales, bien ubicadas y bien gestionadas.
El mito de las 20 noches
Una de las afirmaciones más frecuentes entre promotores de este modelo es que el apartamento “se alquila 20 noches al mes”, como si eso fuera la norma. Pero eso no es un promedio, es una excepción.
Para lograr 20 noches al mes de ocupación de manera sostenida, una propiedad tendría que estar en una zona de alta demanda turística, contar con gestión profesional y mantener estándares impecables. Y aún así, competiría con miles de opciones similares.
En la práctica, menos del 10% de las propiedades listadas en plataformas como Airbnb logran esa tasa de ocupación sostenida. La gran mayoría operan con fluctuaciones, temporadas bajas, cancelaciones y días sin reservas.
¿Dónde queda el préstamo?
Comprar un apartamento financiado con la expectativa de que las rentas de Airbnb pagarán la cuota mensual es asumir un riesgo elevado.
La mayoría de los préstamos hipotecarios en el país tienen tasas que van del 9% al 13% anual, con cuotas mensuales que rara vez bajan de los RD$20,000 a RD$30,000.
Para cubrir esa cuota solo con Airbnb, el apartamento tendría que generar entre RD$35,000 y RD$50,000 mensuales, luego de gastos operativos, comisiones, limpieza, mantenimiento, tarifas de plataforma, y reservas para imprevistos.
Muy pocos lo logran
Una inversión no es una ilusión. Invertir en bienes raíces es una estrategia de largo plazo. Lo correcto es adquirir propiedades cuando se cuenta con un capital de respaldo, y con expectativas de retorno a 8 o 10 años, no en 12 meses.
Airbnb puede ser una excelente herramienta de ingreso complementario si el inversionista ya tiene el inmueble, o si el préstamo tiene respaldo y no depende exclusivamente de una ocupación imposible de garantizar. Prometer lo contrario es vender humo.
La responsabilidad del asesor
Aquí es donde entra el rol ético y profesional del asesor o broker inmobiliario. No es suficiente con repetir lo que “funcionó una vez” o mostrar capturas de ingresos excepcionales en un mes de alta ocupación. Un verdadero asesor inmobiliario informa con base en datos reales, evalúa riesgos, explica los costos ocultos, y acompaña al cliente a tomar decisiones responsables. Vender ilusión es más fácil. Pero es una traición a largo plazo.
¿Y la marca país?
Más allá del impacto económico individual, el auge descontrolado de Airbnb puede dañar la imagen del país como destino turístico de calidad. El turismo es la principal fuente de ingreso de República Dominicana, y los hoteles cumplen con una regulación estricta: pagan impuestos, cumplen normativas, contratan personal formal y garantizan estándares.
En cambio, muchos propietarios de Airbnb operan sin capacitación, sin regulación, sin control sanitario o de seguridad. Esto no solo genera una experiencia desigual para el turista, sino que afecta la reputación de nuestro país, que tanto cuesta mantener. A través del Ministerio de Turismo, todos los dominicanos invertimos en posicionar la marca país. No es justo ni sostenible que esa inversión se vea perjudicada por un modelo informal que evade responsabilidades y debilita el sistema.
Conclusión
Airbnb es una plataforma útil, una alternativa válida, pero no es una solución mágica. La promesa de que comprando hoy recibirás ingresos mañana que cubren el préstamo no es más que eso: una promesa sin sustento. Como inversionistas, como asesores, como país, debemos apostar por un crecimiento responsable, informado y sostenible.
