Cada vez más desarrolladores e inversionistas que provienen del mercado residencial —urbano o turístico— están incursionando en el mundo de los activos comerciales, corporativos e industriales en República Dominicana. El apetito está ahí: estos segmentos prometen rentabilidad, diversificación patrimonial y mayor valor por metro cuadrado. Sin embargo, también exigen una lógica completamente distinta. Aplicar las reglas del juego residencial a este nuevo terreno suele derivar en errores costosos.
Aquí comparto algunos de los más comunes que he observado en la práctica, así como recomendaciones para evitarlos desde el día uno.
1. Aplicar criterios residenciales a productos que operan con otra lógica
Uno de los errores más frecuentes es suponer que desarrollar un edificio corporativo, una nave o un local comercial es simplemente escalar un proyecto residencial. Nada más lejos de la realidad. En este mundo no se prioriza la estética, sino la funcionalidad operativa: altura libre, resistencia de piso, infraestructura eléctrica, accesos de carga, conectividad, ubicación, acceso a transporte público, visibilidad, exposición, entre otros. Los proyectos exitosos no son necesariamente los más bonitos, sino los más eficientes y adaptables en el corto, mediano y largo plazo y para diversos tipos de negocios.
2. No entender las diferencias en tiempos de venta y alquiler
En el mercado residencial es común que las propiedades se vendan incluso antes de estar listas, en planos, y se ocupen tan pronto son entregadas, o por su usuario final o por un inquilino de renta corta o larga. En cambio, en el mercado corporativo, comercial e industrial los ciclos de colocación son más largos. Esto se debe a varios factores:
- Las propiedades comerciales suelen entregarse en obra gris, lo que representa una ventaja para el desarrollador, pero implica un alto costo de adecuación para el inquilino o comprador.
- Las empresas formalizan contratos sólo cuando la propiedad está lista para operar o próximo a su entrega. En comercial, si la propiedad esta muy HOT, se pueden reservar antes.
- Si el comprador es un inversionista que construye, desarrolla y adquiere para alquilar, debe asumir que la colocación de la renta no comienza inmediatamente después de la entrega, aunque el proceso de comercialización si comienza desde la construcción.
Esto cambia completamente la ecuación de flujo de caja. Aunque el precio por metro cuadrado pueda ser mayor que en el residencial, los tiempos de retorno son distintos.
3. Sobreestimar la capacidad de precolocar antes de la entrega
Es retador lograr contratos firmes de alquiler en fase de construcción, especialmente cuando hablamos de locales comerciales o espacios corporativos grandes. En el caso del industrial se puede, siempre y cuando se construya a la medida (build to suit). Muchas empresas, por políticas internas, no pueden comprometerse hasta ver el espacio terminado. Además, los montos de depósito suelen ser importantes y no todos los inquilinos están dispuestos a inmovilizar capital durante 12 o 24 meses de espera.
4. No considerar el perfil y las necesidades reales del comprador o usuario
Hoy día, el mercado dominicano está conformado por distintos tipos de inversionistas:
- Fondos institucionales (AFIs, fideicomisos, fondos públicos o privados)
- Grupos patrimoniales empresariales o familiares
- Inversionistas individuales o empresariales que compran para alquilar o usar
En todos los casos, es clave diseñar pensando en rentabilidad, funcionalidad y adaptabilidad. La arquitectura debe ser un facilitador de ocupación, no un obstáculo.
5. Ignorar el impacto de las adecuaciones y nuevas expectativas del mercado
En el sector residencial, las propiedades se entregan listas para usarse. En lo comercial, corporativo e industrial, la entrega en obra gris es la norma. Pero esto está empezando a cambiar.
Cada vez más inquilinos, especialmente empresas medianas y grandes, están solicitando que el propietario realice ciertas mejoras o adecuaciones antes de la ocupación. Aquí entran dos conceptos fundamentales que los desarrolladores deben conocer:
- Tenant Allowance: El propietario asume el costo de ciertas adecuaciones (pisos, techos, iluminación, aire, etc.) y lo recupera como parte del alquiler durante la vigencia del contrato. Es, en esencia, una especie de financiamiento incorporado.
- Tenant Improvement: Se refiere a mejoras que se hacen para adaptar el espacio al inquilino, pero que se quedan como valor agregado del activo. El inquilino puede no pagarlas directamente, pero acepta un alquiler más alto o un contrato más largo.
Ambos esquemas tienen implicaciones financieras y deben considerarse al momento de proyectar retornos.
6. No entender la diferencia entre «obra gris», «plug & play» y «llave en mano»
Ya no basta con tener una buena ubicación. Los inquilinos hoy buscan soluciones integrales. Por eso, también es importante distinguir estos términos:
- Obra gris: Espacio sin terminaciones. Menor inversión inicial para el desarrollador y propietario, pero más difícil de alquilar rápidamente.
- Plug & Play: Espacios semi equipados, con climatización, pisos, luminarias, divisiones básicas. El inquilino puede mudarse rápido con pocas adecuaciones.
- Llave en mano (turnkey): El propietario entrega el espacio completamente terminado y listo para operar, según las especificaciones del inquilino.
Este último esquema suele requerir contratos a largo plazo, ya que el propietario necesita tiempo para recuperar la inversión adicional. Pero también aumenta significativamente las posibilidades de colocación, especialmente con usuarios corporativos.
7. Subestimar la importancia de la estrategia comercial anticipada
Desarrollar sin una estrategia de comercialización clara desde el inicio es otro error común. Muchos comienzan a promocionar una vez la obra está terminada, cuando lo ideal es involucrar arquitectos y brokers especializados desde la fase de embrionaria del proyecto. Esto permite validar el producto, captar posibles anclas y llegar a mercado con ventajas competitivas desde el día uno.
Conclusión:
El mercado comercial, corporativo e industrial es una gran oportunidad para inversionistas y desarrolladores. Pero no es una réplica del mundo residencial. Tiene su propia lógica de tiempos, costos, negociación y colocación.
El precio por metro cuadrado puede ser más alto, pero la ocupación puede tardar más. La entrega en obra gris puede ser más económica, pero el mercado exige cada vez más adecuaciones. Y mientras algunos inquilinos están dispuestos a pagar por mejoras, muchos esperan que el propietario las asuma o las financie.
Entender esta dinámica —y planificar con base en ella— es clave para lograr activos rentables, sostenibles y realmente alineados con lo que el mercado está demandando. Como inversor, debes tomar decisiones informadas, anticipar escenarios reales y evitar errores que se pueden prevenir con estrategia
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