Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
“Devuélvame mi depósito completo porque no hay daños” es una frase que resuena con frecuencia en las oficinas inmobiliarias al finalizar contratos de alquiler. A menudo, lo que debería ser un simple trámite se convierte en un momento de tensión que puede manchar la experiencia de todas las partes involucradas. La gestión de los depósitos de garantía en asuntos de alquileres, probablemente uno de los aspectos más delicados de nuestra profesión, revela no solo nuestro conocimiento de la legislación vigente, sino la solidez de nuestros principios éticos como profesionales del sector.
El verdadero propósito del depósito
El depósito de garantía tiene una función específica y clara en nuestra legislación: proteger al propietario ante posibles daños causados por el inquilino durante su ocupación del inmueble. La Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles establece un marco legal riguroso para su gestión, disponiendo en su artículo 19 que estos valores deben depositarse en el Banco Agrícola, institución que actúa como tercero imparcial.
Este requisito legal, lejos de ser un simple trámite burocrático, constituye una garantía de transparencia que beneficia tanto a propietarios como a inquilinos, estableciendo claridad en un aspecto que, de no manejarse adecuadamente, puede convertirse en fuente de conflictos innecesarios.
El riesgo de las prácticas inadecuadas
En mis años de experiencia en el sector inmobiliario dominicano, he observado con preocupación cómo algunas prácticas alejadas de lo establecido en la ley han ido normalizándose. La retención injustificada de porcentajes significativos de estos depósitos sin documentación adecuada de daños es una de ellas.
Estas prácticas, aunque puedan parecer beneficiosas a corto plazo para algunos intermediarios, tienen un efecto devastador en la confianza del mercado. Cada cliente que experimenta una retención injustificada se convierte potencialmente en un detractor del sistema inmobiliario formal, afectando la percepción general sobre nuestro sector.
Lo que establece nuestra legislación
El artículo 23 de la Ley General de Alquileres es claro al establecer que la devolución del depósito requiere certificación del propietario o administrador autorizado, y que solo puede retenerse para “sufragar los gastos de reparación que requiera el inmueble por causa imputable al inquilino, en caso de existir daños”.
Es importante destacar aspectos fundamentales que todo profesional inmobiliario debe conocer:
- La facultad para determinar retenciones recae exclusivamente en el propietario o su administrador formalmente autorizado.
- Cualquier deducción debe estar documentada y relacionarse estrictamente con daños verificables al inmueble.
- No existe base legal para retenciones por conceptos como “gastos administrativos”, “inspecciones” o “comisiones de cierre”.
- Las controversias sobre la devolución deben resolverse ante el Juzgado de Paz correspondiente (artículo 24).
La ética profesional como diferenciador
¿Qué diferencia a un agente inmobiliario profesional de un simple intermediario? Precisamente la adherencia a prácticas éticas que trascienden el beneficio inmediato. En lo referente a los depósitos, existen acciones concretas que podemos implementar:
Documentar meticulosamente el estado del inmueble al inicio del contrato, mediante inventarios detallados e idealmente con soporte fotográfico o videográfico.
Establecer procedimientos claros para la inspección final, donde idealmente participen tanto el propietario como el inquilino.
Abstenerse de intervenir en la determinación de retenciones si no se cuenta con autorización formal del propietario para actuar como administrador.
Explicar transparentemente a ambas partes, desde el inicio de la relación contractual, el proceso legal para la devolución del depósito.
Consejos prácticos para todas las partes
Para propietarios:
- Registre oficialmente el depósito en el Banco Agrícola como establece la ley, conservando comprobantes de dicho registro.
- Realice inspecciones detalladas y documentadas antes de entregar el inmueble, firmadas por ambas partes.
- Establezca claramente en el contrato las condiciones para la devolución del depósito.
- Al finalizar el contrato, emita por escrito la certificación para la devolución del depósito, documentando cualquier retención con evidencias claras y presupuestos de reparación.
- Considere trabajar exclusivamente con agentes miembros de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias AEI, quienes se rigen por un código ético que garantiza prácticas profesionales.
Para inquilinos:
- Exija que el depósito sea formalmente registrado en el Banco Agrícola y solicite el comprobante.
- Documente exhaustivamente el estado del inmueble al inicio (fotografías fechadas, inventario firmado).
- Reporte inmediatamente cualquier daño preexistente o que ocurra durante su estadía.
- Al finalizar el contrato, solicite una inspección conjunta con el propietario o su representante autorizado.
- Prefiera agentes inmobiliarios acreditados por la AEI, cuyos estándares profesionales incluyen transparencia en la gestión de depósitos.
Para agentes inmobiliarios:
- Conozca a profundidad la legislación sobre depósitos y explíquela claramente a ambas partes.
- Diseñe formatos estandarizados para inspecciones de entrada y salida.
- Facilite el proceso de registro del depósito en el Banco Agrícola.
- Actúe como mediador imparcial en caso de conflictos, recomendando soluciones basadas en evidencias y no en percepciones.
- Si no está acreditado por la AEI, considere unirse a esta asociación para fortalecer sus credenciales profesionales y acceder a capacitación especializada.
Reputación: el activo más valioso
En un mercado cada vez más informado y exigente, la reputación se ha convertido en el activo más valioso para cualquier profesional inmobiliario. Esta no se construye con operaciones individualmente rentables, sino con una trayectoria consistente de transparencia y profesionalismo.
Los clientes extranjeros, particularmente, provienen de mercados donde la gestión de depósitos está altamente regulada y fiscalizada. Sus expectativas sobre la transparencia en estos procesos son elevadas, y satisfacerlas representa una oportunidad para posicionarnos como profesionales de estándar internacional.
Un compromiso con la excelencia
El manejo transparente de los depósitos de garantía no es simplemente una obligación legal; es una declaración de principios profesionales. Cuando actuamos con absoluta claridad en este aspecto, enviamos un mensaje poderoso sobre el tipo de servicio que ofrecemos en todos los ámbitos de nuestra práctica.
La Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI) ha posicionado el tema de la transparencia y la ética profesional como pilares fundamentales de sus miembros. Trabajar con agentes acreditados por la AEI ofrece tanto a propietarios como a inquilinos una capa adicional de seguridad, al contar con profesionales comprometidos con un código de ética que establece claramente las mejores prácticas en la gestión de todos los aspectos de la relación inmobiliaria, incluidos los depósitos de garantía.
La madurez del sector inmobiliario dominicano avanza a pasos agigantados. Es nuestra responsabilidad, como profesionales comprometidos con la excelencia, asegurar que prácticas como la gestión de depósitos evolucionen al mismo ritmo que los demás aspectos del mercado.
La transparencia en la gestión de los depósitos no es solo un requisito legal, sino un compromiso con la construcción de un sector inmobiliario dominicano confiable, ético y verdaderamente profesional. Trabajar con miembros de la AEI es una decisión inteligente tanto para propietarios como para inquilinos que buscan esta garantía de profesionalismo.
Y recordemos siempre: aunque nuestra Ley de Alquiler No.4314, sea «vieja o desactualizada por ser del 1955», sigue siendo la ley. Y mientras esté vigente, nuestro compromiso como profesionales es conocerla, respetarla y aplicarla correctamente.
Este artículo forma parte de la serie ‘Buenas Prácticas Inmobiliarias en RD’.
La autora es abogada inmobiliaria, empresaria inmobiliaria CEO Echenique Group, Coach, capacitadora y conferencista certificada por John Maxwell y Tania Báez, Secretaria de la Junta Directiva AEI 2024-2026, tealtor especializada en el sector inmobiliario dominicano e internacional.
