El vacío legal que está costando millones y destruyendo sueños de inversión.
Hace dos semanas, recibí una llamada desesperada de una cliente que acababa de recibir las llaves de su apartamento dentro de un complejo turístico en Punta Cana. “Doctora, me están cobrando $500 por servicios que nunca me explicaron, y me prohibieron rentar mi propiedad sino firmo el reglamento del complejo. ¿Esto es legal?”
Esta conversación se repitió varias veces por dos semanas en mi oficina. El denominador común: nadie leyó los reglamentos del complejo antes de comprar, ni antes de firmar.
Como abogada y asesora inmobiliaria ha asesorado varias transacciones en desarrollos turísticos, he observado una situación que requiere nuestra atención urgente para proteger la fortaleza de nuestro sector al que llamamos turismo inmobiliario: los reglamentos en complejos podrían estar operando en un vacío legal que necesita ser atendido.
La realidad oculta de los grandes complejos
En mis 20 años de práctica legal inmobiliaria, he visto cómo estos majestuosos complejos turísticos han creado sus propios «mini-estados» con reglas que pueden sorprender, y en algunos casos, vulnerar derechos fundamentales de los propietarios o aspirantes a ser propietarios.
El problema no es que existan reglamentos. El problema es que operan sin un marco legal específico que los regule
A diferencia de los reglamentos de condominios, que están claramente establecidos por la Ley 5038 y sus modificaciones, los reglamentos de estos complejos turísticos funcionan en una zona gris legal que puede generar conflictos costosos y prolongados.
¿Qué está pasando realmente?
Los reglamentos de estos complejos pueden incluir restricciones que van desde:
- Limitaciones en el uso de la propiedad (prohibiciones de rentas cortas, restricciones de huéspedes, familias, amistades etc)
- Cobros obligatorios no claramente especificados en el contrato de compra
- Normas de construcción y modificaciones extremadamente restrictivas
- Regulaciones sobre mascotas que pueden sorprender a los propietarios
- Horarios de acceso y uso de áreas comunes más restrictivos que los condominios tradicionales
- Cláusulas de exclusividad comercial que pueden limitar actividades económicas
Las preguntas del millón de dólares son: ¿Cuántos compradores conocen estas restricciones antes de firmar? ¿Cuántos agentes inmobiliarios saben que estos reglamentos existen y los han estudiado a fondo antes de asesorar a sus clientes?
El costo de la ignorancia
He documentado casos donde propietarios han enfrentado:
- Multas inesperadas por violaciones de reglamentos que desconocían
- Limitaciones de rentabilidad por restricciones no reveladas oportunamente
- Conflictos legales prolongados por interpretaciones ambiguas de reglamentos
- Pérdida de valor por restricciones que afectan la comercialización posterior
Un error en la comprensión de estos reglamentos puede costar más que la comisión de toda una venta.
El vacío legal que nadie menciona
Aquí está el problema fundamental: estos reglamentos no están regidos por ninguna ley especial que los supervise como ocurre con los condominios.
Esto significa que:
- No hay un marco legal claro que establezca límites a las restricciones
- Los propietarios tienen menos protección legal ante posibles abusos
- No existe un mecanismo de supervisión gubernamental específico
- Los conflictos se resuelven en tribunales comunes, no en instancias especializadas
Esta situación puede vulnerar derechos fundamentales como el derecho de propiedad consagrado en el artículo 51 de la Constitución Dominicana y los derechos del consumidor consagrados en la ley 358-05.
La responsabilidad compartida
Para los agentes inmobiliarios:
Ya no basta con conocer el proyecto. Necesitas dominar el reglamento del complejo.
Cuando vendes en un complejo turístico cerrado, como los mencionados más arriba, no solo vendes un apartamento; vendes un estilo de vida con reglas específicas. Tu credibilidad profesional depende de que tu cliente no se sorprenda después de la entrega.
Para los desarrolladores:
Construir en estos complejos requiere conocimiento profundo de sus reglamentos antes de comercializar.
He visto desarrolladores prometer amenidades o usos que luego resultan violatorios de los reglamentos del complejo madre. El resultado: clientes frustrados y litigios evitables.
Pero hay un problema más grave: muchas constructoras envían únicamente el contrato de promesa de venta, sin incluir el reglamento del complejo. Esta práctica debe cambiar inmediatamente. El reglamento debe acompañar siempre al contrato inicial, no aparecer como sorpresa en la entrega.
Para los compradores:
Exige leer y firmar los reglamentos antes del contrato final, no después.
Mi recomendación legal urgente:
A los administradores de complejos: Registren sus reglamentos en Pro Consumidor para evitar que se consideren contratos de adhesión abusivos. Esta medida preventiva puede evitar litigios costosos y generar mayor transparencia. Exijan a las constructoras que operen o estén construyendo dentro de sus complejos que incluyan siempre el reglamento junto al contrato de promesa de venta.
A las constructoras: Pongan en conocimiento tanto al agente como al comprador sobre el reglamento del complejo desde el primer contacto. No envíen solo el contrato; incluyan el reglamento completo. Esta transparencia inicial evita litigios futuros y construye confianza.
A las entidades financieras: Evalúen los reglamentos de complejos antes de otorgar financiamiento. Un reglamento abusivo puede convertir su garantía en un activo ilíquido. ¿Qué sucede cuando se adjudican una propiedad pero no pueden venderla por restricciones del complejo? Este riesgo sistémico requiere evaluación previa.
A los profesionales del sector: Incorporen la revisión de reglamentos como parte estándar de su proceso de venta y Debida Diligencia. No es opcional; es supervivencia profesional. Recuerden: no venden solo el proyecto, venden todo el complejo y su ecosistema regulatorio.
A los compradores: Nunca firmen un contrato sin haber leído y comprendido completamente los reglamentos del complejo.
El llamado a la acción
Como abogada, asesora inmobiliaria y autora del libro «Bienes Raíces desde un Punto de Vista Legal», hago un llamado urgente a nuestro sector:
Se hace imperativa la modificación de la Ley 5038 para incluir regulaciones específicas sobre estos complejos turísticos y sus reglamentos. La realidad es que no todos los reglamentos actuales son «nobles» – algunos vulneran derechos fundamentales de los adquirientes bajo el pretexto de que son «reglas del complejo.»
Necesitamos reglas claras, pero reglas que no violen derechos. Reglas sin abuso de poder. Reglas que no sean arbitrarias ni unilaterales.
He documentado casos donde compradores firmaron un reglamento, pero el reglamento vigente cambió drásticamente después, amparado en cláusulas que permiten «modificaciones unilaterales cuando la administración lo considere conveniente.» Esto no es derecho; esto es abuso.
Como bien dijo Benito Juárez: «El respeto al derecho ajeno es la paz.» Este principio debe regir estos complejos.
Mientras tanto, la única protección real es el conocimiento preventivo y la transparencia desde el primer contacto.
La pregunta que cambia todo
Antes de tu próxima venta en cualquiera de estos complejos, pregúntate: ¿Puedo explicar a mi cliente exactamente qué puede y qué no puede hacer con su propiedad según el reglamento del complejo?
Si la respuesta es no, entonces tu cliente está comprando a ciegas, y tú estás vendiendo en territorio peligroso.
Un reglamento no leído es un problema garantizado.
Actuar de manera opaca no solo daña al comprador individual; daña al sector inmobiliario completo, incluyendo la inversión extranjera, el turismo y nuestra economía. La transparencia y el respeto a los derechos no son opcionales; son la base de un sector sostenible y confiable y una Seguridad Jurídica garantizada.
La excelencia profesional en el sector inmobiliario de lujo ya no se mide solo por las ventas cerradas, sino por los conflictos evitados y los derechos respetados. Recuerda esto…”El verdadero lujo de los bienes raíces es la Seguridad Jurídica”
Este artículo forma parte de la serie ‘Protección Legal en Bienes Raíces’.
Las opiniones expresadas en este artículo son responsabilidad exclusiva del autor.
