La seguridad jurídica en el desarrollo inmobiliario depende de contratos bien redactados. Esta guía presenta las claves esenciales para proteger inversiones inmobiliarias a través de una redacción efectiva y actualizada.
Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobilario
Como cierre de nuestra serie sobre seguridad jurídica en inversiones inmobiliarias dominicanas, este análisis revela las claves para una redacción contractual efectiva. Mi experiencia demuestra que los contratos bien estructurados reducen litigios en un más de un 70% y protegen eficazmente las inversiones de ambas partes. La transformación digital y nuevas prácticas contractuales exigen actualizar nuestros métodos de redacción.
Los contratos mal redactados generan pérdidas millonarias y extensos conflictos legales que podrían evitarse. Tras analizar cientos de casos en los últimos años, he identificado que tres errores críticos se repiten constantemente: justificación inadecuada del derecho de propiedad, fechas de entrega ambiguas y modificaciones sin límites claros. La buena noticia es que existe una solución.
Justificación del derecho: La propiedad no se declara, se justifica
La justificación del derecho de propiedad (documentación legal que acredita la titularidad del inmueble) constituye el pilar fundamental. No basta mencionar “el proyecto se construirá en tal terreno”; el contrato debe especificar claramente por medio del cual la parte vendedora tiene la “calidad” para vender, especificar el número de certificado de título, anexar copia de la certificación del estado jurídico actual y permisos vigentes. La omisión de estos elementos puede resultar en nulidad contractual.
Fechas ciertas: Obligación legal ignorada
«Le entregaremos en 36 meses después de los permisos» es una frase que veo constantemente y que viola el Código Civil dominicano. Las fechas ambiguas son la segunda causa de litigios en el sector. Empresas líderes en desarrollo ya están tomando medidas y establecen fechas específicas: «30 de diciembre de 2027″, con procedimientos claros de extensión de fechas para casos de fuerza mayor.
El Código Civil exige plazos específicos. La práctica moderna también incorpora cláusulas de entrega anticipada, beneficiando a todas las partes involucradas. Un contrato efectivo establece fechas exactas y procedimientos claros de inspección y entrega.
Los proyectos con contratos bien estructurados tienen menos litigios y la claridad contractual puede aumentar las ventas en más de 30%.
Los compradores también se están educando. «Antes firmaban sin leer, ahora exigen claridad y buscan asesoría especializada».
Control de modificaciones
Las modificaciones al proyecto son una realidad del desarrollo inmobiliario, pero requieren un marco regulatorio claro para proteger los intereses de todas las partes. Un tercer error crítico que he visto es permitirse hacer cambios sin restricciones. Un desarrollador serio debe establecer límites específicos.
Las modificaciones deben documentarse adecuadamente, estableciendo variaciones máximas permitidas y mecanismos de compensación cuando corresponda.
Modernización digital del proceso contractual
La Ley 126-02 sobre Comercio Electrónico ha revolucionado la gestión contractual en el sector inmobiliario, incorporando la validez de firmas digitales, notificaciones electrónicas y plataformas de seguimiento. Su implementación permite estructurar contratos que aprovechan las ventajas de la era digital fortaleciendo la seguridad jurídica.
La solución está en la prevención
Un contrato bien redactado no es un gasto, es una inversión que protege a todas las partes. Esta guía práctica, complemento de nuestra serie sobre seguridad jurídica inmobiliaria, proporciona herramientas concretas para elevar los estándares contractuales en el sector inmobiliario dominicano. La adopción de estas prácticas no solo previene conflictos sino que establece las bases para un desarrollo inmobiliario más seguro y eficiente.
Como sector, tenemos la responsabilidad de elevar nuestros estándares. El futuro del mercado inmobiliario dominicano depende de eso porque no podemos pretender que el Estado garantice la seguridad jurídica que se establece en la constitución si nosotros como sector no contribuimos. Recordando siempre que el verdadero lujo de los bienes raíces es la seguridad jurídica.
La autora Reyna Echenique es abogada especializada en Derecho Inmobiliario y Registral y bróker de bienes raíces con más de 18 años de experiencia. Fundadora de Echenique Group y Secretaria de la junta directiva de la AEI.
