Hace quince o veinte años, muchos propietarios en Santo Domingo, Santiago o Punta Cana se sentían orgullosos de sus torres y plazas recién inauguradas. Eran edificios modernos, con terminaciones de lujo, parqueos suficientes y clientes corporativos de primera línea. Eran, literalmente, la joya del mercado. Sin embargo, la historia cambió. Lo que en su momento fue clase A hoy puede estar en la categoría B, o hasta C, y lo que alguna vez fue referencia de prestigio, diseño, ubicación y presencia, ahora corre el riesgo de convertirse en un activo «zombi»: bien ubicado, pero vacío y sin generar ingresos.
Este fenómeno no es exclusivo de la República Dominicana. En Miami, Madrid o Panamá se repite el mismo patrón: lo que no se adapta, se queda atrás. La competencia ya no es solo la ubicación; ahora importan la eficiencia energética, la certificación ambiental, la tecnología integrada, diseño, amenidades, estacionamientos y hasta la experiencia que transmite un lobby al entrar.
Cuando los inquilinos se van
Muchos propietarios lo han vivido de cerca. Un cliente que llevaba años en un edificio, de repente anuncia que se muda. No es un capricho: es la suma de detalles que marcan la diferencia. El parqueo que antes alcanzaba ya no es suficiente, antes 1 parqueo cada 40-50 m2 y ahora mínimo 1 parqueo cada 30 m2. El lobby, que en su momento impresionaba, hoy luce anticuado, y remodelar accesos ha extendido contratos hasta 5 años. Una infraestructura obsoleta, con ascensores lentos, cableado limitado y el aire acondicionado consume más de lo que debería. Fachadas sin presencia urbana moderna. Incluso la congestión de la zona y un tráfico insostenible influye: empresas que valoraban estar en ciertas zonas ahora prefieren polos más ágiles, con acceso a transporte público y mas estacionamientos.
Hay casos locales que ilustran bien la situación. Un edificio en Piantini, al perder a su inquilino ancla, pasó varios años vacío porque el propietario no quiso invertir en modernización. Al final, tuvo que vender a un fondo de inversión inmobiliario que sí vio la oportunidad de reposicionarlo. En contraste, otra torre en Naco decidió renovar su lobby, mejorar la climatización y modernizar sistemas eléctricos. El resultado: retuvo a sus multinacionales y extendió contratos sin necesidad de bajar tarifas.
Decidir si invertir o vender
Llegado este punto, el propietario enfrenta un dilema: ¿invierto en el inmueble para volver a competir o lo vendo antes de que pierda más valor? La respuesta depende del ciclo en que esté el mercado.
En fases de expansión, como vive hoy Santo Domingo, los edificios nuevos y ademas certificaciones verdes son la primera opción y los antiguos solo sobreviven si se modernizan.
En fases de maduración, los inmuebles con más años deben competir con precio o remodelaciones.
Y en fases de ajuste, cuando suben las vacancias, las oficinas Clase B y C se vuelven atractivas precisamente por su menor costo. Saber leer en qué ciclo está tu ciudad es clave para decidir.
El «botox» inmobiliario
Para ilustrarlo, pensemos en una comparación ligera. Los inmuebles, al igual que las personas, pasan por etapas. Una mujer a los 25 años le basta con la frescura natural llena de colágeno y juventud; pero al llegar a los 50, toca invertir en mantenerse vigente: alimentación saludable, hidratación, dormir 7 horas, ejercicios de pesas, suplementación y las hermosas ayudas dermatológicas. Un «botox» en el lobby, unas horas extra de «gimnasio» en eficiencia energética, o incluso un cambio de «look» reposicionando el edificio en otro segmento. Lo que no se renueva, envejece. Lo que invierte en su imagen, sigue atrayendo miradas… y contratos que llegan a interesantes cap rates.
Estrategias que sí funcionan
Algunos propietarios logran retener inquilinos clave con inversiones selectivas: remodelan fachadas, negocian parqueos en terrenos cercanos, modernizan sistemas de climatización o agregan áreas comunes atractivas como cafeterías, rooftops, salas de reuniones, gimnasio. Otros deciden reposicionar el activo: oficinas convertidas en consultorios médicos, locales en strip malls de conveniencia, apartamentos o naves industriales en hubs de logística urbana. Y están quienes convierten la vacancia en oportunidad ofreciendo espacios listos para ocupar o dividiendo superficies en módulos más pequeños para startups, coworkings, plug and play y BPOs medianos.
Pero también hay que saber reconocer cuándo vender. Si el costo de modernizar supera la rentabilidad futura, puede ser más rentable salir del activo. En el mercado dominicano hay fondos de inversión que buscan precisamente propiedades con potencial de renovación. Y usuarios finales que compran activos porque ya crecieron y quieren dejar de ser inquilinos donde están.
El rol del asesor inmobiliario
En todo este proceso, el asesor inmobiliario especializado es más que un intermediario. Es quien ayuda al propietario a diagnosticar por qué se fue un inquilino, a comparar métricas con los competidores, a diseñar un plan de reposicionamiento viable y a conectar con arquitectos, ingenieros y fondos value-add que pueden ejecutar la estrategia.
Conclusión
Un edificio que ayer fue Clase A y hoy es Clase B no es un fracaso: es una oportunidad. Con inversión inteligente, reposicionamiento estratégico o una venta en el momento adecuado, un inmueble envejecido puede volver a ser competitivo y rentable.
En un mercado tan dinámico como el dominicano, los propietarios que reaccionan a tiempo son los que logran transformar lo viejo en nuevo otra vez.
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