Hace poco acompañé a un cliente internacional en su proceso de instalación en Santo Domingo.
Después de visitar más de cinco propiedades, eligieron un piso completo en una torre de clase A dentro del polígono financiero. El espacio era ideal: vistas espectaculares, parqueos suficientes, buena densidad y todas las amenidades que uno espera de un edificio corporativo.
Pero ahí no terminaba la historia. La verdadera negociación empezó cuando llegó el momento de firmar el contrato de alquiler.
Y aquí quiero dejar algo muy claro: yo no soy abogada. Mi recomendación siempre es que cada contrato de alquiler, sin importar el tamaño del inmueble o la trayectoria de la empresa, debe ser revisado por el abogado que representa tus intereses.
Lo que sí puedo aportar, desde mi experiencia como broker especializada en el mercado corporativo, son tips y buenas prácticas que muchas veces marcan la diferencia.
Este artículo está pensado tanto para:
- Empresas y propietarios con experiencia, que quizá llevan años alquilando o desarrollando proyectos y ya dominan estos temas, pero pueden encontrar ajustes que fortalezcan sus contratos.
- Empresas que alquilan por primera vez o con poca frecuencia. Me encuentro con muchos casos de compañías grandes, medianas o pequeñas que llevan 15 o 20 años en el mismo local, y ahora que necesitan mudarse se enfrentan a contratos de alquiler que han cambiado mucho con el tiempo. A veces, incluso, la persona que firmó aquel contrato original ya ni siquiera está en la empresa. Para estas empresas, este checklist es un punto de partida para actualizarse y tomar decisiones informadas.
Lo que pasa después de elegir la torre
El cliente ya estaba convencido de la ubicación, pero la pregunta era: ¿cómo garantizar que el contrato protegiera tanto al propietario como al inquilino? A partir de ese caso, y de muchos otros similares, comparto aquí los puntos clave que siempre recomiendo revisar:
1. Depósitos y adelantos
La nueva Ley de Alquileres en República Dominicana establece como regla dos depósitos en garantía más un mes por adelantado. Sin embargo, en el mercado comercial, corporativo e industrial, las condiciones son mucho más flexibles.
- Algunas empresas extranjeras o nuevas ofrecen más meses de depósito para transmitir confianza.
- En ocasiones, los inquilinos negocian un descuento en la renta del primer año a cambio de un pago inicial mayor («down payment»).
- En contratos de largo plazo, las partes suelen llegar a acuerdos híbridos según convenga.
Lo importante es que todo quede detallado en el contrato, sin espacios para la interpretación.
Moneda y forma de pago
Definir desde el inicio si los pagos se harán en pesos dominicanos (DOP) o dólares estadounidenses (USD). En caso de dólares, pactar bajo qué condiciones se aplicará la tasa de cambio. Un error en esta definición puede impactar seriamente la rentabilidad del contrato para ambas partes.
Honorarios legales, notariales y de brokers
Un aspecto que suele olvidarse: ¿quién cubre cada gasto y cuándo?
- Honorarios de abogados y notarios.
- Comisiones de brokers.
- Impuestos asociados al contrato.
Dejarlo claro evita discusiones al momento de firmar o registrar el contrato.
Entrega y adecuaciones
Aquí es donde suelen surgir más dudas:
- Condición de entrega: obra gris, primer uso, segundo uso o listo para ocupar.
- Tenant Improvement (TI): mejoras que el propietario paga directamente (pisos, baños, climatización, sistema contra incendios). A veces se reflejan en un aumento de la renta, otras veces se absorben como parte del precio.
- Tenant Allowance (TA): una especie de préstamo del propietario al inquilino, que luego se paga en cuotas junto con la renta. Se usa para pasar de obra gris a obra blanca o para dejar un espacio tipo plug & play con iluminación, aire acondicionado y terminaciones.
- Planos y fotografías: documentar el estado inicial y final del local. Toda modificación debe estar aprobada por escrito por el propietario.
- Condición de devolución: ¿debe entregarse tal como se recibió o con las mejoras realizadas? Algunos contratos llegan al detalle de especificar incluso el color y calidad de la pintura.
Duración y aumentos
Los contratos suelen establecer incrementos de 3 % a 5 % anuales, generalmente indexados al IPC de EE. UU., aplicando siempre el mayor.
Pero también existen esquemas más sofisticados:
- Incrementos con «piso» (mínimo) y «techo» (máximo).
- Aumentos fijos en montos: +US$1 o +US$2 por m² cada año.
- Aumentos escalonados: cada 2, 3 o 5 años.
- Ajustes diferidos: los aumentos inician a partir del segundo año.
Cláusulas contractuales críticas
- Contratos garantizados: definir si el contrato protege principalmente al inquilino (derecho a permanecer), al propietario (garantía de cobro), o si es forzoso para ambos durante un período mínimo.
- Uso permitido y densidad: actividad que se realizará y número de m² por persona según las normas del edificio.
- Subarrendamiento y salida anticipada: condiciones bajo las cuales se permiten.
- Modificaciones y reparaciones: quién autoriza, quién paga y qué se considera aceptable.
- Seguros obligatorios: responsabilidad civil, incendio y pólizas de condominio.
- Mora e incumplimiento: recargos y procesos de ejecución.
- Fuerza mayor: cómo se protegen las partes ante eventos imprevistos.
Parqueos y accesos
- Cantidad de parqueos incluidos en la renta.
- Tarifas y condiciones de los adicionales.
- Horarios de acceso al edificio, incluyendo restricciones para pernocta o turnos nocturnos.
Imagen corporativa y convivencia
- Letreros y señalización: ubicación permitida y aprobación del condominio.
- Normas de convivencia: uso de áreas comunes, seguridad y conducta.
Reflexión final
Ese cliente internacional logró instalarse sin contratiempos porque cada detalle quedó documentado y negociado de antemano. En el mercado corporativo, la ubicación y los metros cuadrados son solo la primera parte de la historia. Lo que realmente asegura la sostenibilidad de una relación arrendador–inquilino es un contrato bien estructurado, revisado por abogados y acompañado de un broker especializado que conozca la dinámica local.
Este artículo busca servir como una guía práctica tanto para los experimentados, que pueden reforzar aspectos que tal vez pasaron por alto en contratos anteriores, como para los no tan experimentados, que no están en el día a día del mercado de alquileres y necesitan ponerse al día con las prácticas actuales.
Mi consejo final es claro: cada contrato debe ser revisado por tu abogado de confianza. Y cada negociación debe buscar el balance entre flexibilidad, seguridad jurídica y sostenibilidad financiera.
Así, propietarios e inquilinos construyen relaciones transparentes y proyectos corporativos exitosos.
