Los artículos más conflictivos del proyecto de Ley de Superintendencia de Condominios concentra sus mayores riesgos en seis artículos que duplican registros y sanciones.
SANTO DOMINGO. – En el análisis comparativo de los diez capítulos y 63 artículos que plantean la creación de una nueva entidad reguladora, fiscalizadora y normativa, El Inmobiliario identificó que entre los capítulos I y VI hay seis artículos que constituyen la bandera roja del proyecto, con el más alto grado de riesgo de conflicto legal y normativo.
En el capítulo II, el artículo 5 otorga al Superintendente un “superpoder normativo”, como se explicó en la entrega anterior. En el capítulo V, los artículos 16, 17 y 18 plantean la creación de un registro paralelo y atribuciones en titulación. En el capítulo VI, los artículos 22 y 27 establecen sanciones y registros que duplican funciones de la DGII, el Ministerio de Turismo y los ayuntamientos.
Estos seis apartados son, sin lugar a dudas, el núcleo de conflicto jurídico del proyecto, los más problemáticos de todo el texto, porque generan invasión de competencias constitucionales, duplicidad de potestades exclusivas de Registro Inmobiliario, DGII y cabildos, además de crear registros paralelos y facultades normativas expansivas.
Choques con la Jurisdicción Inmobiliaria
El anteproyecto crea un “Registro Nacional de Condominios Estatales” (art. 16) y otorga a la Superintendencia facultades para regularizar títulos, coordinar deslindes, saneamientos y traslados de terrenos (arts. 17 y 18).
Estas atribuciones colisionan directamente con la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, que confiere a la Jurisdicción Inmobiliaria competencia exclusiva sobre derechos reales, mensuras y publicidad registral. El riesgo es claro: duplicidad regulatoria, inseguridad jurídica y disputa de competencia.
Potestad reglamentaria y sancionadora
En materia de condominios rentistas o de renta corta (capítulo VI), el proyecto asigna a la Superintendencia el registro obligatorio, la emisión de códigos únicos, la supervisión de operadores y la autoridad para dictar sanciones, suspensiones o cancelaciones de registro (arts. 22, 24 y 27).
Estas facultades interfieren con las competencias de la DGII en materia fiscal, del Ministerio de Turismo en materia turística y de los municipios bajo la Ley 176-07 en orden público, salubridad y convivencia.
El resultado sería una duplicidad sancionadora: multas, suspensiones y clausuras que podrían coincidir con normativas municipales o sectoriales.
Administración de viviendas estatales
El proyecto también mezcla funciones públicas y privadas al permitir que la Superintendencia supervise áreas comunes de proyectos estatales, declare “copropietarios provisionales” y gestione regularizaciones colectivas.
Esto genera tensiones con el MIVHED, la Jurisdicción Inmobiliaria y Bienes Nacionales, especialmente en procesos de expropiación, pagos pendientes y transferencias.
Más áreas de riesgo
El texto incorpora múltiples regulaciones sobre condominios rentistas: requisitos para renta corta, seguros, reglamentos internos, controles de acceso, supervisión de alquileres por plataformas digitales y prohibición de “hoteles encubiertos” y aunque responden a problemas reales de convivencia, implican:
- Carga regulatoria nueva para propietarios y administradores.
- Conflictos con reglamentos internos ya aprobados.
- Ambigüedades sobre qué normas aplican (ley, reglamentos municipales, reglamentos internos o nuevas normas de la Superintendencia).
- Riesgo de discrecionalidad en sanciones si no se establecen procedimientos claros y garantías de defensa.
El único artículo con riesgo bajo, el 15, reconoce la necesidad de preservar el derecho de propiedad y evitar limitaciones arbitrarias. Sin embargo, no elimina los problemas de compatibilidad normativa cuando se otorgan facultades de sanción, suspensión o cancelación de registros.
Motivaciones del proyecto
El diputado Tobías Crespo justifica la iniciativa por el crecimiento urbano vertical y la proliferación de modelos residenciales que han expuesto vacíos prácticos en la Ley 5038 y el Registro Inmobiliario. Su narrativa enfatiza la urgencia de sanear títulos y proteger a miles de beneficiarios de vivienda estatal sin títulos definitivos, así como ordenar la convivencia frente a alquileres de corta duración y “hoteles encubiertos”.
El diagnóstico es compartido por actores del sector inmobiliario, que reconocen la obsolescencia de la Ley 5038 ante retos contemporáneos. Sin embargo, la forma en que el proyecto asigna competencias y potestades de registro, regularización y sanciones entra en conflicto con leyes vigentes, particularmente la Ley 108-05 y la Ley 176-07.
Aunque la iniciativa se gesta con el propósito legítimo de ordenar y proteger la vida colectiva en condominios, de aprobarse sin correcciones, el resultado sería inseguridad jurídica, duplicación normativa y contradicciones institucionales, que ponen en riesgo a las familias beneficiarias, propietarios y al mercado inmobiliario en general.
Este cuarto reportaje de El Inmobiliario demuestra que, detrás de una propuesta con buenas intenciones, subyacen serios desafíos normativos: un llamado de atención para quienes elaboran, revisan y acompañan el proceso legislativo.
Conflictos y solapamientos capítulos V y VI
| Artículo | Materia (resumen) | Instituciones / leyes potencialmente afectadas | Posible solapamiento / conflicto | Nivel de alerta |
| 14 | Régimen jurídico especial para condominios del Estado | Ley 5038-58; Ley 108-05; MIVHED | Puede crear doble régimen entre la ley vigente, el registro inmobiliario y el “régimen especial” propuesto | Medio |
| 15 | Diagnóstico de la situación registral de viviendas estatales | Ley 108-05; Jurisdicción Inmobiliaria | No genera conflicto directo, pero abre paso a competencias que luego sí generan solapamientos | Bajo |
| 16 | Creación del Registro Nacional de Condominios Estatales | Ley 108-05; Jurisdicción Inmobiliaria; MIVHED | Duplicación de facultades registrales exclusivas del Registro Inmobiliario; riesgo de estructuras paralelas | Alto |
| 17 | Competencia de la Superintendencia para regularizar títulos | Jurisdicción Inmobiliaria; MIVHED; IAD; Bienes Nacionales; Ley 108-05 | Invasión directa de funciones registrales, de saneamiento, mensuras y titulación; mezcla de funciones administrativas con jurisdiccionales | Alto |
| 18 | Plan Nacional de Regularización | Jurisdicción Inmobiliaria; MIVHED; Ley 108-05 | Duplicación de competencias técnicas y registrales; posibilidad de decisiones administrativas sobre derechos reales | Alto |
| 19 | Administración de áreas comunes por el Estado y la comunidad | Ley 5038-58; Ayuntamientos (Ley 176-07) | Administración paralela a la asamblea de condóminos; rol ambiguo frente a ayuntamientos en orden, uso y fiscalización | Medio |
| 20 | Copropietarios provisionales en viviendas estatales | Ley 108-05; Jurisdicción Inmobiliaria | Reconocimiento de derechos sin registro puede crear contradicción con el principio de publicidad inmobiliaria | Medio |
| 21 | Definición de condominios rentistas y alcance de regulación | DGII; Ministerio de Turismo; Ayuntamientos; Reglamento interno del condominio | Regula un ámbito donde ya existen competencias tributarias, municipales y turísticas | Medio |
| 22 | Registro Nacional de Condominios Rentistas | DGII; Ministerio de Turismo; Ayuntamientos; Ley 176-07 | Duplicación regulatoria: registros paralelos, requisitos adicionales no previstos por normativas sectoriales | Alto |
| 23 | Requisitos de operación para renta corta | DGII; Ministerio de Turismo; Ayuntamientos; Ley 5038-58 | Superposición con regulaciones fiscales, municipales y turísticas; posible invasión del rol de la asamblea | Medio |
| 24 | Normas de convivencia y seguridad en renta corta | Ayuntamientos; Ley 176-07; Ley 5038-58 | Duplicación en control de ruidos, orden, seguridad y convivencia, ya regulados a nivel municipal | Medio |
| 25 | Prohibición de hoteles encubiertos | Ministerio de Turismo; Ayuntamientos | Interferencia con regulación turística y hotelera; posible choque con clasificación oficial del MITUR | Medio |
| 26 | Protección de derechos y equilibrio normativo | Ley 5038-58; Constitución (derecho de propiedad) | ||
| 27 | Supervisión y sanciones en actividad rentista | DGII; Ministerio de Turismo; Ayuntamientos; Constitución (debido proceso) | Duplicación sancionadora y solapamiento con autoridades fiscales, turísticas y municipales | Alto |
