Según la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la única propiedad segura es la que tiene título emitido por la Jurisdicción Inmobiliaria.
SANTO DOMINGO. – Brenda está casi acostumbrada a que cada semana, desde que anunció sus planes de comprar vivienda y regresar a Santo Domingo, le lleguen “oportunidades” enviadas por amigos, familiares y algunos agentes inmobiliarios que ha contactado.
Esta vez, mientras conversaba con su hermano Alfredo y su cuñada Thelma, recibió la llamada de su hermana Ana, que había volado a Santo Domingo desde Madrid por Navidad.
-¡Brendaaa! Óyeme bien: ese apartamento es para ti. –le dijo Ana, sin siquiera saludar-. Lo fui a ver esta mañana. Está en el ensanche La Fe, en el Residencial Ortega y Gasset. Tranquilo, el día entero se oyen los pajaritos. Céntrico, enorme, tres dormitorios, dos baños, una segunda con parqueo asignado, todo impecable. Y lo mejor: te lo dejan en RD$8 millones.
Brenda respiró profundo: “¿Y cuál es la pega?, porque ya sé que cuando algo suena demasiado bien en República Dominicana…”
Ana, bajando un poco el tono, le dijo: “Bueno… no tiene título. Pero tú no te preocupes, la propietaria me dijo que eso se resuelve».
Brenda cerró los ojos. “Eso se resuelve” era exactamente lo que había oído que metió en líos a tantas personas. Al colgar, decidió hacer lo que su primo César le había enseñado: nunca entusiasmarse sin verificar y decidió llamarlo.
-Llama a César –Le dijo Alfredo-, eso no me da buena espina.
Luego de los saludos familiares, César con toda la paciencia, trató de ponerles en blanco y negro la realidad de adquirir un inmueble sin título.
Las implicaciones
¿Qué significa que una propiedad “no tiene título”? En República Dominicana, un inmueble sin título puede significar varias cosas, unas más graves que otras:
1. Que solo existe un “acto de venta”, pero nunca se inscribió en el Registro Inmobiliario. Es el caso más común y es probable que la propiedad haya pasado de mano en mano, pero nadie completó el proceso de transferencia.
2. Que el inmueble pertenece a un proyecto del Estado (como es el caso) sin individualización de unidades. Muchos residenciales del gobierno construidos entre los 80 y los 90, incluidos los Ortega y Gasset, tienen planos aprobados, pero los apartamentos nunca fueron deslindados.
3. Que existe un conflicto sucesoral o de herederos y, por tanto, no se puede emitir título hasta que se sanee el proceso legal.
4. Que el terreno sí tiene título, pero el edificio no está “declarado”. Esta es una situación que sucede más de lo que parece: edificios sin declaración de mejoras ante la Jurisdicción Inmobiliaria.
Brenda iba respirando más rápido mientras César, ya acostumbrado a sus llamadas de emergencia, le explicaba: “Antes de soñar, Brenda, debes hacerte estas preguntas»:
1. ¿Cuál es la razón exacta por la que la propiedad no tiene título?
Sin esta respuesta, no se puede avanzar. Es como diagnosticar antes de operar.
2. ¿El edificio está deslindado?
Si no lo está, el proceso es largo y depende de que todos los dueños estén de acuerdo.
3. ¿Existe un propietario original con título madre?
Si solo hay un “título general del solar”, falta la fase más importante: individualizar cada unidad.
4. ¿Hay un proceso de herencia en curso?
Si los vendedores son herederos, deben presentar:
• Declaratoria de herederos
• Certificación de no objeción
• Actas de consentimiento
Si falta uno, Brenda podría perder tiempo… y su dinero.
5. ¿Están los planos aprobados por Obras Públicas y el AyB del Registro?
Sin planos, no hay manera de emitir título.
6. ¿Quién pagaría el saneamiento (deslinde + declaratoria + impuestos)?
Un proceso así puede costar entre RD$120,000 y RD$250,000 o más, según el caso. El vendedor que ofrece “a precio de ganga” casi nunca quiere asumirlo.
7. ¿En cuánto tiempo se podría obtener el título?
Siendo realistas: de 6 meses a 2 años (siendo muy optimistas).
El lápiz de Brenda ya está por la mitad, pero sigue anotando todo. Y le hizo la pregunta de rigor: ¿Me conviene comprar esa propiedad?
La respuesta de César fue muy técnica: depende. Y es así porque según la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la única propiedad segura es la que tiene título emitido por la Jurisdicción Inmobiliaria.
Todo lo demás es un acto privado, sin garantía real. Por eso, si Brenda quiere considerar esa compra, debe observar los condicionantes del siguiente check list:
✔ Existe un título madre limpio de cargas
✔ Los planos están aprobados
✔ El edificio puede ser deslindado
✔ Todos los herederos están vivos y firmando
✔ El vendedor acepta descontar del precio el costo del saneamiento
✔ El proceso está en manos de un agrimensor registrado
Ahora bien, si alguno de los siguientes aspectos no está cubierto, Brenda debe olvidarse de esa “ganga” y, jamás, ni si quiera pensar en comprar:
✘ Hay conflicto entre herederos
✘ No existen planos del edificio
✘ Hay oposición en el condominio
✘ Prometen “sacarle el título después”, sin documentación
✘ El apartamento tiene más de 30 años en ese “limbo legal”
El primo César fue muy claro: “Brenda, no tires tu dinero en un acto de venta. Si no hay ruta legal clara, déjalo pasar. La capital está llena de buenas oportunidades, con y sin título, pero tú necesitas seguridad, no dolores de cabeza.”
-¡No se te ocurra! –Le dijeron Thelma y Alfredo al mismo tiempo.
“Yo voy a escribir un libro con todo lo que estoy anotando. Son demasiados detalles que mucha gente desconoce”, se dijo Brenda para sus adentros, mientras guardaba su libretica.
