La mirada a los artículos 48 al 63 evidencia la parte más delicada del texto: sanciones, medidas cautelares y regulaciones de convivencia que chocan con la autonomía municipal y la reserva legal.
SANTO DOMINGO. – En esta entrega de la serie especial sobre el “Anteproyecto de Ley que crea la Superintendencia de Condominios”, El Inmobiliario.do examina los capítulos finales del documento. Y si todo lo revisado hasta ahora revela tensiones normativas, estos dos capítulos son, sin duda, el suspiro del bizcocho.
Dicho así, porque los capítulos IX y X, que abarcan 16 artículos (del 48 al 63), no solo replican problemas identificados en las secciones anteriores, sino que los amplifican, especialmente en materia de sanciones, convivencia, ruidos, animales domésticos y las facultades disciplinarias que asumiría la Superintendencia.
Estos dos últimos capítulos del proyecto sometido por el diputado Tobías Crespo, concentran la mayor cantidad de disposiciones con riesgo alto de conflicto normativo de todo el texto. De los 16 artículos evaluados 11 presentan conflicto, 7 son de riesgo alto.
Los capítulos IX y X abordan temas cotidianos para cualquier comunidad residencial: tenencia de mascotas, convivencia, ruido, uso de áreas comunes, conflictos entre condómines, medidas disciplinarias, procedimientos sancionadores, multas, recursos y ejecución de sanciones.
El objetivo es ordenar la vida en los condominios. El problema es cómo se propone hacerlo.
Para lograr estos fines, el proyecto otorga a la Superintendencia facultades que hoy corresponden a los ayuntamientos, Salud Pública, Medio Ambiente, los ayuntamientos (Ley 176-07), la Ley 248-12 de Protección Animal, la Policía Municipal y, en algunos casos, los tribunales.
El régimen de multas, el mayor conflicto
Los artículos del 48 al 63 crean un régimen sancionador integral y es la parte más delicada de todo el proyecto, porque introduce atribuciones que actualmente están distribuidas entre varias instituciones.
Según el proyecto, la Superintendencia podría imponer: multas económicas, suspensión temporal del derecho a usar áreas comunes, restricciones a actividades privadas dentro del condominio, clausuras, suspensión del registro de una unidad o condominio, medidas cautelares inmediatas, sanciones por incumplimiento de reglamento interno, sanciones por ruido, sanciones por mascotas y sanciones por actividades rentistas.
Hasta ahí, todo bien, pero muchas de estas materias, como el control de ruido, higiene y salubridad, animales domésticos, convivencia vecinal, inspecciones, establecimientos económicos, ocupación de espacios comunes, son competencia exclusiva de los ayuntamientos, según la Ley 176-07.
Además, el proyecto permite que la Superintendencia imponga sanciones por “infracciones definidas por el reglamento”, lo cual no es compatible con la Constitución, que establece que solo una ley puede crear infracciones y sanciones (arts. 40.15 y 74.2). Ningún reglamento administrativo puede establecer multas nuevas.
El proyecto autoriza a la Superintendencia a ordenar clausuras temporales, suspensiones preventivas, limitaciones de uso, medidas urgentes dentro del condominio y restricciones a actividades económicas internas, medidas que en otros marcos legales requieren intervención judicial o municipal, según la naturaleza del hecho.
Los principales puntos de tensión identificados en los últimos dos capítulos del proyecto son:
a) Reserva de Ley en materia sancionadora
Las multas y sanciones no están definidas en la ley, sino delegadas al Reglamento Operativo.
La Constitución (arts. 40.15 y 74.2) indica que eso no es posible.
b) Autonomía municipal (arts. 199-200 de la Constitución)
Las atribuciones de convivencia, ruido, limpieza y animales domésticos pertenecen a los cabildos.
c) Derecho de propiedad
Suspender actividades privadas, cerrar espacios o restringir usos afecta derechos fundamentales sin parámetros judiciales.
d) Doble régimen sancionador
Un residente podría enfrentar multas de la Superintendencia y del ayuntamiento por la misma conducta.
Mascotas: un asunto cotidiano que el proyecto vuelve complejo
El capítulo IX regula: qué animales pueden tenerse, responsabilidades del dueño, manejo de ruidos y molestias, animales prohibidos o restringidos y sanciones por incumplimiento.
El choque aparece porque ya existen: ordenanzas municipales, la Ley 248-12 sobre Protección Animal, protocolos de Salud Pública y regulaciones de Medio Ambiente para especies prohibidas.
El proyecto de Ley de la Superintendencia de Condominios crea un sistema paralelo, donde la Superintendencia definiría reglas y sanciones que hoy están bajo otra institucionalidad.
Estos hallazgos refuerzan la importancia de que la comisión de estudio evalúe con rigor el alcance sancionador del proyecto, garantizando el respeto a la Constitución, la autonomía municipal y el equilibrio institucional.
Artículos con falencias más graves capítulos IX y X
| Art. | Materia | Instituciones / Leyes afectadas | Tipo de conflicto / solapamiento | Nivel de alerta |
| Art. 51 | Animales peligrosos, prohibidos o sujetos a licencias especiales | Ministerio de Medio Ambiente; Ministerio de Salud; Ayuntamientos; Ley 248-12 de Protección Animal | Define prohibiciones y controles que corresponden a autoridades sanitarias y ambientales. Duplica requisitos y licencias municipales. | ALTO |
| Art. 52 | Responsabilidad por control sanitario, vacunación y daños | Ayuntamientos; Salud Pública; Ley 248-12 | Impone obligaciones y sanciones paralelas a las de autoridades municipales y sanitarias. Riesgo de doble fiscalización. | ALTO |
| Art. 53 | Procedimiento sancionador por conflictos con mascotas | Ley 107-13 de Procedimiento Administrativo; Ayuntamientos | Crea un sistema sancionador especializado que puede contradecir o duplicar procesos municipales y administrativos ya existentes. | ALTO |
| Art. 55 | Reglamentos complementarios que dictará la Superintendencia | Constitución (Reserva de Ley); MIVHED; DGII; Medio Ambiente; Ayuntamientos, Ley 176-07 | Amplia facultad reglamentaria que podría invadir materias reservadas por ley, creando normas obligatorias fuera del alcance constitucional. | ALTO |
| Art. 56 | Registro obligatorio y plazos de adecuación | Jurisdicción Inmobiliaria (Ley 108-05), Ayuntamientos, DGII. | Duplicación de registros administrativos y posible choque con el sistema registral único. | ALTO |
| Art. 57 | Regularización y validez de juntas existentes | Ley 5038-58 sobre Condominios; Ayuntamientos | Condiciona la validez de juntas a registro ante la Superintendencia, interfiriendo en la autonomía interna de los condominios Ley 5038-58 | ALTO |
| Art. 58 | Clausuras temporales, restricciones inmediatas, limitaciones de uso, medidas cautelares urgentes | Ayuntamientos (Ley 176-07), Policía Municipal, Ministerio Público, Tribunales. | La Superintendencia asumiría atribuciones disciplinarias y coercitivas que constitucionalmente requieren control judicial o municipal. | ALTO. |
