Las citadas referencias corresponden a los capítulos I y II del proyecto.
SANTO DOMINGO. – Este es el segundo reportaje de la serie sobre el proyecto de Ley que crea la Superintendencia de Condominios y funciona como un zoom analítico del primero, que consistió en un análisis global que reveló que el 88.8% de los artículos del proyecto presentan conflictos con doce instituciones y leyes vigentes.
El examen detallado de los capítulos I y II muestra cómo, desde la base misma de la propuesta, se concentran atribuciones normativas y sancionadoras que duplican funciones municipales, invaden competencias de la Jurisdicción Inmobiliaria y Pro Consumidor, y vulneran principios constitucionales como la reserva de ley y la autonomía de las asambleas de condóminos, confirmando que la superestructura planteada nacería con serios fallos estructurales.
Contexto
La nueva columna vertebral del crecimiento urbano, sobre todo en Santo Domingo, Santiago, Punta Cana y otras demarcaciones, es el desarrollo de la vivienda vertical, que ya no es un fenómeno emergente, pues más del 40% de las nuevas unidades habitacionales, en áreas metropolitanas, se construyen en régimen de condominio.
Esta tendencia se fortaleció tras la pandemia, con el auge del alquiler temporal, la densificación y la expansión de residenciales mixtos.
La expansión de la vivienda vertical ha generado nuevas formas de convivencia, pero también nuevos conflictos y nuevos retos administrativos.
En medio de este escenario, el diputado Tobías Crespo depositó el anteproyecto de ley que crea la Superintendencia de Condominios de la República Dominicana, un organismo nuevo, autónomo y adscrito al Poder Ejecutivo, con amplias facultades regulatorias sobre la vida condominial, desde el mantenimiento hasta los conflictos y la fiscalización de constructoras.
Una institución con poderes normativos, sancionadores y fiscalizadores amplísimos, incluso en materias que hoy ya cuentan con órganos competentes.
Capítulos I y II: poder amplio
El texto, que en apariencia procura modernizar la convivencia en edificios, en su capítulo I define la naturaleza jurídica de la Superintendencia: un ente con patrimonio propio y poderes regulatorios y sancionadores, funciones que afectan tanto el principio de legalidad como el diseño institucional del Estado.
El capítulo II detalla sus órganos internos, encabezados por un superintendente con atribuciones que van desde emitir resoluciones obligatorias hasta dirigir registros nacionales y supervisar actores del sector inmobiliario. Un funcionario con facultades casi ministeriales.
A primera vista, suena a modernización institucional. Sin embargo, el análisis revela que muchas de las atribuciones propuestas ya existen en leyes vigentes y son ejercidas por distintos organismos estatales.
En el seminario Ciudadanía Activa: de la reflexión a la acción en la vida vertical, expertos coincidieron en que el problema no se resuelve con órganos paralelos, sino que la vida vertical necesita reglas claras, pero respetando la arquitectura institucional del país.
Y es justamente esa arquitectura la que el proyecto toca con fuerza: El solapamiento institucional es el corazón del proyecto, pues otorga a la Superintendencia las facultades de:
- Emitir normas obligatorias para todo condominio del país
- Fiscalizar constructoras, desarrolladoras y administradores
- Imponer sanciones administrativas
- Llevar registros nacionales paralelos
- Intervenir en conflictos vecinales
- Regular la ocupación, uso e incluso la convivencia
Pero estas son funciones que ya ejercen órganos como:
- MIVHED (normas técnicas de construcción, licencias, control de calidad)
- Ayuntamientos (convivencia, ruidos, permisos de uso de suelo)
- Jurisdicción Inmobiliaria (registros, títulos, unidades condominiales)
- Pro Consumidor (relación entre adquirientes y desarrolladores)
- DGII (obligaciones tributarias de condominios y rentas)
- Ministerio de Turismo (rentas cortas y hospedaje)
- CODIA (habilitación técnica de profesionales).
Para el abogado especializado en derecho inmobiliario Israel López, quien ha impulsado la reforma de la Ley 5038-58, el riesgo es evidente: “Si el país crea un órgano para regular lo que ya está regulado, lo que vendrá es burocracia, conflictos entre instituciones y litigios innecesarios.”
¿Puede reglamentar más allá de la ley?
Otro punto crítico es el constitucional: la propuesta le otorga al superintendente la facultad de dictar regulaciones que limiten el uso de propiedades privadas. Olvidaron los proponentes que el Tribunal Constitucional ha reiterado que toda limitación esencial al derecho de propiedad debe establecerse por ley, no por reglamentos administrativos.
En otras palabras, la Superintendencia tendría un poder normativo que excede lo permitido por la Constitución.
El director de Municipalidad Global, Víctor Féliz, planteó en el citado seminario: “Si queremos reglas claras para la vida vertical, deben surgir de una reforma legal bien diseñada, no de resoluciones administrativas que pretendan sustituir el rol del legislador.”
Una entidad administrativa no puede asumir funciones que por ley pertenecen a ministerios, ayuntamientos o al Poder Judicial. Ese tipo de solapamientos generan litigios y desorden.
¿Qué implicaría para los ciudadanos?
Si el anteproyecto se aprueba sin modificaciones, los residentes y administradores podrían enfrentar más permisos, más inspecciones, más sanciones, más registros que duplican los actuales y potenciales contradicciones entre instituciones. En síntesis, más burocracia, sin garantías de una mejor convivencia.
Solapamientos y conflictos normativos detectados en los Capítulos I y II
| Función propuesta | Institución con competencia legal vigente | Nivel de conflicto | Naturaleza del conflicto | Consecuencia para el ciudadano |
| Emisión de normas técnicas para condominios | MIVED / Ayuntamientos / Pro Consumidor | Alto | Legal y constitucional | Doble regulación; confusión de reglas |
| Supervisión de constructores y desarrolladores | MIVHED / CODIA / Pro Consumidor | Alto | Legal y operativa | Más permisos; retrasos en proyectos |
| Creación de registros paralelos de condominios | Jurisdicción Inmobiliaria (Ley 108-05) | Alto | Legal y administrativo | Duplicación documental; inseguridad jurídica |
| Sanciones administrativas por convivencia | Ayuntamientos / Policía Municipal | Medio | Legal | Confusión de competencias; multas contradictorias |
| Mediación y resolución de conflictos | Poder Judicial / arbitraje privado | Medio | Constitucional | Riesgo de usurpación de funciones jurisdiccionales |
| Normas sobre uso de áreas privadas | Congreso Nacional (reserva de ley) | Alto | Constitucional | Limitación inconstitucional del derecho de propiedad |
Esto significa que, desde su origen, el proyecto plantea una superestructura estatal que interfiere, duplica o contradice líneas de competencia ya delimitadas por ley, lo que podría generar inseguridad jurídica, burocracia y conflictos administrativos si la pieza se aprueba sin una revisión técnica profunda.
“Una entidad administrativa no puede asumir funciones que por ley pertenecen a ministerios, ayuntamientos o al Poder Judicial. Ese tipo de solapamientos generan litigios y desorden.” Dice el abogado Israel López.
La acumulación de facultades plantea además un riesgo constitucional: el Tribunal Constitucional ha reiterado que la regulación del derecho de propiedad requiere reserva de ley, no reglamentos emitidos por un órgano administrativo.
Esto significa que una Superintendencia con poder para dictar normas sobre el uso, limitaciones y obligaciones de los condómines podría terminar invadiendo competencias legislativas, lo que expone a la ley a cuestionamientos de inconstitucionalidad.
De aprobarse tal como fue presentado en la Cámara de Diputados, este proyecto enfrentaría a los ciudadanos, administradores y desarrolladores a doble o triple regulación sobre el mismo tema: nuevos permisos, tasas y certificaciones. Sanciones emitidas por múltiples autoridades. Registros duplicados que provocan confusión legal. Interferencia entre instituciones, generando retrasos y burocracia y mayor carga administrativa sin garantía de mejor convivencia.
En términos urbanos, esto ralentizaría la gestión de edificios, encarecería los costos y fomentaría el conflicto institucional.
Al analizar los dos primeros capítulos bajo el lente de un Cuadro Comparativo de Solapamientos y Conflictos Normativos, se identifican 6 artículos con falencias que chocan directamente con 8 instituciones y leyes vigentes, entre ellas: MIVED, Ayuntamientos, Pro Consumidor, Jurisdicción Inmobiliaria, DGII, Ministerio de Turismo, CODIA, Ley 108-05, Ley 176-07 y la Constitución.
Relación de artículos en conflicto y tipo de solapamiento con leyes e instituciones:
| Artículo | Materia | Instituciones / Leyes afectadas | Tipo de solapamiento | Nivel de conflicto |
| 2 | Regular, supervisar y acompañar la gestión de los condominios | Ley 5038-58 de Condominios (autonomía de asambleas), Ley 176-07 de Municipios (competencias municipales) | Duplicación de funciones municipales en convivencia y orden local; riesgo de interferencia con la autonomía de las asambleas de condómines | Alto |
| 5 | Potestad normativa (resoluciones obligatorias), sanciones administrativas, dirección institucional | Constitución (principio de reserva de ley), Ley 5038-58 de Condominios, Ley 176-07 de Municipios, Ley 358-05 de Protección al Consumidor | Exceso reglamentario que puede invadir competencias municipales y de asambleas; duplicación sancionadora con ayuntamientos y Pro Consumidor | Alto |
| 6 | Supervisión técnica de condominios, mantenimiento, áreas comunes, condominios estatales y rentistas | MIVHED (competencias técnicas), Ayuntamientos Ley 176-07, Jurisdicción Inmobiliaria Ley 108-05 | Duplicación técnica con MIVHED y ayuntamientos; riesgo de invasión de competencias registrales de la Jurisdicción Inmobiliaria | Medio |
| 7 | Consejo Consultivo: órgano asesor con representantes de MIVHED, Liga Municipal, CODIA, asociaciones de condómines y agentes inmobiliarios | MIVHED, Liga Municipal Dominicana, CODIA | Solapamiento consultivo leve: crea un foro paralelo de asesoría que duplica espacios ya existentes en esas instituciones | Bajo |
| 8 | Opinar sobre reglamentos, asesorar presupuesto, evaluar políticas de formación, servir de enlace | Ministerio de Hacienda y Congreso (ciclo presupuestario), Ayuntamientos – Ley 176-07 y MIVHED | Ambigüedad presupuestaria; solapamiento menor con ayuntamientos y MIVHED en formación comunitaria | Medio |
| 9 | Organización interna, procedimientos de supervisión y sanción, mecanismos de participación ciudadana | Constitución (reserva de ley), Ley 5038-58 de Condominios, Ley 176-07 de Municipios | Exceso reglamentario; interferencia con reglamentos internos de condominios; duplicación con potestades municipales | Alto |
Los expertos coinciden en que necesita una revisión constitucional profunda, una delimitación clara de competencias, un diseño institucional compatible con el marco legal vigente y un enfoque realista sobre la convivencia en la vida vertical, para que este proyecto avance.
De lo contrario, corre el riesgo de convertirse en una superestructura duplicada que aumente la burocracia sin resolver los problemas de convivencia.
