El nuevo mapa de la construcción está redibujando un Gran Santo Domingo en transformación, donde se mezclan el empuje residencial, la densificación silenciosa y las brechas socioeconómicas entre sectores.
SANTO DOMINGO. – Por primera vez en años, el pulso de la construcción en la Región Metropolitana revela una fotografía distinta, más precisa y más territorial. Determinados barrios se han convertido en epicentro de actividad constructiva mientras otros avanzan a un ritmo diferente.
Así se desprende de la sección II del informe del Registro (ONE), que permite ver con un nivel de detalle poco usual un mapa urbano en transformación, donde se mezclan el empuje residencial, la densificación silenciosa y las brechas socioeconómicas entre sectores.
A partir de esos datos, este reportaje se adentra en los barrios más activos, describe por qué concentran tanto movimiento y cómo su propio tejido social influye, y es influido, por esa expansión.
Lo primero que se nota al leer a fondo el informe es que el crecimiento urbano en la Región Metropolitana de Santo Domingo no es homogéneo. Cuatro barrios destacan por su actividad constructiva: Los Frailes, Los Guaricanos, Piantini y La Grúa. Cada uno contando una historia distinta sobre el desarrollo, la desigualdad y la transformación social.
Los medianos empujan a un gigante silencioso
Según la Fundación Siempre Adelante, el 80% de la población de Los Frailes se ubica en el estrato de clase media baja y un 18% en sectores muy vulnerables, debido principalmente a que la zona ha sido receptora de familias desalojadas de otros barrios.
Esta realidad ha generado una convivencia marcada por la diversidad cultural y desafíos sociales. La economía local se basa en empleos en zonas francas, pequeños comercios y el “chiripeo”.
Aun así, en el informe se revela que Los Frailes cuenta con 239 obras activas, liderando el ranking de la actividad edificadora en toda la Región Metropolitana.
Su ubicación estratégica, en el borde oriental de Santo Domingo Este, cerca del aeropuerto y con acceso al corredor de la avenida Las Américas, convierte a este barrio en un punto de convergencia de proyectos de vivienda para clase media emergente, ampliaciones de viviendas familiares y edificaciones de uso mixto.
Y aunque es un barrio densificado por autoconstrucción, en la última década ha visto un aumento de proyectos formales pequeños y medianos, para una población que se caracteriza por alta movilidad laboral hacia zonas de servicios y comercio en el mismo municipio.
Esa mezcla explica por qué predominan obras de menor escala y por qué también es uno de los territorios con mayor proporción de obras paralizadas: son proyectos sensibles a las variaciones de precios en materiales, los financiamientos o la formalización.
La frontera donde el desarrollo acelera
Casi vecino de Los Frailes, Prado Oriental cuenta con 231 obras activas, un número que refleja su rápido proceso de definición como una de las zonas de mayor crecimiento inmobiliario en el Este del Gran Santo Domingo.
Aunque no aparece entre los barrios con mayor área total de construcción, su dinámica en volumen de obras lo convierte en un protagonista del mercado.
Situado muy cerca de la Ciudad Juan Bosch, la avenida Ecológica y los nuevos polos educativos y comerciales, Prado Oriental atrae a un público joven de clase media que busca vivienda más formal y proyectos cerrados.
Es un sector emergente, con población más joven y mayor formalidad laboral que barrios tradicionales cercanos. Su crecimiento se relaciona con el auge de proyectos residenciales organizados, muchos en régimen de condominio, lo que explica el incremento constante de obras nuevas.
Tradición expansiva y demanda constante
En tercer lugar, con 217 obras activas, Villa Mella continúa su patrón histórico de expansión urbana de alta demanda, impulsada por población de ingresos medios y medios-bajos, con trama residencial bien definida y accesibilidad creciente hacia el Distrito Nacional y Santo Domingo Norte.
Villa Mella es una de las zonas más pobladas del país y su volumen de obras responde más a ampliaciones y nuevas viviendas familiares que a grandes proyectos verticales.
La composición social es amplia: trabajadores formales e informales, familias numerosas y un mercado interno robusto. Esa diversidad hace que las obras sean muchas, pero no necesariamente de gran área.
Densidad y desigualdad
Los Guaricanos, también en Santo Domingo Norte, es uno de los sectores más densamente poblados del municipio, con más de 200 mil habitantes, y sin embargo es el líder absoluto en metros cuadrados construidos: 632,781 m², desplazando a sectores históricamente dominantes, aunque no figura entre los barrios con más obras.
Este dato revela que, aunque no hay tantas edificaciones, las que se levantan son de escala mayor: proyectos más amplios, edificios de varias plantas o complejos residenciales y comerciales.
El salto en área construida sugiere un cambio en el perfil de la oferta: de vivienda autoconstruida a proyectos de desarrolladores.
Tradicionalmente de ingresos medios-bajos y con una fuerte presencia de hogares jóvenes, Los Guaricanos está mutando. Mejoras viales, expansión de comercio formal y la presión demográfica han convertido al barrio en un nuevo punto de interés para proyectos medianos.
Aunque está rodeado por áreas naturales como el Parque Mirador Norte, la calidad de vida varía de modo significativo entre sus más de 30 sub-barrios que, además, enfrentan retos estructurales.
Los Guaricanos alberga el Vertedero de Duquesa, que recibe más del 90% de los residuos del Gran Santo Domingo, lo que genera tensiones ambientales y sociales.
Lujo y verticalidad: el corazón financiero
En ensanche Piantini, ubicado en el Distrito Nacional, representa el lado más exclusivo del desarrollo urbano, con sus 472,693 m² en obras activas, es símbolo de inversión inmobiliaria de alto nivel.
Este sector forma parte del Polígono Central y se caracteriza por torres residenciales, centros comerciales premium y servicios de lujo, para una población de cerca de 10 mil habitantes y es un centro financiero y comercial, que atrae tanto a empresarios locales como a inversionistas extranjeros.
Aunque no lidera en número de obras, sí es el epicentro del desarrollo vertical de alto costo: torres residenciales, edificios corporativos y proyectos con amenidades sofisticadas.
Piantini tiene una de las mayores densidades de capital por metro cuadrado, pues allí se concentra más dinero invertido que en la mayoría de los demás lugares de la ciudad. Y aquí no se trata de cuántas obras hay, sino de cuánto valen: torres de lujo, proyectos corporativos o edificaciones de alto costo que hacen que cada metro de terreno o construcción tenga un valor muy superior al promedio.
En pocas palabras, es un territorio donde cada fragmento de espacio representa una inversión considerable, y por eso se vuelve un imán para desarrolladores y compradores con mayor poder adquisitivo.
Se compone de clase media-alta y alta, con alta bancarización y es un mercado orientado a inversión. Los precios por metro cuadrado en Piantini están entre los más altos del país, lo que explica que, aun con pocas obras, su impacto en área sea tan poderoso.
Crecimiento silencioso en Mendoza
La Grúa, en Mendoza (Santo Domingo Este), considerado el polo expansivo de Santo Domingo Este, está vinculado a proyectos de vivienda para clase media creciente.
Ocupa un lugar importante, con un área de construcción de 353,973 m² y aunque es menos conocido, su cercanía a zonas como San Isidro y Los Mameyes lo convierte en un punto estratégico para el desarrollo residencial.
No es un sector de lujo ni de élite, pero sí uno con dinamismo urbano y creciente inversión inmobiliaria.
Sin embargo, estudios del MEPyD y SIUBEN identifican esta zona como vulnerable en términos de pobreza multidimensional. Una comunidad compuesta de clase media baja o media emergente, con una densidad social elevada, diversidad cultural (sobre todo por la presencia de inmigrantes) y un fuerte impulso de desarrollo residencial.
¿Qué nos dicen estos datos?
El informe del ROE muestra que el crecimiento urbano en Santo Domingo está impulsado por realidades muy distintas. Desde barrios populares que buscan fortalecerse, hasta zonas de élite que expanden su infraestructura hacia arriba.
Santo Domingo Este, con 2,664 edificaciones registradas, lidera en cantidad de obras, el 35.8% del total, seguido de Santo Domingo Norte, con 1,129 obras (16.5%), y Santo Domingo de Guzmán, con 1,057 obras (15.5%).
Esta diversidad plantea retos para la planificación urbana, la equidad territorial y el acceso a servicios.
El operativo del ROE abarcó 163 barrios urbanos y 5 parajes rurales de la región Ozama, cobertura que permitió a la ONE identificar y clasificar las obras según su estatus (en planos, ejecución, paralizadas o culminadas) y su ubicación precisa, utilizando cartografía oficial y entrevistas directas en campo.
Uno de los hallazgos interesantes fue descubrir cómo barrios como La Guáyiga, El Almirante o El Tamarindo, entraron este año en la lista de los veinte con más obras activas. Se trata de sectores periféricos, con población de ingresos bajos y medios-bajos, donde predomina la vivienda informal en proceso de formalización.
Esto implica que muchas obras sean pequeñas ampliaciones, autoconstrucciones reguladas y proyectos familiares.
El informe no solo sirve para saber dónde se está construyendo más. También es una herramienta clave para tomar decisiones de inversión en bienes raíces; diseñar políticas públicas de vivienda, infraestructura y movilidad; monitorear el crecimiento urbano y su impacto en el entorno.
Más gente, más construcciones
La radiografía territorial del ROE 2025-1, correspondiente al primer semestre del año, deja ver un patrón que se repite sin importar el municipio: donde vive más gente, se construye más. Los barrios de clase media y media-baja, como Los Frailes, Villa Mella, Guaricanos o El Almirante, agrupan la mayor cantidad de obras activas o los mayores volúmenes de metraje construido.
Son zonas densas, con alta demanda habitacional y una población en expansión constante. En contraste, los barrios de clase alta, Piantini, Naco, Paraíso, registran menos obras, pero de mucho mayor costo y con un perfil marcadamente vertical.
A este mapa desigual se suma otra línea divisoria: los municipios periféricos acumulan gran cantidad de obras paralizadas, reflejo de economías familiares frágiles y dependencia del crédito informal, mientras que el mayor ritmo de ejecución y culminación en el Distrito Nacional, es un síntoma de un mercado más sólido y mayor capacidad de inversión.
En conjunto, el panorama que presenta ROE 2025-1 nos muestra no solo un Gran Santo Domingo, sino varios superpuestos.
Uno que crece por necesidad, donde la autoconstrucción o la informalidad y la demanda poblacional empujan cada metro levantado. Otro avanza desde la planificación y los desarrollos organizados, y un tercero que se proyecta desde la inversión de alto impacto, dominado por torres, amenidades y precios récord.
Los barrios más activos no lo son por azar: responden a la demografía, al poder adquisitivo de sus residentes, a la infraestructura disponible y a las aspiraciones de movilidad social.
En esos contrastes, entre periferias que se expanden, centros que se elevan y comunidades que se reinventan, se dibuja el futuro urbanístico del país, visible ya en las nuevas siluetas de concreto que emergen entre calles saturadas y avenidas que todavía buscan espacio para crecer.
