Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
La estructuración legal de la adquisición de terrenos para desarrollo inmobiliario constituye una decisión estratégica que impacta significativamente la viabilidad financiera y jurídica de todo el proyecto. Paradójicamente, en el mercado dominicano, la mayoría de desarrolladores continúan optando por el contrato de venta condicional, a pesar de que el privilegio del vendedor no pagado ofrece ventajas sustanciales que frecuentemente se pasan por alto. Esta preferencia por lo habitual sobre lo óptimo merece un análisis detallado.
El contrato de venta condicional: limitaciones ocultas
El contrato de venta condicional de inmuebles, regulado por la Ley 596 del 31 de octubre de 1941, constituye un mecanismo mediante el cual el vendedor transfiere la posesión del inmueble al comprador, pero conserva el derecho de propiedad hasta el cumplimiento total de las obligaciones de pago. Esta figura, ampliamente utilizada en el sector por costumbre más que por optimización legal, presenta limitaciones significativas que muchos desarrolladores no evalúan adecuadamente.
Para el desarrollador-comprador, esta modalidad permite acceder al terreno y comenzar trabajos de construcción sin haber completado el pago total. Sin embargo, el riesgo fundamental —frecuentemente subestimado— es que solo se obtiene la posesión legal, el no pago del impuesto de la transferencia y no la titularidad registral del inmueble. Esta distinción no es meramente técnica, sino que tiene profundas implicaciones prácticas para la solidez jurídica del proyecto.
Un punto crítico que muchos desarrolladores ignoran es que, según la propia naturaleza de la venta condicional, el derecho de propiedad no es adquirido por el comprador mientras no se haya pagado la totalidad o determinada porción del precio, o cumplido alguna condición señalada en el contrato. Lo más restrictivo es que no es posible registrar o realizar una transferencia inmobiliaria utilizando un acto de venta condicional, lo que genera una situación de inseguridad jurídica para el desarrollador durante todo el proyecto y los adquirentes de las unidades vendidas sobre planos.
Adicionalmente, dos disposiciones legales imponen restricciones significativas: el Párrafo Único del Artículo 16 de la Ley de Ventas Condicionales de Inmuebles establece que “esta opción de compra durará por el término de dos años a favor del vendedor”. Esto significa que existe un plazo limitado para completar la adquisición, lo cual puede resultar problemático para proyectos de desarrollo con cronogramas de construcción extendidos.
Por otra parte, el Artículo 98 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario determina que “la venta condicional de inmuebles se inscribe en el registro complementario del certificado de título; esta inscripción genera un bloqueo registral e impide la inscripción de acto de disposición”. Este bloqueo registral tiene consecuencias profundas para el desarrollador, pues imposibilita cualquier acto de disposición sobre el inmueble, incluyendo la constitución de hipotecas para financiamiento o la transferencia de unidades resultantes.
El privilegio del vendedor no pagado: solución subvalorada
El privilegio del vendedor no pagado, establecido en el artículo 2103 del Código Civil dominicano, representa una garantía legal que asegura al vendedor una preferencia especial sobre el precio de venta del inmueble en caso de incumplimiento, incluso frente a otros acreedores hipotecarios.
En esta estructura, a diferencia de la venta condicional, se transfiere inmediatamente la propiedad al comprador-desarrollador, quien inscribe este privilegio como una carga que garantiza el pago pendiente. Esta transferencia inmediata de titularidad registral —y no solo de posesión— constituye una ventaja sustancial frecuentemente subestimada por los desarrolladores. Al obtener la titularidad completa, el desarrollador adquiere seguridad jurídica superior y transparencia en sus operaciones, pudiendo demostrar a potenciales inversores, financistas e incluso compradores finales la solidez legal del proyecto desde su inicio con un certificado de títulos ya registrado a su nombre.
Esta modalidad ofrece mayor flexibilidad al desarrollador, quien adquiere pleno derecho de propiedad y puede hipotecar el terreno para obtener financiamiento adicional para la construcción, sujeto a la prioridad del privilegio inscrito. La capacidad de obtener financiamiento bancario utilizando el terreno como garantía puede ser determinante para la viabilidad financiera del proyecto, especialmente en desarrollos de envergadura donde el flujo de caja es crítico.
Análisis comparativo: ventajas competitivas decisivas
Al comparar ambas modalidades en aspectos críticos, encontramos diferencias sustanciales que todo desarrollador debería considerar:
Seguridad jurídica y transparencia: Aunque la venta condicional ofrece protección al vendedor al mantener la titularidad, el privilegio del vendedor no pagado brinda mayor transparencia en la operación inmobiliaria. El desarrollador se convierte en propietario registral, lo que transmite solidez legal ante potenciales compradores, inversionistas y entidades financieras. Esta transparencia puede ser determinante para la credibilidad y seguridad del proyecto en el mercado.
Flexibilidad financiera: El privilegio permite al desarrollador obtener financiamiento hipotecario adicional sobre el terreno (en segundo rango), una ventaja crítica para la viabilidad del proyecto. La venta condicional, al no conferir titularidad, imposibilita esta opción limitando severamente las opciones de financiación del desarrollo.
Implicaciones fiscales: La transferencia inmediata en el caso del privilegio genera obligaciones fiscales inmediatas (impuesto a la transferencia), mientras que en la venta condicional estas obligaciones se difieren hasta la transferencia definitiva. Sin embargo, esta aparente ventaja fiscal de la venta condicional debe evaluarse frente a los beneficios financieros sustanciales que proporciona el acceso a financiamiento con garantía del terreno.
Comercialización de unidades: El privilegio del vendedor ofrece un camino mucho más claro y eficiente para los compradores finales de unidades, ya que el desarrollador puede transferir titularidad directamente, supeditada al levantamiento parcial del privilegio. Bajo la venta condicional, el proceso de traspaso es más complejo e involucra necesariamente al vendedor original del terreno, lo que puede generar retrasos y complicaciones administrativas significativas.
¿Cuándo elegir cada modalidad?
La venta condicional puede ser considerada cuando:
- El vendedor insiste categóricamente en mantener la titularidad como condición no negociable
- El desarrollo es de pequeña escala y no requiere financiamiento bancario adicional
- El proyecto tiene un plazo de ejecución muy corto con pago total del terreno en un periodo breve
- No se contempla venta de unidades hasta la adquisición completa del terreno
El privilegio del vendedor no pagado ofrece ventajas sustanciales y es particularmente recomendable cuando:
- El desarrollador necesita establecer credibilidad y transparencia legal desde el inicio
- Se requiere acceso a financiamiento bancario garantizado por el terreno
- El proyecto contempla un esquema de construcción y ventas por etapas
- La comercialización de unidades necesita un proceso ágil de transferencia a compradores
- Se busca implementar un modelo de desarrollo profesional con estructuras financieras y legales robustas
Recomendaciones prácticas
Frente a la marcada preferencia del mercado por la venta condicional, es fundamental que los desarrolladores evalúen críticamente esta tendencia y consideren las ventajas competitivas que ofrece el privilegio del vendedor no pagado:
- Evaluación de riesgos: Valorar objetivamente el riesgo de no tener titularidad registral en la venta condicional frente a los beneficios de transparencia y flexibilidad financiera del privilegio.
- Educación del vendedor: Muchos propietarios insisten en la venta condicional por desconocimiento. Explicar adecuadamente las protecciones que ofrece el privilegio del vendedor puede facilitar esta negociación.
- Documentación detallada: En cualquier modalidad, establecer claramente las condiciones de pago, plazos, procedimientos en caso de incumplimiento y responsabilidades de cada parte.
- Procedimientos de liberación parcial: En ambas modalidades, pero especialmente en el privilegio, es importante establecer mecanismos para liberar progresivamente porciones del terreno correspondientes a unidades vendidas.
- Estructura híbrida: Como solución intermedia para vendedores reticentes, se puede estructurar el privilegio con cláusulas adicionales que agilizan la recuperación del inmueble en caso de incumplimiento.
Conclusión
La estructura legal de adquisición de terrenos no debe basarse en prácticas habituales sino en un análisis objetivo de cada proyecto. El privilegio del vendedor no pagado ofrece ventajas significativas para desarrolladores: titularidad registral inmediata, acceso a financiamiento bancario y procesos de transferencia más eficientes para compradores finales—beneficios que superan ampliamente sus aparentes desventajas.
La intervención de asesores legales especializados en esta fase temprana representa una inversión mínima frente al impacto potencial de una estructura inadecuada, que podría comprometer no solo las relaciones comerciales sino la viabilidad misma del proyecto. ¿Te has preguntado qué sucedería si el titular registral en el contrato de venta condicional falleciera antes de que se cumplan las condiciones para transferir la propiedad? Los herederos, potencialmente múltiples, con intereses divergentes y posiblemente sin conocimiento del negocio original, se convertirían en tus nuevos socios forzosos en el proyecto. ¿Vale la pena correr ese riesgo cuando existe una alternativa que te brinda titularidad inmediata?
Este artículo forma parte de la serie ‘Buenas Prácticas Inmobiliarias en RD’.
La autora es abogada inmobiliaria, empresaria inmobiliaria, CEO Echenique Group, coach, conferencista y capacitadora certificada por John Maxwell Leadership y entrenada por Tania Báez, Secretaria de la Junta Directiva AEI 2024-2026, realtor especializada en el sector inmobiliario dominicano e internacional.
