圣多明各—— 尽管全球市场规模超过 240 亿美元，但多米尼加共和国正通过开创性项目和正在为这种新型房地产投资形式做准备的生态系统，迈出第一步。
在不久的过去，投资房地产意味着购买土地、建造房屋，然后等待数年才能收回成本。.
如今，在数字经济时代，这种逻辑正在发生转变：一处房产可以被分割成数千个数字份额，在线交易，吸引来自世界各地的投资者。这一过程被称为房地产代币化，目前在多米尼加共和国正逐渐兴起。.
代币化是指将资产（例如建筑物、酒店或度假村）的经济价值转化为记录在区块链上的数字代币。每个代币代表该资产的一部分，可以像其他金融工具一样进行买卖。.
其结果是形成了一种流动性更强、更易于参与、更具全球性的投资模式，使得人们能够以低于传统所需金额的资金参与房地产项目。.
新兴企业
在全球范围内，市场已经不再是技术承诺，而是一个新兴产业。.
根据近期行业估计，到 2026 年，房地产代币化市场规模将超过 240 亿美元，这标志着一个市场的起点，随着更多开发商、金融科技平台和机构投资者采用这种模式，该市场在未来十年可能会迅速扩张。.
在拉丁美洲，这一趋势也正在加速发展。巴西和阿根廷等国已开始探索监管框架和代币化试点项目，而美国、瑞士和西班牙的房地产项目则为该地区的新发展树立了标杆。.
在此背景下，多米尼加共和国开始迈出第一步，推出一系列举措，旨在将当地房地产市场的活力与新的数字投资基础设施联系起来。.
近期的一项重要里程碑是卡亚科亚集团（Cayacoa Group）牵头推出的该国首家代币化酒店。对该公司而言，这一模式的出现反映了多米尼加房地产行业的蓬勃发展。.
今年二月，该集团的代表在接受《 El Inmobiliario之窗》节目采访时解释说：“在像多米尼加共和国这样不断扩张的市场中，代币化并不会取代传统模式：它是对传统模式的补充，为更多感兴趣的各方提供了新的融资和参与方式。”.
该公司还认为，国际经验表明，该模式可以自然地融入房地产开发中。.
Cayacoa集团表示，“在美国、瑞士或西班牙等市场开展业务的运营商的经验，可以作为我们的榜样，帮助我们避免犯错并改进流程。”.
据Cayacoa称，多米尼加共和国已具备探索这一新兴产业的充分基础。在与 El Inmobiliario的对话中，这些高管还指出，“多米尼加共和国确实拥有支持代币化项目的法律基础；目前尚缺乏的是针对数字资产的具体监管。”.
然而，这种热情也伴随着对国家面临的挑战的警告。.
Backsource 首席执行官 Antonio García Romero 警告说，缺乏监管和专业技术支持可能会减缓该行业的发展。.
安东尼奥·加西亚·罗梅罗，Backsource 首席执行官。 （外部来源）。.
他认为，“多米尼加共和国仍然缺乏大规模扩展代币化项目所需的技术基础设施或监管清晰度。”.
在同一次谈话中，加西亚·罗梅罗还指出，该国必须在构建此类操作的技术能力方面取得进展。“如果没有专门的技术支持或清晰的基础设施，代币化可能仍将停留在实验阶段，而无法发挥其在其他市场所展现的潜力。”.
房地产分析师比恩韦尼多·保利诺也持类似观点，他告诉本刊，主要挑战在于建立市场信任。.
保利诺认为，只有建立明确的监管框架、托管结构和监管机制来保护投资者，代币化才能得到巩固。.
欢迎 Plusval 多米尼加总经理 Paulino。 （菲德尔·佩雷斯/El Inmobiliario）。.
该专家还警告说，该国需要加强市场教育，以避免将数字资产与投机模式混淆。.
他解释说：“如果没有清晰的理解框架，就存在很多项目被包装成房地产代币化项目，而实际上它们并没有足够的法律或财务支持的风险。”.
从金融科技领域来看，这一诊断表明，机遇与重大结构性挑战并存。.
TLA Financial Services 总裁 Maximiliano Barr 解释说，该地区的金融行业正在从试点项目向更稳健的模式发展，代币化是在资本市场框架内构建的。.
TLA金融服务公司总裁马克西米利亚诺·巴尔。（外部来源）.
巴尔警告说：“最大的风险在于，一些实际上并非部分所有权的东西会被当作部分所有权来出售。”他强调，投资者保护不仅取决于区块链技术，还取决于支持每个项目的法律和金融架构。.
专家指出，要确保房地产代币化流程的稳健性，需要一个完善的架构，包括信托或特殊目的公司（SPV）等法律实体、资金的机构托管、审计、KYC流程以及遵守国际反洗钱标准。只有这样，才能保证投资的可追溯性和系统的透明度。.
旅游业带来的潜力
即便面临这些挑战，该国的潜力依然显而易见。巴尔强调，受旅游业、外国投资和第二住宅需求的推动，多米尼加房地产市场充满活力，这为这类金融工具的运作创造了有利条件。.
巴尔解释说：“多米尼加共和国拥有股票市场的法律框架和数字化议程，可以作为该行业发展的平台。”.
在这种情况下，市场发展可能遵循循序渐进的过程。首先，开展试点项目以测试法律和技术结构；然后，巩固可复制的模式；最后，建立二级市场，为房地产代币提供流动性。.
房地产代币化不仅仅是一种新的金融工具，它代表着房地产投资理念的转变：更加数字化、更加全球化，并且可能更容易获得。.
对于多米尼加共和国而言，挑战不仅在于采用这项技术，还在于构建法律、金融和文化生态系统，从而使房地产这一新领域能够安全、有信心地发展。.
数据：
4万亿美元
咨询公司德勤预测，到 2035 年，房地产代币化交易额可能接近 4 万亿美元，预计复合年增长率为 27%。.
200亿欧元
在西班牙，代币化技术允许投资者以100欧元起步，投资购买一套公寓的部分产权。该国的目标是到2033年将这一市场规模扩大到200亿欧元。.
本文最初发表于 El Inmobiliario 印刷版第14期。
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