只有当价格、需求和各个阶段能够相互支撑时，房地产产品才是可行的。
一个房地产项目仅仅因为能有效利用土地或设计图纸美观是不够的。它还必须满足实际需求，定价在买家可承受的范围内，并且分阶段开发，以免影响现金流。.
当这些决策分开进行时，问题就出现了。首先，设计方案出炉；然后，计算预计销量；最后，根据施工效率分配工作。结果可能是设计方案虽好，但市场渗透率低；定价不切实际；或者初期阶段规模过大，难以持续。.
总价决定
买家购买的并非孤立的房屋面积。他们购买的是首付、月供以及一项财务承诺。因此，即使两套公寓的单价相同，如果总价值不同，它们对买家的吸引力也会有所不同。.
开发商必须研究哪些类型的房产需求旺盛，哪些面积的房产可以融资，以及类似产品的销售速度。仅仅展示房源是不够的：一个项目可能宣传了很多单元，但实际销量却寥寥无几。.
当房地产产品盈利所需的定价超过市场承受能力时，解决方案并非总是增加广告投入。有时可能需要调整建筑面积、户型组合、停车位、配套设施、规格或密度。.
这并不意味着要牺牲质量。而是要设计出一种目标客户群体能够认可并愿意为其付费的产品方案。良好的基础固然重要，但它并不能纠正产品与价格之间不合理的比例关系。.
这些相位保护盒子
户型组合也是一项财务决策。较大的户型可以提高预期销售额，但会减少潜在买家的数量。较小的户型可以扩大市场，但可能会增加停车位、公共区域和运营方面的压力。.
第一阶段必须在商业上可行，同时还要涵盖基础设施、许可证、启动资金和初期成本。如果规模过大，就需要预售，而预售很难实现；如果规模过小，则可能无法产生继续推进所需的资源。.
此外，每个阶段都必须独立运作。首期购房者不应依赖后续所有阶段的销售才能获得必要的通行权、服务和配套设施。分阶段开发并非仅仅是将项目分割开来，而是为了管控风险，并兑现对市场的承诺。.
财务模型可能显示盈利能力，但仍然依赖于过快的销售预测、过于乐观的定价或不完整的成本估算。当房地产产品仅在最佳情况下才能盈利时，问题不在于电子表格本身，而在于其背后的假设。.
真正的盈利始于建设之前：拥有市场需要的房地产产品、市场能够承受的价格，以及开发商能够完成的阶段。没有可行的产品，就没有可行的阶段；没有合理的价格，也没有可行的产品。.
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