对规范房地产经纪和误导性广告的法案进行分析
特供 El Inmobiliario
作者：安娜·贝洛
规范房地产经纪业务的法案代表着进步：它使这个占GDP很大比例且长期饱受不规范行为困扰的行业走向专业化。然而，有些人为此欢呼雀跃，认为“律师将需要执照才能进行房地产交易”，这种说法并不准确，源于措辞含糊不清，必须予以修正。.
该项目本身不涉及法律工作。第3条第2款和第3款明确规定，专业人士提供的法律咨询和代理人进行的交易均不包含在内。第19条重申，提供与产权转让协议的起草、准备和谈判相关的法律服务不构成中介行为。负责构建交易结构和核实房产状况的律师并非中介。.
摩擦点在于第19条的规定，该条要求律师在从事第18条所列活动（包括推广、广告、客户开发以及供需管理）时，必须注册为代理人。问题在于，第18条第3款包含了“谈判”一词，而该词也涵盖了部分法律咨询内容。歧义就出在这里：咨询和调解之间的界限变得模糊不清。.
房地产及登记法方面的执业资格和专业资质保障了交易的法律安全；这与经纪人截然不同，经纪人只是将供求双方撮合在一起，并收取佣金。执业资格并不使律师成为经纪人，也不应要求其持有额外的执照；但该资格也并未授权律师推销他人的房产并收取佣金：如果他们以这种方式行事，实际上就相当于在从事经纪人的工作。解决之道并非基于其执业资格而豁免他们，而是要明确界定其职能范围。仅仅因为他们的咨询角色就要求其持有执照，也会侵犯宪法第五十条所保障的自由经营权。.
比较法证实了这一观点。在美国，律师执照的发放由各州自行规定：加利福尼亚州豁免律师在其法律服务范围内从事的此类活动；德克萨斯州则维持着更广泛的豁免范围。西班牙通过2000年第4号皇家法令放宽了中介活动的限制，但自2010年以来，一些自治区（加泰罗尼亚、瓦伦西亚、巴利阿里群岛，以及自2025年起生效的安达卢西亚）已建立强制性注册制度，并对律师的培训、保险和担保提出了要求。多米尼加共和国正在效仿这一做法；其问题不在于原则本身，而在于措辞。.
该法案还缺少哪些内容？首先，缺乏对法律执业和中介服务之间界限的明确界定，明确规定与法律服务相关的辅助性谈判不属于中介范畴。其次，缺乏强制性职业责任保险的要求，目前文本中并未提及。第三，缺乏关于披露双重代理和利益冲突的规则。第四，缺乏继续教育的具体学时要求。第五，缺乏赋予房地产登记、监管和中介总局独立性和实际资源，以及一个易于访问的公共登记系统。.
简而言之，该项目的目标——法律确定性、透明度和消费者保护——是合理的。它所需要的是立法技巧：区分提供法律保障的法律专业人士和充当商业中介的经纪人。只要这一界限仍然模糊不清，我们就无法构建一个框架，这个框架非但不会造成不同职业之间的对立，反而会将它们整合起来，从而使投资者和买家都受益。.
原文刊登于 El Inmobiliario 印刷版第15期。.
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