作者：梅尔乔·阿尔坎塔拉
特供 El Inmobiliario
多米尼加共和国的抵押贷款利率之争已超越行业范畴，演变为宏观经济挑战。在抵押贷款利率徘徊于14.0%至17.5%之间，而银行存款利率却徘徊在 6.6%， 金融体系失去平衡，房地产销售暴跌，购房者失去贷款资格，开发商面临工期延误。然而，最令人惊讶的是，与此同时，银行却在宣传汽车销售利率低至7.75%，几乎是抵押贷款利率的一半。谁能解释一下这是为什么？
换句话说，汽车贷款比房屋贷款更便宜，这对任何严肃的经济体来说都是一个危险信号。尽管银行辩称“由于运营成本，我们无法降低利率”，以此来为高抵押贷款利率辩护，但这种说法根本站不住脚。让我们来看看原因：
- 银行支付给储户的利率并不高。
支付利息的金融凭证仅占其存款的一部分。 - 支票账户——这些账户不支付利息或利息极低——却占了他们用于放贷资金的很大一部分。这意味着这些资金的实际成本几乎为零。.
- 如果计算出实际存款利率（包括储蓄账户和支票账户），银行业务的财务成本相当低，这意味着银行支付给储户的利息与发放贷款时收取的费用之间的差距历来很高。.
- 矛盾的是，对于车辆，他们可以以低得多的利率提供数十亿比索的贷款，即使这些贷款风险更高（违约率高、资产加速贬值以及作为抵押品的资产价值迅速损失）。.
通过分析这些要点，可以得出一个明确的结论：他们有能力降低抵押贷款利率，只是他们不想这样做。.
在发达经济体中，存在一条不成文但至关重要的规则： 抵押贷款利率通常比消费贷款利率低30%到40%。这很容易理解，因为抵押贷款提供真正可靠的抵押品，历史违约率低，而且是能够促进可持续经济增长的稳定资产；而消费贷款风险更高，损失更大，并且用于融资那些会迅速贬值的资产。这种逻辑区分了稳定的经济体和脆弱的经济体。但在多米尼加共和国， 情况却恰恰相反。
为什么多米尼加共和国的逻辑是颠倒的？
1. 消费贷款给银行带来的利润更加丰厚。.
个人贷款、信用卡贷款和一般消费贷款通常提供灵活的利率和较短的还款期限，这增加了银行从交易手续费和协商费中获利的利润。所有这些都带来了较高的资金周转率，使银行受益。这些产品能够带来立竿见影的收益。而抵押贷款则不同，它是长期贷款，需要借款人长期承诺。因此，抵押贷款并非银行的优先考虑事项。.
2. 没有规定要求保持平衡
货币委员会、中央银行和银行监管局均未设定限制抵押贷款利率和消费贷款利率之间差距的技术参数。每家银行都自行设定利率，仿佛抵押贷款是一种普通的商业产品，其价格对宏观经济表现没有影响。.
3. 缺乏以住房为重点的公共政策
经济组织化程度更高、对低利率对住房市场社会影响认识更深刻的国家，拥有完善的政策工具来确保抵押贷款利率保持在经济增长的合理范围内。其中一些政策如下：
- 低成本的资助项目
- 国家担保，
- 对抵押贷款利差的监管限制
- 专门从事住房业务的银行。.
在多米尼加共和国，这些因素并不存在。.
4. 缺乏捍卫这一关键经济参数的实体
抵押贷款是经济发展最重要的工具之一。然而， 我们缺乏一个机构来确保抵押贷款利率符合发达国家的技术标准。
结果是：消费信贷受到市场逻辑的补贴，而 住房信贷则受到惩罚。
谁应该负责解决这种歪曲事实的问题？
在多米尼加共和国， 没有人监测消费者利率和抵押贷款利率之间的技术性差异， 也没有人监测被动利率和主动利率之间的技术性差异，而这些关键参数在发达经济体中受到保护：
- 中央银行
- 住房政策
- 专项基金
- 宏观审慎监管
宏观经济后果
a) 房地产销售和预订量下降
家庭将失去资格。.
b) 建筑业放缓
就业减少，对材料的需求也随之减少。.
c) 租金上涨
当买房无望时，租房需求就会上升。.
d) 家庭资产滞后
家庭陷入了消费的循环，而不是积累的循环。.
e) 美元承压
进口信贷加剧了这个问题。.
所有这些因素都会对经济和房地产市场产生影响，并引发残酷的多米诺骨牌效应：
- 符合购房条件的家庭数量减少了。.
- 新项目的销售率下降了。.
- 退款和重新协商的情况正在增加。.
- 这将推高租金价格，因为买不起房的家庭显然只能租房。.
- 建筑业是该国最大的就业创造行业之一，但如今却正在放缓。.
- 国民生产总值增长急剧下降。.
需要考虑的一个非常重要的事实是，利率每上涨一个百分点，月费就会上涨 7% 到 10% ，这足以让成千上万的购房者退出市场。
技术结论
多米尼加金融体系 在缺乏技术依据的情况下，这影响到：
- 住房机会
- 汇率稳定
- 中产阶级的积累能力
- 建筑业的增长
- 总体经济动态
- 国内生产总值增长
多米尼加共和国需要将抵押贷款利率恢复到合理水平——理想情况下在7%到9%——这 符合成熟现代经济的要求。银行业有空间实现这一目标。我们现有的监管法规有能力激励这种改变。国家需要这种改变，才能确保中产阶级能够继续拥有住房，才能确保建筑业保持活跃，才能确保经济拥有稳固的增长基础。在此之前，我们将一直处于一个严重的矛盾之中： 在这个国家，为贬值的东西融资比为创造财富的东西融资更划算。
本文内容由作者全权负责。.
