圣多明各——住在公寓楼里，意味着要共享的远不止一栋楼。这意味着要与你并非自愿成为邻居的人共享走廊、电梯、游泳池、决策，以及最重要的——责任。这种共存关系，在实践中几乎总是通过常识来解决，而这一切都受一项已实施近七十年的法律约束：即1958年11月21日颁布的《公寓法》（第5038号），该法部分内容经2005年《房地产登记法》（第108-05号）修订。它是多米尼加房地产体系中现存最古老的法律之一，截至2026年7月，国会尚未收到任何旨在改革或取代该法的法案。
虽然年代久远，但这部法律并未因此而过时。恰恰相反，随着该国住宅和旅游建筑数量的不断增长，从圣多明各到蓬塔卡纳，途经圣地亚哥和普拉塔港，越来越多的法律咨询、邻里投诉和建筑纠纷最终都指向这部法律的条款。这部法律决定了居民是否可以通过Airbnb出租公寓，如果有人几个月不缴纳物业费该怎么办，谁应该为漏水损坏楼下公寓承担法律责任，以及如何解雇不向业主提供清晰账目的物业经理。.
对于任何在公寓制度下购买、租赁或管理单元的人来说，了解公寓所有权都是一项实用的资产保护工具。本指南以通俗易懂的语言和日常实例，解释了多米尼加共和国的公寓制度如何运作，居住者的权利和义务，以及业主、租户或管理人员在最常见的冲突情况下应采取的具体步骤。.
1. 什么是公寓？它是如何运作的？
第5038号法律将公寓定义为一种房产——一栋或多栋建筑——被分割成若干个拥有专属所有权的单元，可以是公寓、商业场所或独立住宅，其所有者同时也是土地和房产中除指定供任何个人独占使用的部分的共同所有者。这种双重所有权是该制度的精髓：每位业主对其单元拥有绝对所有权，但与其他业主共同拥有走廊、楼梯间、屋顶、外立面、电梯、游泳池以及任何其他公共空间的共同所有权。.
在这个结构中，四个基本要素并存。首先是私人单元，业主可以完全自由地使用、享用、出售、抵押或出租，无需其他业主的授权，前提是他们不违反建筑法规，也不影响邻居的安全或安宁。其次是公共区域，所有业主根据各自的产权比例享有公共区域的使用权。第三是共有产权规章，该文件与公寓章程一同登记，其中规定了产权比例、每位业主的投票权以及楼宇行为准则。第四是业主协会，这是一个法律自动设立的法人实体，一旦房产按照这种制度组织起来，所有业主无论是否愿意，都会组成一个具有独立法人资格的实体，由一名管理人代表其处理与第三方的事务。.
最后一点常常让首次购房者感到意外，因为无需签署任何文件或加入任何协会即可成为公寓业主委员会的一员。只需购买公寓楼内的单元，您便自动成为这个利益共同体的一员，从入住之日起就拥有发言权、投票权和相应的义务。因此，在购买或签署长期租赁协议之前，强烈建议您索取一份已登记的公寓章程副本。这份文件明确规定了您即将居住的公寓楼的边界、费用和规则。.
2. 所有者的权利和义务
第5038号法律赋予每位业主一系列权利，但这些权利几乎总是与社区生活所规定的义务相冲突。业主有权使用和处置其私人单元，根据其预期用途享用公共区域，按其所有权份额在业主大会上投票，无需他人许可即可出售、抵押或出租其单元，随时要求缴纳会费，并查阅公寓的财务信息。作为回报，业主必须自费维护和修理其单元，不得进行影响建筑物安全或美观的改建，按时缴纳维护费，遵守规章制度，不得扰乱邻居的安宁，并在业主大会决定时缴纳集体保险费。.
| 权利 | 义务 |
|---|---|
| 使用和处置您的私人单元 | 您需自行承担设备维护和修理费用。 |
| 请根据公共区域的用途合理使用。 | 不得影响建筑物的安全或美观。 |
| 在大会上，按照你的参与比例进行投票。 | 按时缴纳维护费 |
| 未经他人许可，出售、抵押或出租您的房产。 | 尊重共有产权规定 |
| 您可以随时要求支付您的费用。 | 不要打扰邻居的安宁 |
| 获取该联盟的财务信息 | 如果大会决定，则缴纳团体保险费。 |
澄清一个常见的误解至关重要：无需其他业主同意即可出售、抵押或出租单元，并不意味着可以随意使用。任何业主都不得将自己的单元用于章程规定以外的用途，即使以纯粹的私人决定为由也不行。如果章程不允许，住宅公寓不得改建为商业或办公场所；未经授权擅自改建将使业主面临业主协会的法律诉讼，要求其停止此类活动。因此，始终如一的建议是：在改变单元用途之前，务必查阅章程；如有必要，请将变更提交业主协会会议审议。.
3. 公寓是如何管理的？
公寓的内部管理基于三个相互关联的要素。业主大会是最高权力机构：它负责审批年度预算、修改章程、授权特殊支出，并决定大楼的发展方向。物业经理负责日常运营，包括指导维护工作、招聘和管理楼宇工作人员、记录会议纪要和会计账目，以及自费安排小型维修，或在紧急情况下安排大型维修，并有义务立即通知业主。业主协会是代表所有业主的法律实体，物业经理代表业主协会行事，即使在提起诉讼或被起诉时也是如此。.
法律并未规定管理人必须具备学历或最低经验，除非章程另有规定。通常情况下，由业主大会直接任命管理人。如果公寓管理人因前任辞职、被解雇或从未被任命而空缺，任何业主均可向公寓所在辖区的治安法官提出申请，请求法院指定管理人，但须事先通知其他相关方。.
关于决策，法律根据事项的严重程度区分了不同级别的多数票。普通决议由在正式召开的业主大会上出席的业主以多数票通过，每位业主按其在房产中的份额比例投票。修改无需全体一致同意的章程条款，需要四分之三的多数票。而影响共有产权结构本身的决策，例如增建楼层或改造公共区域，则需要全体业主的一致同意。年度预算和任何特别支出也需经业主大会批准，并记录在相应的会议纪要中。.
4. 维护费
社区生活的融资机制逻辑简单，但实际操作起来却并非总是如此。每位业主都需按其在章程中规定的所有权比例分摊公共开支，该比例通常与其单元的面积或相对价值挂钩。这一比例不可单方面协商，也不能通过多数投票更改；法律规定，任何修改都必须经所有业主一致同意，因为这关系到整个系统的经济基础。.
这些费用涵盖公共区域的维护、保养、维修和管理，业主协会可酌情决定是否为整栋楼购买团体保险。当有人停止缴费时，法律对公寓业主协会的保护力度或许最为强大。债务由业主单元的合法留置权担保，优先于几乎所有其他债权人。为了启动这一机制，物业经理会准备一份详细的欠款清单，提交给业主协会正式批准，并通知拖欠款项的业主。这份经物业经理认证并公证的文件，足以作为在产权登记处登记留置权并通过法律途径追讨欠款的凭证。.
一个例子可以很好地说明这一点。如果一栋楼的月费是五千比索，而一位业主拖欠了六个月的物业费，那么业主委员会可以在会议上正式确认这笔债务，通知拖欠物业费的业主，并对其房屋进行留置权登记——如果拖欠情况持续下去，最终可能导致房屋被收回。另一方面，任何业主都可以随时要求计算自己的实际物业费，如果物业经理在收到请求后的四十八小时内没有召开会议，业主有权自行召开会议。.
5. 最常见的冲突及其解决方法
公寓生活的日常几乎不可避免地会产生一系列反复出现的摩擦，这些摩擦在不同的楼栋之间反复出现，而且大多数情况下，在诉诸法庭之前就能得到解决。噪音过大可能是最常见的问题。法律明确禁止扰乱邻居安宁或从事违反道德和良好风俗的活动，因此建议在事态升级之前，先记录问题并提交给楼宇管理人员。另一方面，第5038号法律并未对宠物做出规定；宠物管理完全由各楼宇的具体规定负责。.
翻新工程若影响到私人单元以外的区域，往往会引发摩擦，因为任何危及安全、美观或公共设施的工程都需要事先获得业主协会的批准；仅仅非正式地通知邻居或楼宇管理员是不够的。漏水问题的处理取决于漏水源头：如果漏水来自公共设施，则由楼宇管理处负责；如果漏水源头在其他私人单元内，则由该单元的业主负责。不当使用公共区域、在泳池规定时间外制造噪音、占用他人停车位以及访客扰乱他人等行为均受正式规章制度约束，而非口头协议，管理员有责任确保规章制度得到一致执行。.
如前所述，拖欠款项可通过针对债务人单位的法律特权予以解决。安保事宜——例如监控、门禁系统、摄像头等——属于年度预算的一部分，由业主大会决定，管理人或少数业主不得单方面强加。而近年来引发激烈争议的短期租赁问题，将在后文单独论述。.
一般而言，面对这些冲突，最好的做法是将每起事件以书面形式记录下来，首先与管理员沟通以穷尽内部途径，只有在内部途径穷尽且无果后，才诉诸房地产管辖权（根据第 5038 号法律第 17 条，该管辖权负责处理业主之间有关管理、公共区域的使用和法规解释的纠纷）。.
6. 房主可以进行哪些改造？
在自家单元范围内，业主享有相当大的自由度，可以根据自身需求对空间进行改造或调整，前提是这些改造不会影响建筑物的结构安全、改变其外观或损害公共服务。然而，当改造涉及属于所有业主共同拥有的元素时，问题就出现了：例如结构改造、外立面或阳台的可见改动、屋顶或其他公共区域的施工、影响电力、水或燃气等共享服务的新安装，以及侵占公共空间的扩建。在所有这些情况下，事先获得业主委员会的批准并非可有可无的手续，而是法律规定的。不遵守规定可能导致被责令恢复原状，甚至可能承担对第三方造成的损害赔偿责任。.
一个简单却常被忽略的实用建议是：在动工前，务必以书面形式向业主委员会提交任何涉及公共区域或外立面的工程项目，并保留一份授权施工的会议记录副本。这份记录可以保护业主免受潜在索赔，并有助于日后房屋的出售或转让。.
7. 出租房和Airbnb
在公寓业主委员会会议上，很少有话题能像短租平台的兴起那样引发如此多的争议。业主和管理人员最常问的问题是，法律是否允许通过Airbnb等服务按日或按周出租公寓。答案虽然可能令人不满意，但却是视情况而定。第5038号法律并未明确禁止此类出租。它承认，每位业主都可以在未经其他业主同意的情况下出租自己的单元，充分行使其财产权。然而，业主仍然有义务不扰乱邻居的安宁，并且不得将单元用于建筑法规规定用途之外的其他用途——这两项限制在实践中往往起着决定性作用。.
因此，关键不在于一般法律，而在于每栋楼的规章制度。如果这些规章制度在会议上获得有效批准并正式登记，则可以允许无限制的短期出租，也可以附加某些条件（例如最低入住晚数、提前登记房客或支付额外费用），或者完全禁止短期出租。这项规定对所有现有和未来的业主都具有约束力，即使是在限制生效后购买单元的业主也不例外。换句话说，这是一个需要逐栋楼具体决定的问题，而不是全国统一的规定。.
在国家层面，目前尚无专门针对通过数字平台提供的住宿服务的法律进行规范，尽管经常从事此类活动的个人或实体必须向国内税务总局登记，因为这涉及到税务问题。这种监管上的普遍空白，加上这种商业模式在旅游区和圣多明各等城市的日益普及，正是近几个月来引发争议的原因。这场争论目前虽然发生在公寓领域之外，但最终可能会对公寓产生影响，具体内容如下所述。.
2026年发生了哪些变化？
第5038号法律在2026年未作修订，截至本公告发布之日，仍按2005年第108-05号法律规定的条款有效。因此，今年公寓制度方面没有直接变化需要报告。然而，一项密切相关的事项正在进行中：国家层面的短期租赁监管。需要澄清的是，这一过程不会修改或取代公寓法，但任何在其楼宇内处理此类租赁的业主或管理人员都应密切关注其进展。.
旅游部已就一项旨在规范该国短期租赁的决议草案启动公众咨询，截止日期为2026年7月22日。多米尼加短期租赁协会正式请求延长咨询期限，理由是目前的提案仅从旅游业的角度看待这一现象，而忽略了其他形式的临时居住，例如商务旅行、学术访问和工作调动。该协会认为，这些情况同样是多米尼加房地产市场的重要组成部分。该协会还要求成立一个由行业代表参与的技术工作组，并根据从事此类活动的人员的性质和规模制定差异化的法规。虽然此次公众咨询的最终结果尚不明朗，但这一过程值得密切关注，因为最终通过的任何决议实际上都可能成为目前规范（或未能规范）公寓内短期租赁的共同所有权法规的补充框架。.
8. 公寓中最常见的错误
许多最终演变成紧张会议或法律诉讼的冲突背后，几乎总有一些反复出现的错误。首先是缺席会议，无论是出于不感兴趣还是时间不足。不参加会议的人失去了影响直接关系到自身权益和楼宇规章的决策的机会，避免这种情况最简单的方法就是在无法亲自出席时委托其他业主代表。其次是在购买单元房前没有阅读公寓章程，这种疏忽往往会导致买家在租赁、宠物或使用限制方面遇到意想不到的麻烦。解决方法很简单：索取并仔细阅读章程后再签署任何协议。.
第三个错误，或许也是代价最高的，是拖欠物业管理费。这种行为会触发房屋的留置权，如果拖欠时间过长，甚至可能导致房屋被强制拍卖。如果遇到任何经济困难，最明智的做法是在欠款累积之前直接与物业管理人员协商制定还款计划。第四个错误是在未获得业主协会授权的情况下进行翻修。这可能导致法院下令将房屋恢复原状，并承担由此造成的任何损失。在开工前正式提交项目计划可以避免这种情况的发生。第五个错误是滥用公共区域，例如占用他人的停车位、延长泳池开放时间或在公共区域制造噪音。这种行为会造成与邻居不必要的摩擦，而只要遵守章程中规定的时间和使用规则，就可以避免这种情况的发生。.
第六点是未能要求管理员承担责任，这种疏忽会导致公共资金管理不透明。每次会议都要求提供财务报表是一个简单有效的习惯，可以避免这种风险。第七点是忽略特别会议通知，通常是因为地址过时导致通知未能及时送达。及时更新管理员的地址信息是避免这种情况最直接的方法。第八点是未将邻里间的口头协议以书面形式记录下来，这种做法看似无害，但一旦发生纠纷且没有书面记录，就会产生问题。任何例外情况或特殊约定都应记录在会议纪要中。.
第九个错误，也是越来越常见的错误，是在未事先了解相关规定的情况下，就将房源发布到短租平台上。这可能会导致与物业管理方发生冲突，并在预订确认后出现意想不到的限制。在发布房源前仔细阅读这些规定可以避免很多麻烦。第十个错误，也是最容易被忽视的错误，是由于缴款不足导致楼宇储备金耗尽，使得楼宇在遇到紧急情况或需要紧急维修时缺乏资金。在年度预算内批准并维持合理的储备金是避免这种情况发生的最有效方法。.
9. 案例研究：两套公寓之间的漏水问题
为了理解本指南中描述的几种机制在实践中的应用，我们可以逐步分析一个在全国各地建筑中常见的假设案例。一位住在公寓四楼的业主注意到，客厅天花板上的潮湿区域每天都在扩大，种种迹象表明，水是从楼上公寓渗漏过来的。在这种情况下应该怎么办？
受影响的业主首先应该做的，是书面通知物业经理，如果可能的话，也通知楼上的邻居，并用带有日期的照片记录损坏情况，以便在日后任何关于问题来源或范围的争议中作为证据。收到通知后，物业经理有责任调查漏水的真正来源：是来自共用管道（例如贯穿多个单元的管道），还是楼上私人单元内部的问题（可能是由于维修不当或电器故障造成的）。.
区分漏水点对于确定维修责任方至关重要。如果漏水点位于公共区域，则维修责任由业主协会承担，费用计入楼宇维护预算。但如果漏水点位于邻居的私人单元内，则维修费用以及对楼下公寓造成的任何损失赔偿均由该业主承担。当双方对漏水点的真正来源存在分歧时（这种情况发生的频率远超预期），业主委员会或业主大会可以介入，责令进行独立的专业技术检查，以在冲突升级前澄清事实。只有在内部协商途径用尽后，双方仍无法达成一致，才应将此事提交房地产法院。房地产法院有权解决业主之间关于管理、公共区域使用以及楼宇规章解释等方面的此类纠纷。.
10. 常见问题
他们可以禁止我养宠物吗？ 第5038号法律没有直接规定这一点；这完全取决于每栋楼的共同所有权规定，因此答案可能因公寓而异。
他们能阻止我出租我的公寓吗？ 他们不能完全阻止，因为这是法律明确承认的财产权。已登记的法规可以限制允许的出租类型，包括通过数字平台进行的短期出租。
如果我不按期付款会怎样？ 债务将以违约业主的房产作为抵押，该抵押权可在产权登记处登记，如果继续拒付，则可能导致司法追讨程序。
我可以拒绝支付额外费用吗？ 如果该费用已在正式召开的会议上获得有效批准，则所有业主都必须支付，即使是那些投反对票的业主也不例外。
谁该为漏水负责？ 答案完全取决于漏水源头：如果漏水来自公共区域，则由业主协会负责；如果漏水来自私人单元，则由该单元的业主负责。
如何更换管理员？ 业主大会可以按照最初任命管理员的方式将其罢免。如果管理员是由于公寓业主协会未任命管理员而由治安法官任命的，那么任何相关业主也可以请求该治安法官将其罢免。
如果董事会未能提供账目会怎样？ 任何业主都有权要求获得其费用的准确明细，并查阅联合体的财务信息；如果遭到持续拒绝，他们可以向房地产法院提起上诉，以强制执行该权利。
11. 业主最终检查清单
- 我手头有一份正式登记的共同所有权条例副本。.
- 我确切地知道我在大会上的参与率和得票数。.
- 我的物业管理费已按时缴纳。.
- 我会出席会议，或者，如果我不能出席，我会委托另一位所有者代表我出席。.
- 我会定期向该财团索取财务报表。.
- 在对建筑物的任何公共部分或外立面进行改造之前，我会先咨询业主委员会的意见。.
- 在将我的房源放到线上平台出租之前，我仔细阅读了租赁条款。.
- 与邻居或政府部门发生的任何冲突，都应以书面形式记录下来。.
- 为了接收联盟的通知，我会及时更新我的地址。.
参考官方资料
- 国内税务总局（DGII） ——关于公寓的第5038号法律（1958年11月21日），现行文本及其修正案
- 房地产登记处（RI） ——根据第5038号法律及其经第108-05号房地产登记处法律修订的公寓制度建立程序
- 旅游部 (MITUR) — 就规范短期租赁的决议草案进行公众咨询，有效期至 2026 年 7 月。
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