作者：马西尔·马丁内斯
特供 El Inmobiliario
民事责任是指对他人造成的损害承担赔偿的法律义务，对此的讨论涉及合同法和非合同法领域。另一方面，房地产经纪人的民事责任是其履行职责过程中的一个重要问题，但在业内却很少被提及。.
房地产顾问在房地产交易中扮演着关键角色，作为买卖双方的中间人，这赋予了我们特定的义务。由于缺乏针对该活动的具体法规，造成了不确定性，因此分析适用的法规和判例至关重要。.
1. 民事责任的基础
在多米尼加法律中，这分为两类：合同责任和合同外责任。
- 合同违约：指房地产经纪人违反先前与客户达成的合同。多米尼加民法典第1134条规定，“合法订立的协议对订立人具有法律效力”，且必须本着诚信原则订立。此外，第1147条指出，债务人只有在证明违约是由其无法控制的因素造成的情况下，才能免除责任。
- 合同外责任：当房地产经纪人对与其没有合同关系的第三方造成损害时，就会产生合同外责任。《民法典》第1382条规定：“任何人的行为造成他人损害，过错方有义务赔偿”，而第1383条则指出，任何人因疏忽或鲁莽。
2. 房地产顾问的义务和职责
综上所述，我们可以看出，房地产顾问的角色包含着远超建筑公司或已竣工房产业主所能提供的全面责任。因此，我们可以将主要职责总结如下：
- 信息准确性：顾问必须保证有关房产的数据正确完整，避免遗漏可能误导各方的相关信息。
- 文件尽职调查：顾问应核实房产文件的真实性，并确保房产没有留置权或产权负担。
- 专业建议：顾问有责任就交易的法律和财务方面向客户进行适当的指导。
- 保密性：未经客户同意，您不得泄露客户的机密信息。
- 监管合规：房地产活动必须遵守第 155-17 号反洗钱法以及房地产登记规定。
3. 不遵守规定的法律后果
当房地产顾问未能履行其义务时，他们可能会受到民事甚至刑事处罚。.
- 民事制裁：如果证实顾问的违约或疏忽给客户造成了经济损失，客户可以通过民事责任诉讼要求赔偿。
- 刑事处罚：如果存在欺诈或房地产不当行为，顾问可能会根据多米尼加刑法面临法律诉讼。
4. 相关案例法
最高法院重申了已确立的原则，谴责房地产经纪人在未核实房产文件的合法性、未秉持诚信行事、提供虚假信息或存在职业过失的情况下所应承担的责任。.
结论
所有房地产经纪人都有责任秉持道德、诚信和良好的行为准则。如果我们不遵守相关规定，不仅可能面临个人法律后果，还可能对潜在买家造成无法弥补的损害。判例法已反复强调诚信和遵守法规的重要性。贯彻最佳实践不仅能保护客户，还能维护经纪人的声誉和市场地位。.
作者是一名律师，也是 Domus RD 的经纪人兼所有者。.
