作者：琼·费利兹·瓦洛伊斯
特供 El Inmobiliario
近几十年来，在住房需求、旅游业发展以及外国房地产投资激增的推动下，多米尼加共和国的建筑业持续增长。然而，这种增长也伴随着经济和金融方面的挑战，尤其是在建筑材料价格波动方面。.
建筑公司为降低这些风险而采取的措施之一是在房地产购买协议中加入指数化条款。虽然这种做法旨在确保项目的可行性，但如果运用不当或不够透明，则可能导致购房者产生不信任感，影响开发商的信誉，并最终对房地产市场造成冲击。.
一个不断发展且面临通胀压力的行业
近年来，多米尼加共和国保持了稳健的经济增长。据中央银行预测，2023年该国国内生产总值（GDP）增长了4.9%。其中，建筑业尤为突出，约占GDP的10%，并创造了数千个直接和间接就业岗位。.
然而，这种增长并非一帆风顺。全球通货膨胀、运输成本上涨以及供应链中断导致建筑材料价格大幅上涨。据国家统计局（NSO）数据显示，2020年至2023年间，直接住房建设成本指数（DHCCI）累计上涨了28.7%。.
受影响最严重的材料包括：
水泥：过去三年增长了35%。.
钢铁：2021 年至 2023 年间增长超过 50%。.
木材及木制品：由于短缺和投机，价格上涨超过 40%。.
铝和玻璃：受全球能源危机影响，价格上涨超过 30%。.
面对这种情况，建筑公司采取了指数化条款作为保护自己免受这些意外上涨影响的策略。.
什么是指数化条款？它在多米尼加共和国是如何运作的？
指数化条款是一项合同条款，允许根据建筑材料成本的上涨情况调整房产的最终价格。理论上，该条款旨在防止建筑公司因关键投入成本的不可预测上涨而遭受损失。.
在多米尼加共和国，这类条款在预售房地产项目中已十分常见，尤其是在住宅楼开发项目、旅游项目和新兴城市化地区。然而，这些条款的执行并非总是完全透明，这在购房者和行业利益相关者中引发了争议。.
不当使用的风险
虽然指数化是一种合理的调整机制，但滥用指数化会削弱市场信心。主要风险包括：
1. 合同条款不明确：通常情况下，合同条款没有详细说明，导致买方有主观解释的空间，并可能遇到意想不到的情况。.
2. 缺乏对可靠指标的参考：在某些情况下，指数化是基于建筑公司的内部标准，而不是官方指标，例如建筑成本指数（ICDV）或消费者价格指数（CPI）。.
3. 不成比例的增长：如果没有既定的限制，指数化可能会导致过度增长，使住房价格远超预期。.
4. 信誉受损：如果买家认为该条款被用来证明任意涨价的合理性，开发商的声誉可能会受到影响，对未来项目的兴趣可能会降低。.
公平透明执法方面的良好做法
为了使指数化条款被视为一种合法机制而非滥用行为，建筑公司必须采取基于透明和公平的方法。一些关键建议包括：
从第一次接触就明确说明：索引不应让买家感到意外。买家应该在第一次会面时就被告知索引的相关事宜，并详细解释其运作方式。.
与可靠指标挂钩：建议根据中央银行、国家统计局或建筑行业协会的数据进行调整。.
