最相关的变化在于业务性质：旅游业的重点正在从酒店入住率转向日益成为房地产资产市场。.
圣多明各 ——旅游部在诸如2026年国际旅游交易会（FITUR 2026）等国际活动上宣布的超过130亿美元的旅游投资承诺，表明该行业正在经历一个规模庞大的扩张周期。
在此背景下，Asonahores 在 DATE 2026 期间提出了超过 40 亿美元的开发项目，这些项目将直接影响该国旅游和住宅供应的扩大。.
在这些数字背后，是一个由开发商、国际连锁企业和金融资本组成的网络，其运作逻辑与建造客房的逻辑截然不同：他们构建的区域，使得酒店、别墅和私人住宅在同一投资方案下共存。.
根据 Asonahores 的记录和行业报告，该国拥有超过 9 万间酒店客房和 1000 多家酒店，此外还有数千套与旅游业相关的住宅单元，这些住宅单元并不总是被计入传统的库存中。.
尽管游客数量保持上升趋势，根据中央银行的数据，到 2025 年游客数量将超过 1000 万人次，但根据国家统计局的记录和行业分析，酒店入住率已放缓至 75% 左右。.
在这种情况下，出售房地产资产成为确保项目早期阶段获得回报的一种机制。.
模式的改变
与酒店品牌相关的别墅、旅游公寓和住宅的兴起，将房地产所有权与酒店服务相结合，引入了一种混合模式，在这种模式下，收入不完全取决于入住率，而是取决于单元的销售。.
“品牌住宅”的概念虽然不常在当地公众讨论中提及，但却是这场变革的核心。.
在多米尼加共和国，这种模式已开始巩固自身，成为房地产旅游中最具活力的领域之一，正如 El Inmobiliario等专业媒体所报道的那样。与基于入住率和客人周转率的传统模式不同，这些结构允许开发商从资产销售中获取价值，同时维持与旅游业相关的运营流程。.
这种模式并非仅限于超豪华住宅项目。与此同时，也出现了面向个人投资者的项目，这些投资者通过私人运营商的管理模式购买房产用于旅游租赁。.
Noval Properties 和 Cruise On Land 等公司已经开发了这一领域，将房地产旅游的范围扩展到品牌住宅之外。.
此外，外国资本也进入了大规模的城市化项目，例如由 Inmobiliaria Huacachina 推动的项目，这反映出该模式已扩展到该地区的新区域。.
普拉亚格兰德：最新案例
据旅游部发布的信息显示，由棒球运动员亚历克斯·罗德里格斯牵头在圣胡安河畔普拉亚格兰德开发的普拉亚格兰德高尔夫及海洋俱乐部项目，投资额达10亿美元，集酒店、别墅和豪华公寓于一体。这是这一转变最鲜明、最新的例证。.
据米图尔称，该计划包括“酒店和房地产客房”，将这两个组成部分整合到同一模式中，并根据该项目官方公告中公布的数据，计划在私人住宅和酒店产品之间提供超过 500 个单元。.
根据官方公告发布的信息，该项目还包含配套基础设施，例如私人机场，旨在方便高消费客户出行。.
该航站楼面向公务航空，预计投资约 4000 万美元，其建设和运营由私营部门负责，并由国家授权和监督。.
该综合体以国际品牌安缦 (Aman) 运营的安缦酒店 (Amanera) 为中心构建，引入了新模式的核心要素之一：房地产开发与全球奢侈品牌之间的合作。.
除了打造高端旅游目的地之外，最终还形成了一个独特的资产组合，这些房产可以出售、自用或纳入租赁管理计划。.
除了规模之外，普拉亚格兰德高尔夫和海洋俱乐部还体现了旅游业日益被构建为房地产开发平台的模式。.
谁会买：旅游投资者
产品线的转变也意味着需求的变化。产品包括海滨别墅、豪华公寓和品牌住宅，目标客户是高净值国际买家。即使是其豪华版本，也无法满足传统全包式旅游游客的需求。.
此优惠主要面向购买房产用于部分自用和盈利的个人或家庭投资者，在许多情况下，这些房产是通过酒店连锁管理的计划购买的。.
这种模式允许开发商在项目全面运营之前获得流动性，而买家则可以获得兼具个人使用和收入潜力的资产。.
系统中的参与者
该模式由三层构成：最底层是控制大片土地的开发商。在东部，蓬塔卡纳集团和卡普卡纳集团开发的项目将基础设施、酒店和住宅融为一体。.
还有一些起源于酒店业，并已发展成为混合型企业的集团，例如 Grupo Piñero 和 Grupo Martinón。.
第二层由国际运营商占据，例如美利亚酒店集团、凯悦酒店集团、万豪国际集团、希尔顿酒店及度假村和地中海俱乐部，他们参与整合品牌住宅的项目，贡献管理、定位和需求。.
第三层级是金融资本。国际基金、家族办公室和本地融资为旅游业增长提供了支持：根据多米尼加金融系统的数据，仅2025年，旅游业信贷就超过610亿多米尼加比索。.
国家的作用
旅游部由部长戴维·科拉多领导，积极促进吸引国际投资，并在诸如FITUR等活动中宣布了数百万美元的投资承诺。.
与此同时，机场、道路交通和服务等基础设施的发展，促进了大型旅游房地产项目的可行性，例如前面提到的普拉亚格兰德案例，其中私人机场的建设符合这一逻辑：减少了高价值客户的准入障碍，提高了资产的竞争力。.
资金：外国投资和模式转变
资本流动证实，这种变化并非仅仅停留在概念层面。据中央银行统计，2025年外国直接投资额达到50.323亿美元，创多米尼加经济历史新高，同比增长11.3%。.
在这些总额中，旅游业占总流量的 26.3%，相当于约 13.23 亿美元，而房地产行业占 15.7%，相当于额外的 7.9 亿美元。.
中央银行自身也表示，房地产活动的扩张“与旅游业的增长密切相关”，这种联系实际上将这两个部门纳入了相同的投资逻辑之中。.
到 2025 年，旅游业和房地产业合计吸收了该国 40% 以上的外国直接投资，巩固了其作为吸引外国资本主要轴心的地位。.
这些数据不仅突显了该行业的重要性，还有助于解释在旅游业仍然是该国主要外汇来源之一的背景下，该行业发生的转变。.
它并非作为一个独立的服务行业运作，而是作为一个平台，用于开发、融资和营销与该地区相关的房地产资产。.
据中央银行统计，该行业的年收入超过 85 亿美元，2025 年游客人数超过 1100 万，预计到 2026 年将接近 1200 万。.
但如今旅游流量只是等式的一部分，因为外国直接投资在旅游业的增长和银行融资的扩张反映了这种变化：该行业也发挥着房地产资产结构化和营销平台的作用。.
领土作为一种金融资产
多米尼加旅游业的扩张不再仅仅以旅游目的地为基础，而是以土地、基础设施和房地产资产相结合的投资单元为基础。.
米切斯、佩德纳莱斯、蓬塔卡纳、普拉亚格兰德和蓬塔贝尔甘廷等地区集中了酒店、住宅和基础设施开发相结合的项目，这与旅游部在其行业多元化战略中优先考虑的重点区域相一致。.
蓬塔卡纳和巴瓦罗集中了最多的私人投资；米切斯是一个规划完善的开发项目，有国际连锁企业参与；佩德纳莱斯是一个由国家主导的项目；蓬塔贝尔甘廷位于北部，采用公私合营模式；普拉亚格兰德正在建设中。.
实际上，这种模式表明旅游业的发展不仅顺应需求，而且还从地域上组织需求，将土地、基础设施和资本整合到同一个投资方案中。.
值得注意的是，尽管这些开发项目大多位于人口密度低或交通不便的地区，但它们的可行性取决于基础设施和连通性的扩展，正如那些包含新通道或机场设施的项目所证明的那样。.
一个正在转型中的行业
投资规模、项目架构和资本构成都指向同一个方向：多米尼加旅游业作为服务业持续增长，但其内部动态表明其正逐步与房地产和金融市场融合。.
一个新的层面，投资流动、领土扩张和供应多元化不仅响应旅游需求，也响应资产建设。.
在这个过程中，米切斯、佩德纳莱斯、蓬塔卡纳、普拉亚格兰德和蓬塔贝尔甘廷等地区不仅巩固了其作为旅游目的地的地位，而且还巩固了其作为土地、资本和价值投射汇聚的空间的地位。.
从外国投资数据到新开发项目的结构，现有证据表明，该行业正在按照一种扩展的逻辑运作，这种逻辑不仅关乎接待游客，还关乎构建所有权。.
在这个转变过程中，多米尼加旅游业的定义不再仅仅取决于其拥有的客房数量，而是更多地取决于它能够创造的资产。.
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