在我二十多年从事国际房地产交易咨询工作中，我发现一个反复出现的模式：外国投资者带着资金、热情和已选定的房产来到多米尼加共和国。但他们却没有回答一个最重要的问题——在签署合同之前，没有人问过他们这个问题：房产将以谁的名义购买？在多米尼加法律中，这并非行政细节，而是一项具有税务、财产和继承影响的法律决定，其影响远远超出交易完成之日。.
起点：在多米尼加共和国，外国人可以自由购买商品。
多米尼加共和国对外国人拥有房地产所有权没有限制。任何国籍的个人和法人实体都可以在与多米尼加公民相同的条件下，在多米尼加境内购置、持有和转让房地产。这是基本原则。但是，没有限制并不意味着没有后果。而这正是许多人未经咨询便做出决定的开端。.
外国投资者基本上有两种选择：以个人名义购买房产，或通过公司购买，无论该公司是在其原籍国注册成立，还是在多米尼加共和国注册成立。每种途径都会在三个方面产生不同的法律影响，任何投资者都不能忽视这三个方面：税务、财产和继承。.
在多米尼加法律中，该决定并非行政细节，而是决定如何对您的投资征税、保护和转移的决定。.
财政方面：并非所有看似有利的事情都是有利的。
财产税（IPI）由第18-88号法律规定，是区分两种税收制度的主要因素之一。个人仅需就其超过免税额度的不动产资产缴纳IPI。该免税额度由税务总局（DGII）设定，2026年为10,695,494多米尼加比索，并根据通货膨胀率每年进行调整。低于该免税额度的个人无需缴纳IPI。另一方面，法人实体无需缴纳IPI，而是需缴纳资产税，该税项适用于其资产总值，且无最低免税额度。.
这意味着，对于购买中等价值房产的投资者而言，以个人名义购买房产可以带来实实在在的税务优势。但对于拥有多处房产或高价值资产的投资者来说，公司架构可以提供更高效的税务筹划。税务影响取决于每位投资者的具体情况——而且这项计算应该在签署协议之前完成，而不是之后。.
资产维度：外国公司能做什么和不能做什么
投资者经常会问，一家在国外注册成立的公司能否直接在多米尼加共和国购买房产。答案是肯定的，而且流程比许多人想象的要简单。如果这家外国公司不打算在多米尼加共和国开展业务，而只是打算拥有该房产，则无需在该国设立住所或办理商业登记。多米尼加共和国税务局 (DGII) 规定，在处理转让税款时，估价部门会在内部为该公司分配一个纳税人识别号 (RNC)，将其识别为外国控股公司，而无需任何其他文件。.
这种架构——即外国控股公司——使投资者能够将其个人资产与所购资产分开，这在民事责任方面至关重要。然而，这种分离并非绝对，多米尼加法律对此有明确规定，任何合同都无法规避。.
在多米尼加法律中，这一决定并非行政细节——而是保护你的资产和在不知情的情况下使其暴露之间的区别。.
继承维度：无人预料之事
根据我的专业经验，这是最容易被忽视但潜在代价也最高的后果。当外国人以个人名义在多米尼加共和国购置房产并去世后，该房产将完全受多米尼加法律管辖，无论其原籍国的遗嘱如何规定。这是根据《民法典》第三条，依据“物权 所在地： 不动产适用其所在地法律。
这在实践中意味着什么？多米尼加民法典规定，死者的子女和长辈必须享有一定比例的遗产继承权。任何违反这一保留份额的外国遗嘱条款，对于位于多米尼加共和国境内的资产均无效。然而，通过公司进行的投资并不会随着所有者的去世而终止——股份将根据公司章程和投资者生前制定的投资计划进行转移。.
签约前你应该问自己的问题
如何购房这个问题没有标准答案。每个投资者都有其独特的购房方式，这取决于他们的目标、所在国的税务状况、计划购置房产的价值和数量、是否打算快速转售以及长期财富规划。然而，有一点是共通的：做出购房决定的时机必须在签署合同之前，而不是之后。.
您在多米尼加共和国拥有不止一处房产吗？或者您计划购置更多房产？您是否已确认您的外国遗嘱能够真正保护您在该国的资产？您是否了解您目前购买房产的方式是否是保护您未来继承人的最佳途径？
在多米尼加法律中，该决定并非行政细节——您在签署协议前获得的专业法律建议将决定您的投资是否真正受到保护。.
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