Thách thức đặt ra là làm sao để đảm bảo sự tham gia của vốn nước ngoài không chỉ thúc đẩy giá cả và lợi nhuận, mà còn góp phần vào sự phát triển bất động sản cân bằng hơn, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân vốn có nguồn cung hạn chế.
SANTO DOMINGO. – Năm 2025, thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ vốn đầu tư nước ngoài, một yếu tố quyết định cả về biến động giá cả và định hướng nguồn cung nhà ở.
Hiện tượng này, được ghi nhận bởi các cổng thông tin phân tích tài chính quốc tế và được hỗ trợ bởi các số liệu chính thức, đã mang lại tính thanh khoản và sự năng động cho lĩnh vực này, nhưng cũng làm trầm trọng thêm sự mất cân bằng về cấu trúc trong việc tiếp cận nhà ở.
Theo bản cập nhật tháng 11 năm 2025 của Global Property Guide (GPG), cổng thông tin quốc tế chuyên về phân tích so sánh thị trường bất động sản, giá nhà ở tại Cộng hòa Dominica đã ghi nhận mức tăng trưởng danh nghĩa 10,64% so với cùng kỳ năm trước, đưa quốc gia này vào nhóm các thị trường có mức định giá lại cao nhất ở Mỹ Latinh.
Điều này cộng thêm tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp trung bình là 9,08% tại Santo Domingo, theo dữ liệu về tỷ suất lợi nhuận cho thuê của GPG vào tháng 9 năm 2025.
Những chỉ số này giải thích sự quan tâm ngày càng tăng của các nhà đầu tư quốc tế, những người nhận thấy ở quốc gia này sự kết hợp hấp dẫn giữa lợi suất cho thuê cao, giá trị tài sản tăng bền vững và sự ổn định kinh tế vĩ mô tương đối, so với các thị trường khác trong khu vực.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và mối liên hệ với lĩnh vực bất động sản
Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản là một phần của bối cảnh rộng lớn hơn về dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo số liệu sơ bộ từ Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Dominica (BCRD), FDI đạt 2.892,8 triệu USD trong nửa đầu năm 2025, tăng 15,3% so với cùng kỳ năm trước.
Các dự báo chính thức cho thấy quốc gia này có thể kết thúc năm với hơn 4,8 tỷ đô la Mỹ vốn đầu tư nước ngoài, một trong những mức cao nhất trong lịch sử gần đây.
Nhiều phân tích ngành, bao gồm cả các ấn phẩm chuyên ngành như Inmobiliario.do (2025), chỉ ra rằng lĩnh vực bất động sản và du lịch nằm trong số những lĩnh vực nhận được nhiều dòng vốn nhất, tập trung một phần đáng kể vốn đầu tư dành cho các dự án nhà ở, du lịch và hỗn hợp.
Tác động đến nguồn cung
Các bằng chứng do Global Property Guide tổng hợp cho thấy phần lớn nhà ở mới, đặc biệt là trong các dự án phát triển nhà cao tầng ở đô thị và các dự án du lịch, đều hướng đến phân khúc thu nhập cao hơn.
Phần lớn nguồn cung nhà ở mới hướng đến phân khúc trung cao cấp và cao cấp, ưu tiên các nhà đầu tư có tính thanh khoản cao và sức mua lớn mà không cần vay thế chấp trong nước.
Mặc dù các quy định thuế có hiệu lực từ tháng 5 năm 2025 giới hạn việc sử dụng tiền mặt ở mức 500.000 RD$ cho mỗi giao dịch, nhưng các nhà đầu tư này thường chuyển nguồn lực của họ thông qua chuyển khoản ngân hàng và các phương thức thanh toán có thể truy vết khác, cho phép họ hoạt động nhanh chóng trong một thị trường có nguồn cung hạn chế.
Xu hướng này được củng cố bởi hiệu quả hoạt động gần đây của ngành xây dựng. Theo Ngân hàng Trung ương, giá trị gia tăng của lĩnh vực này đã ghi nhận sự sụt giảm so với cùng kỳ năm trước trong nửa đầu năm 2025, phản ánh sự chậm lại trong việc thực hiện các dự án mới.
Trong bối cảnh này, số lượng nhà ở mới càng ít thì áp lực lên giá nhà ở hiện có và tiền thuê nhà càng lớn, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và có nhu cầu cao.
Phù hợp với các phân tích quốc tế
Một báo cáo ngành được công bố vào tháng 9 năm 2025 thông qua GlobeNewswire, một nền tảng toàn cầu có trụ sở tại Mỹ chuyên phân phối các báo cáo tài chính và doanh nghiệp, đã củng cố cách hiểu này.
Nghiên cứu dự báo rằng sản lượng của ngành xây dựng tại Cộng hòa Dominica sẽ kết thúc năm 2025 với mức giảm ước tính -1,2%, bất chấp sự chậm lại của lạm phát và sự ổn định của giá vật liệu.
Báo cáo cảnh báo rằng, mặc dù có những dấu hiệu phục hồi trong trung hạn, nhưng sự yếu kém của ngành xây dựng trong ngắn hạn hạn chế khả năng đáp ứng của thị trường đối với nhu cầu bất động sản gia tăng, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá rẻ.
Vốn đầu tư nước ngoài: tính năng động và sự phân cực
Sự hiện diện ngày càng tăng của các nhà đầu tư nước ngoài đã mang lại những tác động trái chiều. Một mặt, nó đã cung cấp tính thanh khoản, chiều sâu thị trường và cách tiếp cận đầu tư chuyên nghiệp hơn, giúp duy trì hoạt động bất động sản trong bối cảnh xây dựng đang chậm lại.
Mặt khác, điều này đã làm gia tăng sự phân cực nguồn cung nhà ở theo hướng trung cao cấp và cao cấp, làm nới rộng khoảng cách giữa giá thị trường và sức mua của các hộ gia đình địa phương.
Sự không phù hợp này cũng được phản ánh trong thị trường cho thuê, nơi sự cạnh tranh giành những căn hộ có vị trí tốt đã đẩy giá thuê lên cao và làm giảm khả năng di chuyển chỗ ở, đặc biệt là đối với các gia đình có thu nhập trung bình.
Dữ liệu từ Global Property Guide, số liệu từ Ngân hàng Trung ương và các phân tích ngành do GlobeNewswire công bố đều nhất trí rằng quốc gia này vẫn là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài.
Tuy nhiên, lời kêu gọi này dựa trên một thị trường đang chịu áp lực do thiếu nguồn cung mới và xu hướng đầu tư tập trung vào các phân khúc có lợi nhuận cao hơn.
Thách thức trong những năm tới là đảm bảo sự tham gia của vốn nước ngoài không chỉ thúc đẩy giá cả và lợi nhuận, mà còn góp phần vào sự phát triển bất động sản cân bằng hơn, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của một bộ phận dân cư có nguồn cung hạn chế.
