Ngay cả khi bạn không sử dụng nó... thì thị trường vẫn sử dụng.
Vài tháng trước, ngay trên chuyên mục này, chúng tôi đã nêu lên một chủ đề gây ra nhiều phản ứng: làm thế nào mà một số khu vực bên ngoài các khu dân cư danh tiếng của Quận Quốc gia lại cho thấy lợi nhuận vượt trội về giá trị bất động sản. Và nhiều người cho rằng tôi đang nói rằng sống ở những nơi đó thì tốt hơn. Không phải vậy. Vấn đề không phải là sở thích cá nhân: mà là quy luật của thị trường.
Trong lĩnh vực bất động sản, sở thích cá nhân không quyết định khoản đầu tư. Thị trường không tìm kiếm những gì bạn muốn; nó tìm kiếm những gì bạn cần. Bạn không đầu tư vào nơi bạn thích sống… mà là nơi thị trường biết bạn có thể sống, thuê hoặc đi lại dễ dàng hơn. Đầu tư là toán học, không phải cảm xúc. Và toán học đó giờ đây có thêm một yếu tố mới mang trọng lượng hơn bao giờ hết: khả năng tiếp cận.
Ngày nay, chỉ sở hữu một dự án đẹp hay một vị trí nổi tiếng thôi là chưa đủ. Nếu không có kết nối tốt, nó sẽ mất đi sức hút trên thị trường. Bởi vì trong một thành phố coi trọng thời gian như tiền bạc, khả năng tiếp cận đã trở nên quý giá hơn khoảng cách. Câu hỏi mới – một câu hỏi mà nhiều người chưa đặt ra, nhưng thị trường đã và đang trả lời – không phải là: Bất động sản đó ở đâu?, mà là: Làm thế nào để đến đó?
Khả năng kết nối như một tài sản tài chính
Trong nhiều thập kỷ—đặc biệt là ở Mỹ Latinh—thị trường bất động sản dường như tuân theo một quy tắc đơn giản: đầu tư càng gần trung tâm thành phố càng tốt. Piantini, Naco, Gascue, Ciudad Nueva. Điều này gần như là tự động. Nhưng thành phố mở rộng nhanh hơn mạng lưới đường sá, và điều từng là lợi thế giờ đây có thể trở thành điểm nghẽn. Tắc nghẽn giao thông đã làm thay đổi thứ bậc đô thị.
Tại các thành phố như Bogotá, Medellín, São Paulo và Mexico City, khả năng tiếp cận đã được chứng minh là yếu tố quyết định lợi nhuận hơn cả vị trí địa lý. Santo Domingo cũng không ngoại lệ. Thậm chí, thành phố này có thể đang trải nghiệm điều đó nhanh hơn các thành phố khác, vì một lý do: sự phát triển bất động sản của chúng ta đã vượt xa cơ sở hạ tầng đường sá. Và khi điều đó xảy ra, khả năng di chuyển trở thành yếu tố quyết định trong việc định hình thị trường.
Việc xây dựng tạo ra giá trị… nhưng khả năng tiếp cận quyết định tốc độ hoàn vốn.
Dữ liệu xác nhận điều đó
Theo dự báo chính thức, hệ thống tàu điện ngầm Santo Domingo sẽ vượt mốc 100 triệu hành khách vào năm 2024 và đang trên đà phá kỷ lục vào năm 2025 nếu duy trì tốc độ hiện tại. Vào giờ cao điểm, hệ thống có thể vận chuyển hơn 60.000 người mỗi giờ, hỗ trợ công việc, giáo dục và các hoạt động thương mại của toàn thành phố. Riêng tuyến số 1 đã vận chuyển hơn 190.000 hành khách mỗi ngày, và tuyến số 2 có thể đạt hơn 215.000 hành khách mỗi ngày vào cuối năm 2024.
Điều này có nghĩa là mỗi ngày tàu điện ngầm vận chuyển lượng dân số tương đương với tổng dân số của ba tỉnh cộng lại. Thành phố không nhận ra điều đó... cho đến khi tàu điện ngầm gặp sự cố.
Tuần trước, tất cả chúng ta đều đã trải qua điều đó: với sự cố mất điện và trục trặc kỹ thuật, không chỉ khu Villa Mella bị tê liệt. Toàn bộ Khu Quốc gia đều chậm lại. Đại lộ Kennedy, Đại lộ 27 de Febrero, và thậm chí cả những khu vực như Naco và Arroyo Hondo đều bị tắc nghẽn. Trung tâm thành phố phụ thuộc vào vùng ngoại vi nhiều hơn là họ sẵn sàng thừa nhận. Và khi phương tiện giao thông công cộng ngừng hoạt động, không chỉ việc đi lại bị chậm trễ: mà cả thị trường cũng bị ảnh hưởng.
Thành phố không cần phải sử dụng tàu điện ngầm để phụ thuộc vào nó. Hiện tại, thành phố đang làm như vậy rồi.
Niềm tin sai lầm rằng “việc đó không liên quan gì đến tôi”
Người ta thường nghe câu, "Tôi không dùng tàu điện ngầm, nó không ảnh hưởng gì đến tôi." Nhưng câu nói đó bỏ qua cách thức hoạt động của nền kinh tế đô thị. Cơ sở hạ tầng không cần sự chấp thuận của cá nhân để tạo ra tác động tập thể. Tàu điện ngầm không được đo bằng vé... mà được đo bằng phút.
Tàu điện ngầm không chỉ vận chuyển hành khách: nó còn vận chuyển năng suất, niềm tin và các quyết định. Tại các thị trường mới nổi, nó thường là yếu tố thầm lặng định hình lại diện mạo kinh tế. Nơi nào có một nhà ga, nơi đó xuất hiện những lối sống mới, những tuyến đường làm việc mới và những mô hình đầu tư mới. Điều thúc đẩy thị trường không phải là khoảng cách, mà là thời gian.
Villa Mella: Thời gian đã thay đổi bản đồ
Khi chúng tôi phát triển dự án ở Villa Mella vài năm trước, rào cản chính là vấn đề đi lại. Không phải giá cả hay chất lượng dự án, mà là nhận thức của mọi người. Nhưng khi tuyến tàu điện ngầm đi vào hoạt động, thời gian di chuyển đã thay đổi… và cùng với đó, thị trường cũng thay đổi.
Trước khi có tuyến tàu điện ngầm, giá thuê nhà trung bình dao động từ 11.000 đến 13.000 RD$. Đến năm 2022, con số này đã tăng lên từ 18.000 đến 20.000 RD$. Hiện nay, vào năm 2024, các dự án gần nhà ga có giá thuê vượt quá 27.000 đến 30.000 RD$, thậm chí một số dự án còn đạt mức 32.000 RD$, tùy thuộc vào loại hình phát triển. Tương tự, đất đai và các lô đất gần đường cao tốc Mella cũng bắt đầu cho thấy nhu cầu tăng đáng kể, chủ yếu do người mua trẻ tuổi sử dụng tàu điện ngầm như một phần mở rộng của cuộc sống làm việc của họ.
Villa Mella không thay đổi vị trí địa lý của nó. Nó chỉ thay đổi nhận thức về thời gian.
Và khi thời tiết thay đổi, thị trường cũng thay đổi.
Một thành phố hỗn loạn, nhưng có những dấu hiệu rõ ràng
Santo Domingo đã phát triển mà không có quy hoạch đô thị. Điều đó là sự thật. Nhưng ngay cả giữa sự hỗn loạn đó, một điều không đổi đang dần hiện rõ: các khu vực có hệ thống giao thông công cộng tốt nhất đang cho thấy tỷ lệ nhà trống thấp hơn, tốc độ bán nhanh hơn và khả năng hấp thụ thương mại cao hơn so với một số khu vực truyền thống của Quận Quốc gia.
Những sự cố mất điện gần đây là một thử thách bất ngờ nhưng đầy sức mạnh. Khi tàu điện ngầm ngừng hoạt động, thành phố như bị chia cắt. Khi nhịp sống trở lại, mọi thứ lại hồi sinh. Điều thất bại không phải là một nhà ga: mà là dòng chảy năng suất của hàng ngàn người. Điều bị mất đi không phải là điện… mà là thời gian.
Vậy liệu việc ở trung tâm thành phố vẫn có giá trị hơn?
Có lẽ khái niệm về "vị trí đắc địa" đang thay đổi. Có thể giá trị không còn tập trung ở những tòa nhà cao nhất hay những con phố nổi tiếng nhất, mà nằm ở từng phút giây giúp dự án tiếp cận điểm giao thông gần nhất. Có lẽ tương lai của đầu tư không nằm ở hướng đi… mà nằm ở hành trình.
Thị trường đang phát ra tín hiệu. Một số người đã lắng nghe. Bởi vì trong động lực đô thị mới này, sự sang trọng có thể không phải là tầm nhìn toàn cảnh thành phố… mà là việc về nhà mà không lãng phí một giờ đồng hồ cuộc đời bị kẹt xe.
Phần kết luận
Bạn không cần phải sử dụng tàu điện ngầm để bị ảnh hưởng. Chỉ cần sống trong một thành phố phụ thuộc vào nó thôi cũng đủ. Tương lai của thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica có thể không phụ thuộc vào vị trí của dự án… mà phụ thuộc vào thời gian những người muốn sống ở đó đến được.
Có lẽ bản đồ bất động sản mới sẽ không được vẽ bởi đất đai... mà bởi thời gian.
Và có lẽ giá trị gia tăng không nằm ở vị trí... mà nằm ở từng phút.
