Mặc dù hoạt động xây dựng đang phát triển ở khu vực đô thị, hầu hết các tòa nhà không nhằm mục đích bán. Thị trường đang chuyển dịch sang hình thức mua để ở và cho thuê, khiến triển vọng tiếp cận nhà ở chính thức bị trì hoãn, theo báo cáo ROE 2025.
SANTO DOMINGO. – Khi 81,1% các tòa nhà trong Vùng đô thị được dành cho mục đích sở hữu hoặc cho thuê, và tỷ lệ này vẫn duy trì ở mức cao, thì đó là tín hiệu cảnh báo: thị trường bất động sản đang trong quá trình thu hẹp.
Sự suy giảm này được xác nhận bởi ROE 2025-1do Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE), cho thấy hiện nay 8 trong số 10 công trình được xây dựng để sử dụng riêng hoặc cho thuê, hay nói cách khác: 81,1% các tòa nhà trong Vùng Thủ đô không hướng đến mục đích bán mà hướng đến mục đích bảo tồn di sản.
Nếu thiếu một chiến lược công cộng liên kết nguồn cung tư nhân với nhu cầu xã hội, sự tăng trưởng xây dựng có thể làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng về lãnh thổ và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở tử tế.
Tài liệu này chỉ ra rằng xu hướng này đã diễn ra từ năm 2022, phản ánh một thị trường, do thận trọng trước nhu cầu thấp và áp lực tài chính, đã chuyển hướng khỏi mô hình thương mại. Chỉ có 12,7% dự án xây dựng là dành riêng cho mục đích bán, điều này đặt ra những thách thức đáng kể đối với chính sách nhà ở và quy hoạch đô thị.
Tỷ lệ các dự án dành cho mục đích sử dụng cá nhân vẫn ổn định so với các học kỳ trước, bằng chứng là báo cáo ROE năm 2024-2 cho thấy mục đích sử dụng cá nhân chiếm 80,3% tổng số dự án. Điều này cho thấy xu hướng tiếp tục ưu tiên xây dựng nhà ở cho mục đích cá nhân hoặc cho thuê, hơn là cho mục đích thương mại. Các yếu tố cấu trúc, những nguyên nhân thường gặp trên thị trường bất động sản, bao gồm thiếu thanh khoản, chi phí tín dụng tăng cao và sự không chắc chắn về khả năng hấp thụ các căn hộ mới của thị trường.
Áp lực lên mô hình kinh doanh
Ngân hàng Trung ương báo cáo giá trị gia tăng của ngành xây dựng giảm -2,3% trong bốn tháng đầu năm 2025, do ảnh hưởng của việc tăng lãi suất và giảm nhu cầu nhà ở chính thức. Sự sụt giảm này ảnh hưởng nặng nề nhất đến các dự án hướng đến mục đích bán, vốn phụ thuộc vào tốc độ bán nhanh các căn hộ và sự ổn định tài chính của người mua.
Theo Điều tra Dân số và Nhà ở Quốc gia năm 2022, 61% hộ gia đình ở Vùng Đại Santo Domingo sống trong nhà riêng, nhưng chỉ có 18% mua nhà thông qua thị trường chính thức. Khoảng cách giữa quyền sở hữu và khả năng tiếp cận thương mại này có thể giải thích một phần tỷ lệ thấp các công trình được xây dựng chỉ để bán.
Thị trường trì trệ
Kiến trúc sư Maribel Villanueva, một chuyên gia về quy hoạch đô thị, chỉ ra rằng “việc xây dựng nhà ở cho mục đích cá nhân phản ánh một chiến lược phòng thủ trước sự thiếu hụt các động lực thúc đẩy phát triển thương mại. Nếu không có chính sách nhà ở giá rẻ rõ ràng, thị trường sẽ vẫn bị phân mảnh và có khả năng hấp thụ thấp” (inmobiliario.do, 04/10/2025).
Về phần mình, nhà kinh tế Rafael Santana cảnh báo rằng “tỷ lệ cao các công trình cho thuê có thể tạo ra tình trạng dư cung ở phân khúc trung bình, mà không giải quyết được tình trạng thiếu nhà ở tại các khu vực dễ bị tổn thương” (inmobiliario.do, 12/09/2025).
Ý nghĩa đô thị và xã hội
Việc tập trung các dự án xây dựng phục vụ mục đích cá nhân hoặc cho thuê đặt ra những thách thức cho quy hoạch đô thị, bởi vì nếu thiếu một chiến lược công cộng liên kết nguồn cung tư nhân với nhu cầu xã hội, sự tăng trưởng xây dựng có thể làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng về lãnh thổ và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở tử tế.
Hơn nữa, tỷ lệ thấp các công trình chỉ dành riêng cho mục đích bán, chỉ 12,7% theo ROE 2025-1, cho thấy thị trường chính thức vẫn khó tiếp cận đối với nhiều bộ phận dân cư, củng cố thêm tính chất phi chính thức và tự xây dựng như những cơ chế chủ đạo.
Số lượng công trình xây dựng tại Vùng đô thị đang tăng lên, nhưng mô hình thúc đẩy thị trường lại đang thu hẹp. Sự chiếm ưu thế của nhà ở do người mua tự ở và nhà cho thuê so với nhà để bán cho thấy một chiến lược kiềm chế trước sự biến động, và trong khi ngành này thích ứng, nhà ở với tư cách là một quyền và một tài sản thương mại vẫn tiếp tục đối mặt với những rào cản cấu trúc hạn chế sự phát triển của nó.
