"Bản cải cách đưa ra các biện pháp nhằm bảo vệ chủ sở hữu khỏi những hành vi lạm dụng mà một số người thuê nhà từng thực hiện trong quá khứ, chẳng hạn như việc tự ý giữ lại tài sản", chuyên gia cho biết.
SANTO DOMINGO.-Theo luật sư Darnetty Lugo, cải cách Luật Cho thuê nhà chứa đựng một nghịch lý: nóhứa hẹn việc trục xuất người thuê nhà nhanh hơn, nhưng lại thiếu một khuôn khổ rõ ràng để thực hiện điều đó.
Trong tuyên bố với El Inmobiliario, ông chỉ ra rằng Luật 82-25, được sửa đổi gần đây, quy định việc thi hành ngay lập tức các phán quyết về việc không thanh toán tiền mua bất động sản, ngay cả khi các phán quyết này đã bị kháng cáo.
Tuy nhiên, chuyên gia tư vấn lưu ý rằng Luật 396-16, quy định về việc sử dụng vũ lực, đã bị Tòa án Hiến pháp thông qua phán quyết TC/0743/2025.
“Phán quyết này khẳng định rằng quyền cho phép và thực hiện việc trục xuất thuộc về riêng ngành Tư pháp, bác bỏ các điều khoản trao quyền này cho các thực thể khác”.
Trước tình hình này, Lugo cảnh báo rằng Quốc hội Cộng hòa Dominica có thời hạn hai năm để ban hành luật mới nhằm "khắc phục những thiếu sót về mặt hình thức đã được phát hiện".
“Khoảng trống pháp lý này có thể tạo ra trở ngại về mặt vận hành đối với việc thực thi hiệu quả các vụ cưỡng chế thu hồi nhà, hoặc gây ra những trở ngại pháp lý trong tương lai, tùy thuộc vào cách thức thực hiện.”
Mặc dù vậy, chuyên gia nhấn mạnh rằng việc sửa đổi luật đã đánh dấu một “bước ngoặt” trong hệ thống pháp luật của Cộng hòa Dominica liên quan đến hợp đồng thuê nhà, đáp ứng được động thái hiện tại của thị trường bất động sản, cả từ góc độ chủ sở hữu và người thuê nhà.
“Bản cải cách đưa ra các biện pháp nhằm bảo vệ chủ sở hữu khỏi những hành vi lạm dụng mà một số người thuê nhà đã từng thực hiện, chẳng hạn như việc tự ý giữ lại tài sản, cố tình đóng cửa tài sản và, trong một số trường hợp, ép buộc về mặt kinh tế để buộc họ trả lại tài sản”.
Ông Darnetty, CEO của IUS Mega Service, cho biết quy định mới này củng cố quyền của chủ sở hữu trong việc thu hồi tài sản một cách nhanh chóng và hợp pháp, đặc biệt là trong trường hợp vỡ nợ do không thanh toán.
Mặt khác, ông thừa nhận rằng luật cũng bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà. Ông giải thích rằng luật này đặc biệt quy định về việc thu hồi tiền đặt cọc, thậm chí cho phép họ áp dụng các biện pháp giữ lại tiền để đảm bảo việc hoàn trả số tiền đó.
Chuyên gia về sưu tập và đàm phán lập luận rằng một trong những khía cạnh quan trọng nhất của cuộc cải cách là sự phân chia quyền hạn pháp lý.
Ông giải thích rằng việc cho thuê nhà ở sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án Hòa giải, trong khi việc cho thuê mặt bằng thương mại sẽ do Tòa án Sơ thẩm xử lý.
“Sự phân biệt này nhằm mục đích làm rõ các quy trình, chuyên môn hóa các quyết định và tránh sự chậm trễ không cần thiết. Hơn nữa, Thẩm phán hòa giải được trao các quyền hạn bổ sung như tuyên bố khẳng định, giải phóng khỏi lệnh kê biên, yêu cầu xác nhận tính hợp lệ và sử dụng các biện pháp bảo vệ trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở,” ông nhận xét.
Tương tự, ông giải thích rằng một trong những thay đổi quan trọng nhất được luật này đưa ra là việc rút ngắn tổng thời gian cho quá trình trục xuất hoặc thu hồi nợ xuống tối đa hai tháng, tính từ khi yêu cầu thanh toán cho đến khi phán quyết được ban hành.
Ông giải thích: “Nguyên tắc tốc độ này đòi hỏi sự thúc đẩy tích cực về mặt thủ tục từ phía các bên, và khả năng tố cáo việc từ chối công lý nếu tòa án chậm trễ trong quá trình tố tụng hoặc chậm trễ không chính đáng”.
Ngoài ra, luật sư cũng nhấn mạnh một điểm mới trong quy định là việc áp dụng thủ tục rút gọn hơn – lấy cảm hứng từ mô hình lao động – theo đó các bản án sẽ có hiệu lực ngay cả khi đang có kháng cáo.
“Điều này có nghĩa là phán quyết được đưa ra ở cấp sơ thẩm có hiệu lực ngay lập tức, ngay cả khi đã bị kháng cáo. Bên bị ảnh hưởng chỉ có thể tạm dừng thi hành án nếu họ: yêu cầu tạm dừng trước thẩm phán phụ trách thủ tục tố tụng rút gọn, và nộp một khoản tiền tương đương gấp đôi số tiền phán quyết đã đưa ra, đặc biệt là trong các vấn đề thu tiền thuê nhà,” ông giải thích.
Chuyên gia chỉ ra rằng điều khoản này nhằm củng cố quyền được trục xuất ngay lập tức, cũng như ngăn chặn các kháng cáo ác ý hoặc trì hoãn và đảm bảo chủ sở hữu không bị thiệt hại trong quá trình xử lý kháng cáo.
“Trong trường hợp không thanh toán, tốc độ là yếu tố thiết yếu, vì vậy cơ chế này đóng vai trò như một sự đảm bảo kép: nó bảo vệ quyền bào chữa, nhưng đồng thời đòi hỏi trách nhiệm từ phía người kháng cáo,” ông kết luận.
