Theo The Latin Investor, tỷ lệ lấp đầy các bất động sản nhà ở năm nay duy trì ở mức trên 85% .
Lợi nhuận cao, tỷ lệ trống thấp và nguồn cung mới chủ yếu là căn hộ đang định hình một thị trường bất động sản không chỉ phát triển mà còn tự tái cấu trúc để duy trì cho thuê như trọng tâm chính
SANTO DOMINGO. – Theo Global Property Guide, lợi suất cho thuê cao, vượt quá 8%, trùng khớp với tỷ lệ trống chỉ từ một đến hai tháng mỗi năm ở khu vực đô thị, theo The Latin Investor, trong một thị trường với nguồn cung căn hộ mới ngày càng chiếm ưu thế và được duy trì bởi nhu cầu nhà ở không hề giảm.
Thay vì là một hiện tượng tạm thời, sự kết hợp giữa giá thuê tăng, giá bán tăng và tỷ lệ lấp đầy ổn định, cho thấy thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica đang tự tổ chức theo hướng tập trung vào cho thuê.
Dữ liệu gần đây từ Global Property Guide cho thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình trên toàn quốc dao động từ 7% đến 9% , trong đó Santo Domingo dẫn đầu với mức gần 9%. Công ty phân tích thị trường bất động sản quốc tế này, có trụ sở tại châu Âu, thu thập và so sánh dữ liệu về giá cả, tỷ suất lợi nhuận cho thuê, thuế và điều kiện đầu tư tại hàng chục quốc gia.
Trong khi đó, giá thuê nhà duy trì xu hướng tăng trưởng hàng năm, với mức tăng gần 3%, theo chỉ số giá thuê nhà của Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Dominica (BCRD), được đưa vào chỉ số giá tiêu dùng (CPI).
Trong điều kiện bình thường, việc giá cả tăng liên tục cùng với lợi nhuận cao sẽ thu hút nguồn cung mới và làm tăng tỷ lệ thất nghiệp. Tuy nhiên, tại Cộng hòa Dominica, điều ngược lại đang xảy ra: tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao.
Theo The Latin Investor, một nền tảng tư nhân phân tích cơ hội đầu tư tại Mỹ Latinh, chuyên tổng hợp dữ liệu và xu hướng trong lĩnh vực bất động sản, các căn hộ dân cư tại khu vực đô thị thường bị bỏ trống trung bình từ 1 đến 1,5 tháng mỗi năm, tương ứng với tỷ lệ lấp đầy trên 85%.
Sự ổn định này phần lớn là do cấu trúc thị trường.
Một đất nước của những căn hộ
Nguồn cung nhà ở đã chuyển dịch rõ rệt sang hình thức xây dựng theo chiều dọc. Ước tính từ nền tảng đã đề cập cho thấy tỷ lệ căn hộ trong nguồn cung nhà ở vào khoảng 70% , so với tỷ lệ nhà ở đơn lập thấp hơn nhiều. Hơn nữa, từ 30% đến 40% nguồn cung hiện có là các bất động sản mới xây dựng , càng khẳng định tầm quan trọng của loại hình phát triển này.
Mặc dù theo thống kê mới nhất của Văn phòng Thống kê Quốc gia, phần lớn nhà ở tại Cộng hòa Dominica vẫn là nhà riêng, với 2,4 triệu căn so với 681.000 căn hộ, nhưng xu hướng gần đây lại cho thấy một chiều hướng khác.
Theo số liệu từ Cơ quan Đăng ký Nguồn Cung Xây Dựng (ROE) của ONE, hầu hết các căn hộ mới đang được xây dựng đều là căn hộ chung cư, và trong một số phân khúc, chẳng hạn như nhà ở có chỗ đậu xe, có hơn 20.000 căn hộ được đăng ký, so với chưa đến 1.000 căn nhà riêng lẻ.
Mô hình này phản ánh sự tác động đồng thời của nhiều yếu tố: hạn chế về đất đai ở khu vực đô thị, chi phí xây dựng, sự thay đổi về nhu cầu và trên hết là tầm ảnh hưởng ngày càng tăng của các nhà đầu tư, cả trong và ngoài nước, những người ưu tiên các căn hộ có tiềm năng cho thuê.
Trong bối cảnh này, căn hộ không còn đơn thuần là giải pháp nhà ở mà trở thành một tài sản tài chính. Động lực về tỷ lệ lấp đầy củng cố sự chuyển đổi này. Ước tính từ The Latin Investor cho thấy tỷ lệ trống ở khu vực đô thị dao động từ 1 đến 1,5 tháng mỗi năm, ngụ ý tỷ lệ lấp đầy vượt quá 85%.
Mặc dù không phải là một chỉ số chính thức, nhưng số liệu tham khảo này phù hợp với hành vi quan sát được về giá cả và lợi nhuận: một thị trường nơi các căn hộ có sẵn có xu hướng được bán khá nhanh, đặc biệt là ở những khu vực gần các trung tâm việc làm, dịch vụ và giao thông.
Nhu cầu không sinh lời
Sự năng động của thị trường cho thuê nhà cũng được giải thích bởi áp lực cầu mang tính cấu trúc. Theo Bộ Nhà ở, Môi trường sống và Xây dựng (Mivhed), quốc gia này đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở ước tính từ 1,4 đến 2,1 triệu căn, trong khi quá trình đô thị hóa tiếp tục tập trung dân cư ở vùng Đại Santo Domingo và các trung tâm đô thị khác.
Sự kết hợp giữa tình trạng thiếu hụt, di cư nội địa và sự hình thành các hộ gia đình mới duy trì nhu cầu ổn định, làm giảm thời gian nhà trống và cho phép giá cả tiếp tục điều chỉnh tăng lên.
Vị trí cũng đóng vai trò rất quan trọng. Các bất động sản gần trung tâm việc làm, trường đại học và các dịch vụ thiết yếu thường có thời gian trống ngắn hơn, giúp củng cố các tiểu thị trường có tỷ lệ lấp đầy cao trong thành phố.
Một thị trường được thiết kế để chăm sóc
Kết quả là một hệ thống tự củng cố: lợi nhuận cao khuyến khích đầu tư vào các căn hộ mới; nguồn cung hướng đến các loại hình dễ bán hơn, và nhu cầu, được duy trì bởi các yếu tố cấu trúc, hấp thụ một phần lớn sản lượng đó.
Do đó, tỷ lệ trống thấp không phải là một hiện tượng bất thường trong thời kỳ bùng nổ bất động sản, mà là một trong những điều kiện hoạt động của nó.
Hiện tượng này cũng định nghĩa lại logic của sự phát triển đô thị. Thay vì chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở, một phần ngày càng lớn nguồn cung dường như hướng đến việc tạo ra thu nhập từ cho thuê, trong một thị trường ngày càng chịu ảnh hưởng bởi các tiêu chí đầu tư.
Giữa cơ hội và áp lực
Mô hình này có những tác động vượt ra ngoài lĩnh vực xây dựng, bởi vì, một mặt, nó củng cố vị thế của Cộng hòa Dominica như một điểm đến hấp dẫn cho đầu tư bất động sản, với lợi nhuận cao hơn so với các thị trường như Mexico và Brazil, và mặt khác, nó đặt ra những câu hỏi về khả năng tiếp cận nhà ở trong bối cảnh nguồn cung ngày càng gắn liền với lợi nhuận.
Theo Global Property Guide, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp dao động từ 7% đến 9%, Cộng hòa Dominica xếp hạng cao hơn các thị trường như Mexico và Brazil, nơi tỷ suất lợi nhuận thường chỉ dao động từ 5% đến 7%.
Đây chính là điểm thu hút đầu tư bất động sản cho thuê tại quốc gia này, và cũng chính là nơi nảy sinh những căng thẳng về vấn đề tiếp cận nhà ở.
Để tìm kiếm sự cân bằng đó, thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica đang hướng tới giai đoạn mà việc mở rộng theo chiều dọc và tỷ lệ lấp đầy cao không còn là những xu hướng song song mà trở thành một phần của cùng một logic vận hành.
Tài liệu tham khảo:
