Bài viết của Massiel Martínez
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Việc mua bán bất động sản tại Cộng hòa Dominica, dù có vẻ
đơn giản, nhưng tuyệt đối không nên tự thực hiện nếu không có sự hướng dẫn của một
chuyên gia tư vấn bất động sản thực thụ hoặc một người am hiểu lĩnh vực này.
Trong những năm làm cố vấn bất động sản và luật sư trong lĩnh vực bất động sản, tôi rất
ngạc nhiên khi thấy nhiều người – khi bán bất động sản – vẫn
giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu theo loại giấy tờ cũ hơn loại giấy tờ được sử dụng theo Luật 108-05, và cả
những giấy tờ gọi là Giấy chứng nhận có chú thích hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản do Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp
, mà không cần có chỉ định địa chính riêng hoặc bản đồ khảo sát riêng được phê duyệt hợp lệ
, chứng nhận sự tồn tại của quyền sở hữu đối với một phần
thửa đất, như được quy định tại Điều 2 của Quy chế kiểm soát và giảm giá trị
Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Điều quan trọng cần lưu ý là việc bán bất động sản bằng loại giấy tờ này tiềm ẩn
rủi ro mua hoặc bán sai, vì
những giấy tờ này thiếu thông tin rõ ràng về vị trí và diện tích,
chỉ mô tả diện tích bề mặt. Chúng là các phần phụ thuộc vào
mã số địa chính hoặc mã định danh duy nhất của thửa đất mà giấy chứng nhận được cấp, và
vì chúng không được thể hiện trên bản đồ nên vị trí chính xác không thể được tiết lộ. Điều này hoàn toàn
trái ngược với giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Theo kinh nghiệm của tôi, nhiều người bán ngần ngại tuân theo quy trình chính xác để
định vị và đo đạc bất động sản thông qua một đơn vị khảo sát, do
chi phí liên quan. Tuy nhiên, việc mua bán bất động sản luôn phải
tuân thủ các quy định pháp luật, bảo vệ quyền lợi pháp lý của cả hai
bên, đảm bảo người bán có thể bán đúng cách và người mua có thể chuyển nhượng quyền sở hữu
tài sản một cách hợp pháp.
Do đó, Điều 129 của Luật 108-05 về Đăng ký Bất động sản cấm việc cấp
loại giấy tờ này để buộc chủ sở hữu bất động sản phải phân định ranh
giới phần đất của mình và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đóng dấu bảo đảm tương ứng
, cho phép chuyển nhượng bất động sản diễn ra.
Tuy nhiên, quy trình
điều chỉnh và chuyển đổi Giấy chứng nhận đã ghi nhận thành Giấy chứng nhận quyền sở hữu phải được thực hiện thông qua một người đo đạc – như
chúng tôi đã nêu ở trên – người này phải trải qua nhiều bước khác nhau để chuẩn hóa các
số đo và vị trí của bất động sản, từ đó thu được giấy chứng nhận quyền sở hữu tương ứng.
Cuối cùng, tôi xin mạo hiểm bổ sung thêm lời khuyên cho các nhà tư vấn bất động sản rằng trước khi
bán hoặc mua một bất động sản có tình trạng này - hoặc thậm chí không có tình trạng này - họ nên cân nhắc
làm việc với một người khảo sát địa chính để xác minh cả
các tài liệu đã được ghi nhận và giấy chứng nhận quyền sở hữu, vì chỉ có người khảo sát địa chính mới có thể
cung cấp thông tin chính xác và trung thực về vấn đề này.
