Vụ việc, được Global Property Guide ghi nhận và công bố hồi tháng 6 năm ngoái, minh họa cho các nhà đầu tư con đường cần đi để mua bất động sản tại quốc gia này
SANTO DOMINGO – Khi một nhà đầu tư quyết định mua bất động sản ở nước ngoài, điều gì quan trọng hơn: trực giác hay con số? Họ bắt đầu bằng việc tìm kiếm căn hộ hay nghiên cứu thị trường? Họ sử dụng thông tin nào để đưa ra quyết định liên quan đến số tiền hàng trăm nghìn đô la?
Đây là một số câu hỏi được giải đáp trong nghiên cứu trường hợp "Đầu tư bất động sản tại Cộng hòa Dominica, Punta Cana (Nghiên cứu trường hợp)", được Global Property Guide (GPG), một nền tảng chuyên về phân tích thị trường bất động sản quốc tế, công bố vào ngày 3 tháng 6 năm 2026.
Khác với những báo cáo thường lệ về giá cả hay lợi nhuận, lần này ấn phẩm này ghi lại toàn bộ quy trình mà một nhà đầu tư trải qua để lựa chọn, phân tích và mua một căn hộ dự định cho thuê ngắn hạn tại Punta Cana.
Thay vì đề xuất một bất động sản cụ thể, nghiên cứu này nêu rõ phương pháp được sử dụng để giảm thiểu rủi ro trước khi đầu tư.
Mục tiêu của khoản đầu tư là gì?
Theo Global Property Guide, nhà đầu tư này bắt đầu bằng việc xác định các tiêu chí tài chính trước khi xem xét bất kỳ bất động sản nào. Mục tiêu của ông là đạt được lợi nhuận ròng hàng năm gần 7%, trước thuế, thông qua cho thuê ngắn hạn, ưu tiên tài sản có thể tạo ra thu nhập ngay từ ngày đầu tiên.
Quyết định đó dẫn đến việc loại bỏ các dự án đang trong giai đoạn xây dựng (trên bản vẽ) và tập trung tìm kiếm các bất động sản đã hoàn thành, có lịch sử hoạt động và dữ liệu thực tế về tỷ lệ lấp đầy và doanh thu.
Tại sao lại so sánh các điểm đến thay vì so sánh các căn hộ?
Nghiên cứu cho thấy bước tiếp theo không phải là xem xét các tin rao bán bất động sản, mà là so sánh các thị trường khác nhau trong Cộng hòa Dominica.
Các khu vực Las Terrenas, Puerto Plata, Samaná, Cap Cana và Bávaro đã được phân tích dựa trên các biến số như lưu lượng khách du lịch, cơ sở hạ tầng, khả năng kết nối, hồ sơ khách du lịch và tiềm năng lợi nhuận.
Sau quá trình đánh giá đó, nhà đầu tư kết luận rằng Bávaro mang lại sự kết hợp cân bằng nhất giữa nhu cầu du lịch, tính thanh khoản và khả năng đạt được lợi nhuận như kỳ vọng.
Liệu chỉ cần tham khảo các nền tảng dữ liệu thôi đã là đủ?
Không. Một trong những khía cạnh thú vị nhất của vụ việc là nhà đầu tư đã sử dụng các công cụ chuyên dụng như AirDNA để có được ước tính sơ bộ về thu nhập và tỷ lệ lấp đầy, nhưng không coi dữ liệu đó là kết luận cuối cùng.
Theo Global Property Guide, một số ước tính có vẻ quá lạc quan, đặc biệt là trong một số loại hình bất động sản nhất định. Do đó, bước tiếp theo là đối chiếu thông tin với các đại lý bất động sản địa phương và các chủ sở hữu đang kinh doanh cho thuê nhà nghỉ dưỡng để xác thực cả thu nhập và chi phí thực tế.
Kết luận ngầm định là các nền tảng này đóng vai trò là điểm khởi đầu, nhưng không thay thế việc xác minh thực tế tại hiện trường.
Bạn đã đánh giá những yếu tố nào trước khi đưa ra lời đề nghị?
Trước khi đệ trình đề xuất mua hàng, nhà đầu tư đã đưa vào phân tích những khía cạnh thường bị bỏ qua.
Nghiên cứu giải thích rằng họ đã sử dụng một luật sư địa phương để tính toán gánh nặng thuế áp dụng cho dịch vụ cho thuê ngắn hạn và đánh giá tác động của các loại thuế đó đến lợi nhuận dự kiến.
Sau đó, ông trực tiếp đến thăm các bất động sản đã chọn để xác minh những yếu tố không thể đánh giá được qua ảnh chụp hoặc quảng cáo, chẳng hạn như chất lượng xây dựng, môi trường xung quanh, tình trạng của các khu vực chung và trải nghiệm mà khách tương lai có thể có.
Cuộc đàm phán diễn ra như thế nào?
Theo trường hợp được Global Property Guide công bố, bất động sản được chọn được rao bán với giá 295.000 đô la Mỹ.
Ban đầu, nhà đầu tư đưa ra mức giá chào mua là 257.000 đô la Mỹ, nhưng bị từ chối. Sau đó, ông tăng mức giá chào mua lên 280.000 đô la Mỹ, và mức giá này được chấp nhận với một số điều kiện nhất định.
Từ thời điểm đó, quy trình thẩm định bắt đầu. Tiền đặt cọc được giữ trong tài khoản ký quỹ trong khi quyền sở hữu bất động sản, các tài liệu pháp lý và thông tin tài chính liên quan đến hiệu quả hoạt động của bất động sản với tư cách là nhà cho thuê nghỉ dưỡng được xác minh.
Điều gì đã xảy ra sau khi mua hàng?
Quá trình thẩm định không kết thúc sau khi hợp đồng được ký kết. Global Property Guide đang theo dõi sát sao giao dịch này và cho biết chủ sở hữu mới đã quyết định giữ lại công ty quản lý đã từng quản lý căn hộ trước đây, dựa trên thành tích đã được chứng minh của công ty này. Họ cũng thuê một kế toán để đảm bảo tuân thủ các nghĩa vụ thuế.
Theo số liệu đã công bố, khoản đầu tư này sau đó đã đạt được lợi nhuận ròng hàng năm gần 21.400 đô la Mỹ, tương đương với tỷ suất lợi nhuận trước thuế khoảng 7,4%, trên giá mua ban đầu là 290.000 đô la Mỹ.
Vụ việc này có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư khác?
Mặc dù nghiên cứu tập trung vào một giao dịch cụ thể, bài học chính nằm ở quy trình được thực hiện để đạt được việc mua lại bất động sản.
Thay vì bắt đầu bằng việc tìm mua căn hộ, nhà đầu tư trước tiên đã xác định mục tiêu tài chính của mình; trước khi tin tưởng một nền tảng nào đó, ông đã xác thực thông tin với các bên liên quan tại địa phương; trước khi hoàn tất giao dịch mua bán, ông đã đệ trình giao dịch lên bộ phận pháp lý và thuế để xem xét; và trước khi thay đổi đơn vị quản lý bất động sản, ông đã đánh giá hiệu quả hoạt động mà đơn vị đó đã thể hiện.
Theo nghĩa đó, trường hợp được Global Property Guide công bố mang đến một cái nhìn độc đáo về cách một nhà đầu tư quốc tế đưa ra quyết định mua bán bất động sản tại Cộng hòa Dominica, cho thấy rằng đằng sau một thương vụ mua bán thành công thường là một quá trình phân tích rộng hơn nhiều so với việc chỉ đơn thuần chọn một bất động sản.
Tài liệu tham khảo:
