SANTO DOMINGO.- Trong khi thị trường toàn cầu vượt quá 24 tỷ USD, Cộng hòa Dominica đang thực hiện những bước đi đầu tiên với các dự án tiên phong và một hệ sinh thái đang bắt đầu chuẩn bị cho hình thức đầu tư bất động sản mới này.
Trước đây, đầu tư vào bất động sản đồng nghĩa với việc mua đất, xây dựng công trình và chờ đợi nhiều năm để thu hồi vốn.
Ngày nay, trong kỷ nguyên của nền kinh tế số, logic đó đang bắt đầu thay đổi: một bất động sản có thể được chia thành hàng ngàn phần nhỏ kỹ thuật số, giao dịch trực tuyến và thu hút các nhà đầu tư từ bất cứ đâu trên thế giới. Quá trình này được gọi là mã hóa bất động sản (real estate tokenization), và nó đang bắt đầu được đón nhận rộng rãi tại Cộng hòa Dominica.
Mã hóa tài sản (Tokenization) là quá trình chuyển đổi giá trị kinh tế của một tài sản, chẳng hạn như tòa nhà, khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng, thành các mã thông báo kỹ thuật số được ghi lại trên chuỗi khối (blockchain). Mỗi mã thông báo đại diện cho một phần của tài sản và có thể được mua bán tương tự như các công cụ tài chính khác.
Kết quả là một mô hình đầu tư toàn cầu, dễ tiếp cận và linh hoạt hơn, cho phép tham gia vào các dự án bất động sản với số vốn thấp hơn so với mức truyền thống.
Doanh nghiệp mới nổi
Trên phạm vi toàn cầu, thị trường này đã không còn là một lời hứa hẹn về công nghệ mà đã trở thành một lĩnh vực kinh doanh mới nổi.
Theo ước tính gần đây của ngành, việc mã hóa tài sản bất động sản sẽ vượt quá 24 tỷ USD vào năm 2026, đánh dấu điểm khởi đầu của một thị trường có thể mở rộng nhanh chóng trong thập kỷ tới khi ngày càng nhiều nhà phát triển, nền tảng fintech và nhà đầu tư tổ chức áp dụng mô hình này.
Xu hướng này cũng đang ngày càng phát triển mạnh mẽ tại khu vực Mỹ Latinh. Các quốc gia như Brazil và Argentina đã bắt đầu nghiên cứu các khung pháp lý và chương trình thí điểm mã hóa tài sản, trong khi các dự án bất động sản tại Hoa Kỳ, Thụy Sĩ và Tây Ban Nha đã trở thành hình mẫu cho các dự án phát triển mới trong khu vực.
Trong bối cảnh này, Cộng hòa Dominica đang bắt đầu những bước đi đầu tiên với các sáng kiến nhằm kết nối sự năng động của thị trường bất động sản địa phương với các cơ sở hạ tầng đầu tư kỹ thuật số mới.
Một trong những cột mốc gần đây nhất là việc công bố khách sạn được mã hóa đầu tiên của đất nước, do Tập đoàn Cayacoa tiên phong. Đối với công ty, sự xuất hiện của mô hình này phản ánh sự mở rộng hiện tại của lĩnh vực bất động sản Cộng hòa Dominica.
Trong một cuộc phỏng vấn với chương trình La Ventana de El Inmobiliariovào tháng Hai năm nay, các đại diện của nhóm giải thích rằng “trong một thị trường đang phát triển như Cộng hòa Dominica, mã hóa tài sản không thay thế các mô hình truyền thống: nó bổ sung cho chúng, cung cấp các phương thức tài chính mới và sự tham gia của nhiều bên quan tâm hơn.”.
Công ty cũng khẳng định kinh nghiệm quốc tế chứng minh rằng mô hình này có thể được tích hợp một cách tự nhiên vào quá trình phát triển bất động sản.
Tập đoàn Cayacoa cho biết: "Kinh nghiệm của các nhà điều hành đã làm việc tại các thị trường như Hoa Kỳ, Thụy Sĩ hoặc Tây Ban Nha đang là tấm gương giúp chúng tôi tránh sai lầm và cải thiện quy trình.".
Theo Cayacoa, đất nước này có đủ nền tảng để khám phá ngành công nghiệp mới này. Trong cuộc trò chuyện với El Inmobiliario, các giám đốc điều hành cũng chỉ ra rằng “Cộng hòa Dominica có cơ sở pháp lý để hỗ trợ dự án mã hóa tài sản kỹ thuật số; điều còn thiếu là quy định cụ thể cho tài sản kỹ thuật số.”.
Tuy nhiên, sự nhiệt tình này lại đi kèm với những cảnh báo về các thách thức mà đất nước đang phải đối mặt.
Antonio García Romero, CEO của Backsource, cảnh báo rằng việc thiếu quy định và hỗ trợ kỹ thuật chuyên biệt có thể làm chậm sự phát triển của ngành này.
Antonio García Romero, Giám đốc điều hành của Backsource. (Nguồn bên ngoài).
Theo ông, "Cộng hòa Dominica vẫn chưa có cơ sở hạ tầng công nghệ hoặc sự rõ ràng về mặt pháp lý cần thiết để mở rộng quy mô các dự án mã hóa token trên phạm vi rộng.".
Trong cùng cuộc trò chuyện đó, García Romero cũng chỉ ra rằng đất nước cần phải đẩy mạnh việc xây dựng năng lực kỹ thuật cho các loại hoạt động này. “Nếu không có sự hỗ trợ kỹ thuật chuyên biệt hoặc cơ sở hạ tầng rõ ràng cho các hoạt động này, việc mã hóa token có thể vẫn chỉ ở giai đoạn thử nghiệm và không đạt được tiềm năng như ở các thị trường khác.”.
Chuyên gia phân tích bất động sản Bienvenido Paulino cũng có quan điểm tương tự, cho biết với ấn phẩm này rằng thách thức chính sẽ là xây dựng niềm tin trên thị trường.
Theo Paulino, việc mã hóa tài sản chỉ có thể được củng cố nếu thiết lập được các khuôn khổ pháp lý rõ ràng, cấu trúc lưu ký và cơ chế giám sát để bảo vệ nhà đầu tư.
Chào mừng Paulino, tổng giám đốc của Plusval Dominica. (Fidel Pérez/El Inmobiliario).
Chuyên gia này cũng cảnh báo rằng đất nước cần phải tập trung vào giáo dục thị trường để tránh nhầm lẫn giữa tài sản kỹ thuật số và các mô hình đầu cơ.
“Nếu không có một khuôn khổ hiểu biết rõ ràng, sẽ có nguy cơ nhiều dự án được trình bày như là hình thức mã hóa bất động sản trong khi trên thực tế chúng không có đủ cơ sở pháp lý hoặc tài chính,” ông giải thích.
Từ góc nhìn của thế giới công nghệ tài chính, phân tích cho thấy cơ hội này đi kèm với những thách thức cấu trúc đáng kể.
Maximiliano Barr, chủ tịch của TLA Financial Services, giải thích rằng tại khu vực này, lĩnh vực này đang phát triển từ các dự án thí điểm hướng tới các mô hình mạnh mẽ hơn, trong đó việc mã hóa tài sản được cấu trúc trong khuôn khổ thị trường vốn.
Maximiliano Barr, chủ tịch của TLA Financial Services. (Nguồn bên ngoài).
“Rủi ro lớn nhất là việc một thứ không thực sự là quyền sở hữu phân đoạn lại được bán dưới danh nghĩa đó”, Barr cảnh báo, nhấn mạnh rằng việc bảo vệ nhà đầu tư không chỉ phụ thuộc vào công nghệ blockchain mà còn vào cấu trúc pháp lý và tài chính hỗ trợ cho mỗi dự án.
Theo chuyên gia, để quy trình mã hóa bất động sản (netization) hoạt động hiệu quả, cần có một cấu trúc toàn diện bao gồm các pháp nhân như quỹ tín thác hoặc công ty mục đích đặc biệt (SPV), quản lý quỹ bởi các tổ chức, kiểm toán, quy trình KYC (Know Your Customer - Xác minh danh tính khách hàng), và tuân thủ các tiêu chuẩn chống rửa tiền quốc tế. Chỉ bằng cách này, khả năng truy xuất nguồn gốc đầu tư và tính minh bạch của hệ thống mới được đảm bảo.
Một tiềm năng được thúc đẩy bởi du lịch
Ngay cả với những thách thức này, tiềm năng của đất nước vẫn rất rõ ràng. Ông Barr nhấn mạnh rằng sự năng động của thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica, được thúc đẩy bởi du lịch, đầu tư nước ngoài và nhu cầu về nhà ở thứ hai, tạo ra những điều kiện thuận lợi cho các loại công cụ này.
“Cộng hòa Dominica có khuôn khổ pháp lý cho thị trường chứng khoán và chương trình số hóa có thể đóng vai trò là nền tảng cho sự phát triển của ngành công nghiệp này,” Barr giải thích.
Trong kịch bản đó, sự phát triển thị trường có thể diễn ra theo một quy trình dần dần. Đầu tiên là các dự án thí điểm để thử nghiệm các cấu trúc pháp lý và công nghệ; sau đó là củng cố các mô hình có thể nhân rộng; và cuối cùng là tạo ra các thị trường thứ cấp để cung cấp tính thanh khoản cho các token bất động sản.
Việc mã hóa bất động sản không chỉ đơn thuần là một công cụ tài chính mới. Nó thể hiện sự thay đổi trong cách thức đầu tư bất động sản được hình dung: số hóa hơn, toàn cầu hơn và có khả năng tiếp cận dễ dàng hơn.
Đối với Cộng hòa Dominica, thách thức không chỉ là việc áp dụng công nghệ, mà còn là xây dựng hệ sinh thái pháp lý, tài chính và văn hóa cho phép lĩnh vực bất động sản mới này phát triển một cách an toàn và tự tin.
Hình ảnh:
4 nghìn tỷ USD
Công ty tư vấn Deloitte dự báo rằng khối lượng bất động sản được mã hóa (tokenized real estate) có thể đạt gần 4 nghìn tỷ USD vào năm 2035 với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm ước tính là 27%.
20 tỷ euro
Tại Tây Ban Nha, hình thức mã hóa tài sản cho phép đầu tư từ 100 euro vào một phần nhỏ của căn hộ. Quốc gia này đặt mục tiêu thị trường này sẽ tăng trưởng lên 20 tỷ euro vào năm 2033.
Bài viết này được đăng lần đầu trên ấn bản in số 14 El Inmobiliario
Tài liệu tham khảo:
