SANTO DOMINGO.– Với việc Tổng thống Luis Abinader ban hành Luật số 36-26 vào ngày 9 tháng 7, mối quan tâm đã chuyển từ việc chỉ tập trung vào số tiền đóng góp sang tập trung vào những tác động mà việc áp dụng luật này sẽ gây ra đối với các lĩnh vực chiến lược của nền kinh tế, bao gồm xây dựng và thị trường bất động sản.
Các quy định này, sửa đổi Luật 225-20 về Quản lý tổng hợp và đồng xử lý chất thải rắn, đã có hiệu lực sau khi được Cơ quan hành pháp ban hành và xác định lại mức đóng góp đặc biệt mà các pháp nhân, hiệp hội phi lợi nhuận, tài sản tự chủ và các tổ chức công phải nộp, lấy tổng thu nhập hàng năm của họ làm cơ sở tham khảo.
Việc thông qua dự luật này đã chấm dứt nhiều tháng tranh luận do sự gia tăng đáng kể các khoản đóng góp để tài trợ cho hệ thống quản lý chất thải quốc gia, một biện pháp đã gây ra sự bất mãn trong cộng đồng doanh nghiệp Dominica.
Đối với các tổ chức liên quan đến ngành xây dựng, họ tin rằng vẫn còn những yếu tố có thể ảnh hưởng đến sự phát triển của các dự án bất động sản và làm tăng giá nhà ở.
Từ việc tăng thuế quan đến những mối lo ngại mới
Cuộc thảo luận về cải cách bắt đầu vào cuối năm 2025, khi Luật 98-25 tăng mức đóng góp đặc biệt mà các công ty phải trả để tài trợ cho việc quản lý chất thải rắn, với mức tăng trong một số trường hợp vượt quá 500% so với các quy định trước đó.
Những lời chỉ trích từ cộng đồng doanh nghiệp đã khiến Tổng cục Thuế nội địa (DGII) tạm thời đình chỉ việc thu các khoản tiền này vào tháng 4 năm nay trong khi Quốc hội xem xét sửa đổi luật.
Kết quả của quá trình đó, Quốc hội đã thông qua một cuộc cải cách mới, nay đã được chính thức hóa bằng việc ban hành Luật 36-26.
Biểu thuế mới loại bỏ hệ thống thuế suất cố định yêu cầu các công ty có doanh thu vượt quá 100 triệu rupiah phải trả 675.000 rupiah mỗi năm và thay thế bằng biểu thuế lũy tiến với các mức thuế dao động từ 400.000 rupiah đến 2,2 triệu rupiah, tùy thuộc vào mức doanh thu. Biểu thuế này cũng mở rộng bậc thuế đầu tiên, theo đó các công ty có doanh thu lên đến 5 triệu rupiah sẽ chỉ phải trả 5.000 rupiah mỗi năm.
Tuy nhiên, trong khi một số công ty sẽ được giảm phí so với chế độ được phê duyệt vào tháng 12 năm 2025, thì những công ty khác sẽ phải chịu mức phí tăng hoặc các nghĩa vụ mới, đó là lý do tại sao cuộc tranh luận chuyển từ mức phí sang phạm vi của luật và tác động của nó đối với một số pháp nhân nhất định.
Vấn đề khiến ngành xây dựng lo ngại là..
Một trong những vấn đề chính trong lĩnh vực xây dựng không chỉ tập trung vào giá trị của khoản đóng góp, mà còn vào việc áp dụng nghĩa vụ này đối với các quỹ tín thác bất động sản.
Ngay cả trước khi luật được ban hành, các nhà lãnh đạo doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã cảnh báo rằng việc đánh thuế cả chủ đầu tư và quỹ tín thác phát triển cùng một dự án có thể tạo ra gánh nặng kinh tế kép cho một giao dịch bất động sản duy nhất.
Jochimin Pérez, Giám đốc điều hành của Constructora JPérez, lập luận rằng quỹ tín thác là một công cụ pháp lý để thực hiện các dự án chứ không phải là một hoạt động kinh tế độc lập, do đó việc áp dụng thêm khoản đóng góp vào cấu trúc đó có thể dẫn đến sự trùng lặp gánh nặng.
"Một nhà phát triển trực tiếp thực hiện dự án chỉ phải đóng thuế một lần. Còn một nhà phát triển sử dụng quỹ tín thác có thể phải đóng thuế hai lần cho cùng một dự án", ông nói với tờ El Inmobiliario vào ngày 22 tháng 6 năm nay.
Liệu giá nhà ở có thể tăng lên?
Mối lo ngại của các nhà phát triển là bất kỳ sự gia tăng nào trong cơ cấu tài chính của dự án cuối cùng cũng sẽ được phản ánh, ở mức độ lớn hay nhỏ, vào giá cuối cùng của các căn hộ.
Theo đại diện ngành, các quỹ tín thác vẫn hoạt động trong nhiều năm, từ giai đoạn lập kế hoạch đến khi bàn giao nhà, vì vậy khoản đóng góp hàng năm có thể được đưa vào như một khoản chi phí bổ sung trong ngân sách tổng thể của dự án phát triển bất động sản.
Tình huống này càng trở nên phù hợp hơn trong các dự án nhà ở giá rẻ, nơi biên lợi nhuận tài chính hẹp hơn và các quỹ tín thác là công cụ được sử dụng rộng rãi để tạo điều kiện tiếp cận nguồn tài chính và tận dụng các ưu đãi được quy định trong Luật 189-11 về Phát triển Thị trường Thế chấp và Quỹ tín thác.
Đó chính xác là một trong những lập luận được đưa ra bởi Hiệp hội các nhà xây dựng và phát triển nhà ở Dominica (Acoprovi), Hiệp hội các nhà phát triển và xây dựng nhà ở Cibao (Aprocovici), Hiệp hội các nhà xây dựng phía Đông Santo Domingo (Acosde), Hiệp hội các nhà xây dựng và phát triển La Altagracia (Adecla) và Phòng Xây dựng Dominica (Cadocon), những tổ chức này đã yêu cầu xem xét lại phạm vi của cuộc cải cách trước khi phê duyệt cuối cùng.
Trong một tuyên bố chung, các tổ chức cho biết họ ủng hộ việc tăng cường quản lý môi trường của đất nước, nhưng nhấn mạnh rằng bất kỳ biện pháp nào cũng phải đáp ứng các tiêu chí về tính tương xứng, tính chắc chắn về mặt pháp lý và tính bền vững về kinh tế để tránh những tác động không lường trước được đối với việc tiếp cận nhà ở.
Mức đóng góp đã thay đổi như thế nào?
Việc ban hành Luật 36-26 một lần nữa điều chỉnh mức đóng góp đặc biệt cho việc quản lý chất thải rắn mà các doanh nghiệp phải trả, sau những đợt tăng mức đóng góp được đưa ra bởi Luật 98-25. Mặc dù các quy định mới giảm một số mức phí đã bị khu vực doanh nghiệp đặt nhiều thắc mắc, nhưng chúng cũng mở rộng phạm vi đối tượng nộp thuế và tăng mức đóng góp cho một số nhóm thu nhập nhất định.
Đối với các công ty có thu nhập cao hơn, luật này thay thế mức cố định 675.000 RD$ bằng một thang bậc lũy tiến từ 400.000 RD$ đến 2,2 triệu RD$, tùy thuộc vào doanh thu hàng năm.
Tài liệu tham khảo:
- Ngành xây dựng cảnh báo rằng những thay đổi trong luật về chất thải rắn có thể ảnh hưởng đến giá nhà ở
- Các lãnh đạo ngành xây dựng cảnh báo rằng gánh nặng thuế đối với các quỹ tín thác bất động sản có thể ảnh hưởng đến giá nhà ở
- Các công ty xây dựng sẽ phải trả bao nhiêu cho việc quản lý chất thải rắn sau khi DGII cập nhật vào năm 2026?
