Uy tín của ngành này không còn chỉ dựa vào tăng trưởng kinh tế hay sức hấp dẫn về thuế, mà còn dựa vào tính minh bạch trong hợp đồng và sự chuyên nghiệp hóa của các bên tham gia.
SANTO DOMINGO – Những cáo buộc về hành vi sai trái trong lĩnh vực bất động sản của Cộng hòa Dominica đã ảnh hưởng sâu sắc đến uy tín của ngành này. Mặc dù dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục chảy vào, nhưng nhận thức về rủi ro đã gia tăng, và các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư quốc tế, không còn hoạt động với mức độ tự tin như vài năm trước đây.
Luật sư bất động sản Ana Bello lập luận rằng sự thay đổi quan trọng nhất không phải là về quy định, mà là về hành vi. "Các nhà đầu tư hiện nay điều tra mọi thứ," bà phát biểu trong một cuộc phỏng vấn trên chương trình La Ventana delel Inmobiliario.
Ông Bello, quản lý pháp lý của Trung tâm Thương mại Acropolis, đã nhấn mạnh tác động đến uy tín: “Các nhà đầu tư hiện nay điều tra mọi thứ: chủ đầu tư, dự án, thậm chí cả luật sư. Họ xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng và tìm kiếm sự đảm bảo ở mọi bước.”.
Theo chuyên gia về luật bất động sản và đăng ký, tác động chính của các vụ gian lận không phải là sự sụt giảm đầu tư nước ngoài, mà Ngân hàng Trung ương ước tính đã đạt hơn 5 tỷ đô la trong năm ngoái, mà là sự mất đi niềm tin tự động vốn từng chi phối nhiều quyết định mua bán trước đây.
Theo kinh nghiệm của ông với các nhà đầu tư nước ngoài, những khiếu nại thường gặp nhất tập trung vào các hợp đồng không cân bằng, các điều khoản lạm dụng, các khoản phạt quá mức và các điều kiện không rõ ràng. Ông cho rằng: “Điều này tạo ra sự bất an”, đồng thời đề cập đến những lo ngại về quy trình cấp phép và sự chậm trễ trong việc phê duyệt chính thức, những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian giao hàng và do đó, ảnh hưởng đến lợi nhuận dự kiến.
Thận trọng trong mọi khía cạnh:
Một trong những vấn đề nhạy cảm nhất sau những khiếu nại gần đây là việc xử lý tăng giá. Ông Bello giải thích rằng một số hợp đồng được điều chỉnh theo chỉ số xây dựng, số khác thì không, điều này, sau đại dịch, đã tạo ra xung đột khi việc tăng giá không được kiểm soát đúng cách.
Ngoài ra, ông ấy cho biết, còn có các điều khoản phạt có thể lên tới tỷ lệ phần trăm rất cao so với tổng giá trị tài sản, dẫn đến số tiền không tương xứng về mặt pháp lý.
Bối cảnh này đã khiến các nhà đầu tư ngày nay áp dụng cách tiếp cận kỹ thuật hơn và ít cảm tính hơn. "Họ xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng," ông nhấn mạnh, đồng thời khẳng định rằng việc phân tích chi tiết từng điều khoản hợp đồng đã trở thành thông lệ.
Ông Bello giải thích rằng quy trình mua bán bất động sản ở nước này không phức tạp, nhưng đòi hỏi phải thẩm định kỹ lưỡng. Ông khuyên nên tìm hiểu về lịch sử hoạt động của chủ đầu tư, chất lượng các dự án đã bàn giao trước đó và việc tuân thủ thời hạn. Ông cũng khuyên nên xác minh rằng bất động sản không có vướng mắc pháp lý và quy trình chuyển nhượng quyền sở hữu được minh bạch.
Việc xem xét kỹ lưỡng cũng mở rộng đến cả khách hàng. Là một luật sư, bà nhấn mạnh rằng mình có nghĩa vụ phải xác minh nguồn gốc của các khoản tiền và thậm chí tiết lộ rằng bà đã từng gặp trường hợp, sau khi điều tra kỹ lưỡng, bà đã quyết định không cung cấp dịch vụ pháp lý do phát hiện ra những tình huống nhạy cảm.
Sự thay đổi thể hiện rõ trong cách thức cấu trúc các giao dịch. Luật sư khẳng định rằng người mua đang xem xét hợp đồng kỹ lưỡng hơn, đặt câu hỏi về các điều khoản phạt, kiểm tra cơ chế điều chỉnh giá và yêu cầu sự rõ ràng hơn về tiến độ giao hàng.
Hơn nữa, họ đang điều tra hồ sơ của chủ đầu tư, lịch sử các dự án đã hoàn thành và kinh nghiệm của các chuyên gia tham gia giao dịch. Uy tín cá nhân của luật sư và môi giới bất động sản cũng trở thành đối tượng bị xem xét kỹ lưỡng.
Bà cho rằng hành vi này xuất phát từ một logic rõ ràng: trong một môi trường mà những thiếu sót đã được bộc lộ, quản lý rủi ro trở nên tối quan trọng. Các nhà đầu tư không còn cho rằng thị trường tự nó đảm bảo các hoạt động tốt.
Cần nhiều sự cẩn trọng hơn, ít sự tùy hứng hơn.
Theo quan điểm của Bello, thẩm định không còn là một hình thức đơn thuần mà đã trở thành trọng tâm của giao dịch. Việc xác minh các khoản thế chấp, xác nhận tính khả thi thực tế của dự án và xác thực từng cam kết hợp đồng là những bước hiện được thực hiện nghiêm ngặt hơn.
Ngay cả giọng điệu của các cuộc đàm phán cũng đã thay đổi, với nhiều yêu cầu về tài liệu hơn, yêu cầu minh bạch cao hơn và sự phản đối mạnh mẽ hơn đối với việc chấp nhận các điều khoản mở hoặc mơ hồ. Các nhà đầu tư tìm cách giảm thiểu mọi sự không chắc chắn.
Uy tín và nhu cầu cải cách:
Mặc dù Ana Bello thừa nhận rằng Cộng hòa Dominica duy trì được lợi thế cạnh tranh, với các ưu đãi thuế hấp dẫn và mức độ an ninh tạo được niềm tin, bà tin rằng vẫn còn dư địa để tăng cường khung pháp lý.
Trong số các đề xuất ông đề cập có việc quản lý chặt chẽ hơn đối với các nhà phát triển, việc thành lập một ngân hàng lịch sử cho phép các nhà đầu tư biết được lịch sử hoạt động của từng công ty, và việc tăng cường đào tạo và cấp phép cho các môi giới bất động sản, xác định rõ ràng phạm vi can thiệp của họ và khi nào họ nên tham khảo ý kiến luật sư.
Hơn nữa, bà cảnh báo về sự cần thiết phải cấu trúc đúng đắn các cơ chế mới như mã hóa bất động sản.
Bà khẳng định rõ điểm này: các vụ gian lận gần đây đã nâng cao tiêu chuẩn trên thị trường. “Các nhà đầu tư hiện nay điều tra mọi thứ. Thị trường thận trọng hơn, kỹ thuật hơn và ít sẵn sàng chấp nhận rủi ro nếu không có cơ sở pháp lý vững chắc.”
Bối cảnh gian lận năm 2025:
Trong năm 2025, một số vụ kiện nổi tiếng đã làm sâu sắc thêm cuộc tranh luận về uy tín của ngành kinh doanh bất động sản tại Cộng hòa Dominica, gây ra lo ngại và tác động đáng kể đến nhận thức toàn cầu về lĩnh vực này. Trong một thị trường nơi các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá nhiều điểm đến, uy tín là một tài sản chiến lược.
Khi có khiếu nại về vi phạm hợp đồng, bán hàng quá mức hoặc dự án chưa hoàn thành, ảnh hưởng của nó không chỉ giới hạn ở các công ty liên quan mà còn lan rộng ra toàn bộ hệ sinh thái.
Kết quả là niềm tin bị xói mòn một cách tự động. Trong khi trước đây các ưu đãi thuế và tăng trưởng bền vững là đủ để quyết định, thì ngày nay các nhà đầu tư kết hợp phân tích uy tín nghiêm ngặt hơn nhiều vào quá trình ra quyết định của họ.
Các vụ án nổi bật nhất:
Một trong những vụ án nổi bật nhất là Chiến dịch Cheetah, trong đó Viện Kiểm sát đã triệt phá một mạng lưới bị cáo buộc chiếm đoạt tiền cho các dự án bất động sản không tồn tại hoặc chưa được thực hiện. Số tiền bị điều tra vượt quá 18 triệu đô la Mỹ và ảnh hưởng đến hơn 200 nạn nhân, nhiều người trong số đó là nhà đầu tư nước ngoài.
Trong một vụ kiện khác, một vụ gian lận bị cáo buộc vượt quá 700 triệu dinar Morocco (khoảng 12 đến 13 triệu đô la Mỹ) đã được phát hiện, liên quan đến các giao dịch mua bán bất động sản bất hợp pháp. Doanh nhân Emmanuel Rivera Ledesma là bị cáo chính trong vụ án này.
Ngoài ra, các vụ bắt giữ đã được báo cáo tại tỉnh Puerto Plata liên quan đến một vụ gian lận bất động sản bị cáo buộc với số tiền ban đầu được điều tra vào khoảng 25 triệu dinar Morocco.
Nhìn chung, những vụ việc này, liên quan đến hơn 30 triệu đô la và hàng trăm bên bị ảnh hưởng, đã tác động trực tiếp đến nhận thức về rủi ro trong ngành.
Ngoài những trách nhiệm cá nhân mà tòa án sẽ xác định, quy mô khổng lồ của các khoản tiền liên quan và sự chú ý của truyền thông đã buộc các nhà đầu tư phải chuyển sang một văn hóa thận trọng hơn, xem xét kỹ lưỡng hợp đồng và xác minh uy tín – chính xác là sự thay đổi về tư duy mà Ana Bello đã đề cập trong cuộc phỏngvấn với La Ventana..
Tài liệu tham khảo:
- José Alberto Espinal cho rằng, một bài học mà năm 2025 đã dạy cho ngành bất động sản là: "niềm tin không thể được tạo dựng một cách tùy tiện"
- Chào mừng Paulino: “Chúng ta không thể bán tất cả những gì mình được ban tặng; chúng ta phải biết cách nói không.”
- Chủ tịch CILA cảnh báo về việc định hình lại ngành kinh doanh bất động sản tại Mỹ Latinh
