Khi một công ty—trong nước hay quốc tế—xem xét việc mở rộng hoạt động, gia tăng quy mô hoặc chuyển địa điểm, có một quan niệm sai lầm rất phổ biến: rằng quyết định bắt đầu từ việc tìm kiếm đất đai, nhà kho hoặc văn phòng. Trên thực tế, bất động sản chỉ là hệ quả, chứ không phải là điểm khởi đầu.
Các quyết định quan trọng về địa điểm thường được đưa ra theo trình tự ngược: trước tiên là chọn doanh nghiệp, sau đó là quốc gia, rồi đến thành phố… và cuối cùng mới là bất động sản.
Câu hỏi đầu tiên không phải là "ở đâu", mà là "để làm gì". Trước khi xem xét dù chỉ một mét vuông, chúng ta cần trả lời những câu hỏi như:
• Hoạt động này thuộc lĩnh vực sản xuất, hậu cần, dịch vụ hay hỗ trợ?
• Nó thâm dụng lao động hay thâm dụng công nghệ?
• Nó phụ thuộc nhiều hơn vào nhân tài hay vị trí gần cảng và đường cao tốc?
• Đây là hoạt động ổn định hay sẽ phát triển nhanh chóng?
Một công ty sản xuất nhẹ không đưa ra quyết định giống như một nhà điều hành logistics. Một trung tâm dịch vụ không đánh giá địa điểm giống như một nhà máy sản xuất. Khi hiểu được điều này, nhiều địa điểm "hấp dẫn" sẽ không còn hấp dẫn nữa. Nhân tài: không chỉ là sự sẵn có, mà còn là chiến lược. Một trong những yếu tố bị hiểu sai nhiều nhất là nhân tài. Các công ty không chỉ hỏi: "Có đủ người không?"
Họ hỏi:
• Trình độ kỹ năng hiện tại của lực lượng lao động này là gì?
• Tôi cần đào tạo bao nhiêu?
• Tôi có thể phát triển cùng với nguồn nhân lực này hay sẽ bị tụt hậu?
• Những người này sống ở đâu?
• Chi phí di chuyển cho họ mỗi ngày là bao nhiêu?
Một số công ty xây dựng mô hình kinh doanh dựa trên hiểu biết rằng họ sẽ tuyển dụng từ đầu và phát triển nhân tài nội bộ.
Những công ty khác không đủ khả năng đó và cần những nhân tài có kinh nghiệm hơn ngay từ đầu. Đó là lý do tại sao một số quốc gia—bao gồm cả Cộng hòa Dominica—có được một số hoạt động kinh doanh và mất đi những hoạt động khác. Không phải vì vị trí địa lý, mà là do cấu trúc doanh nghiệp.
Logistics không chỉ đơn thuần là vấn đề khoảng cách, mà còn là sự nhất quán. Một sai lầm phổ biến khác là nói về logistics một cách chung chung. Các công ty không tìm kiếm "vị trí thuận lợi", mà là vị trí phù hợp với quy trình làm việc của họ.
Ví dụ cụ thể:
• Nếu hoạt động nhập khẩu hoặc xuất khẩu đi qua Haina, việc đặt địa điểm quá xa trung tâm Haina-San Cristóbal là không hợp lý.
• Nếu phụ thuộc vào Caucedo, quyết định sẽ chuyển sang Las Américas, Boca Chica, San Isidro và các khu vực lân cận.
• Nếu thị trường nằm ở phía bắc, đường cao tốc Duarte không còn là lựa chọn mà trở thành yêu cầu bắt buộc. Hoặc đường vành đai (Circulación) với các đoạn khác nhau của nó.
Ở đây không có khu vực nào tốt hay xấu cả. Chỉ có những khu vực phù hợp hoặc không phù hợp với mô hình kinh doanh.
Chuỗi quyết định: một quyết định giúp giảm thiểu rủi ro
Tại các khu thương mại tự do và khu công nghiệp, các công ty đang chú trọng đến một khía cạnh thường bị bỏ qua: chuỗi sản xuất.
Những câu hỏi thực tế đang được đặt ra:
• Nhà cung cấp của tôi có ở gần đây không?
• Khách hàng của tôi có ở gần đây không?
• Tôi có thể tìm nguồn cung ứng nguyên liệu đầu vào mà không cần phụ thuộc vào chuỗi cung ứng dài không?
• Hệ sinh thái này giúp tôi hoạt động hiệu quả hơn hay dễ bị tổn thương hơn?
Việc đặt trụ sở gần các doanh nghiệp liên quan giúp giảm chi phí, thời gian và rủi ro. Do đó, hai khu vực có cùng ưu đãi thuế có thể rất khác nhau trên thực tế.
Vì sao một số công ty không chọn quốc gia nào (mặc dù "mọi thứ đều có vẻ tốt")
Có những trường hợp một quốc gia đáp ứng gần như tất cả các yêu cầu… nhưng vẫn không được chọn. Điều này thường không phải do các yếu tố khuyến khích.
Đó là vì công ty hiểu rằng:
• họ sẽ phải tuyển dụng quá nhiều nhân tài từ nước ngoài,
• quá trình đào tạo quá dài,
• hoặc cấu trúc cần thiết không bền vững đối với mô hình kinh doanh của họ.
Đó không phải là thất bại của quốc gia. Đó là một phần tự nhiên của việc phân khúc hoạt động. Những quốc gia thu hút đầu tư tốt nhất là những quốc gia hiểu rõ loại hình công ty nào họ có thể thu hút và họ chuẩn bị accordingly.
Vai trò thầm lặng của lĩnh vực bất động sản
Đây là một điểm quan trọng:
Bất động sản không phải là yếu tố quyết định duy nhất, nhưng nó có thể tạo điều kiện thuận lợi hoặc làm phức tạp thêm toàn bộ vấn đề.
Một kế hoạch phát triển tốt cần đáp ứng các tiêu chí sau:
• Hiểu rõ loại hình hoạt động,
• Có vị trí hợp lý,
• Cho phép tăng trưởng,
• Hòa nhập vào môi trường,
• và hỗ trợ chiến lược kinh doanh.
Các công ty không tìm kiếm "những tòa nhà đẹp". Họ tìm kiếm những không gian không gây ra vấn đề về vận hành.
Quyết định cuối cùng không dựa trên cảm xúc
Các công ty khi chuyển địa điểm kinh doanh đưa ra những quyết định lạnh lùng, có cấu trúc và dựa trên dữ liệu.
Nhân tài.
Hậu cần.
Chuỗi cung ứng.
Chi phí thực tế.
Khả năng mở rộng.
Khi tất cả những yếu tố đó kết hợp hài hòa, bất động sản đó gần như tự hiện ra.
Bởi vì suy cho cùng, các công ty không chọn quốc gia để thành lập chi nhánh. Họ chọn nơi mà hoạt động kinh doanh của họ có ý nghĩa.
Các tài liệu tham khảo khác:
- Các quy định mới của Văn phòng Kiểm toán Nhà nước có tác động như thế nào đến các hợp đồng cho thuê tài sản thuộc sở hữu nhà nước?
- Cơ hội đầu tư bất động sản đầy triển vọng tại Cộng hòa Dominica
- Tại sao nên đầu tư vào bất động sản thương mại tại Cộng hòa Dominica?
- Các lựa chọn đầu tư thay thế trên thị trường doanh nghiệp
