SANTO DOMINGO – Xây dựng tại Cộng hòa Dominica vẫn là một cơ hội đầu tư hấp dẫn, nhưng ngày càng đòi hỏi nhiều hơn về mặt tài chính. Chi phí trực tiếp liên tục tăng, lãi suất cao và áp lực lên giá vật liệu đang làm thay đổi cấu trúc của ngành kinh doanh bất động sản.
Tính đến cuối năm 2025, chi phí trực tiếp để xây dựng một ngôi nhà đã ghi nhận mức tăng lũy kế 3,72%, phản ánh sự gia tăng dần dần chi phí nguyên vật liệu và linh kiện liên quan đến ngành này, theo Hiệp hội các nhà xây dựng và phát triển nhà ở Dominica (ACOPROVI), dựa trên dữ liệu từ Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE).
Chỉ số chi phí xây dựng nhà ở trực tiếp (ICDV) đạt mức trung bình 236,17 điểm, cao hơn 8,49 điểm so với mức ghi nhận vào năm 2024, một dấu hiệu rõ ràng cho thấy chi phí cấu trúc của việc phát triển nhà ở tiếp tục tăng.
Trong khi đó, Ngân hàng Trung ương báo cáo rằng hoạt động của ngành xây dựng đã giảm -2,3% so với cùng kỳ năm trước trong nửa đầu năm 2025, chủ yếu do bối cảnh bất ổn kinh tế quốc tế và lãi suất thực tương đối cao, những yếu tố dẫn đến việc trì hoãn các công trình tư nhân và nhu cầu nhà ở giảm sút.
Chi phí xây dựng không còn phụ thuộc vào một biến số duy nhất, mà phụ thuộc vào một tập hợp các yếu tố kinh tế vĩ mô và ngành nghề đang định hình lại khả năng sinh lời của các dự án.
Chỉ số này đang ở mức cao kỷ lục
Chi phí xây nhà vẫn ở mức cao ngay cả khi có những điều chỉnh nhất thời. Cục Thống kê Quốc gia (ONE) ghi nhận rằng Chỉ số Chi phí Nhà ở (ICDV) đã đạt mức cao nhất trong sáu năm qua vào tháng 1 năm 2025, trung bình gần 235 điểm. Kể từ tháng 12 năm 2024, chỉ số này đã tăng 3,46%, cho thấy một xu hướng kéo dài chứ không phải là một sự kiện riêng lẻ.
Hành vi này tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở và tính khả thi về mặt tài chính của các dự án phát triển mới, đặc biệt là trong các phân khúc mà lợi nhuận phụ thuộc vào sự ổn định của giá mỗi mét vuông.
Nguyên vật liệu: yếu tố chính thúc đẩy giá cả tăng cao
Vật liệu tiếp tục đứng đầu danh sách các thành phần gây áp lực lớn nhất lên chi phí. Bản báo cáo của ONE đã chỉ ra sự gia tăng đáng kể ở các sản phẩm như dây thép, đinh và kẽm (9,70%), ngoài ra còn có sự gia tăng ở các phụ kiện điện. Khi những nguyên vật liệu này—rất quan trọng đối với cấu trúc xây dựng—trở nên đắt hơn, tác động sẽ nhanh chóng được phản ánh trong ngân sách tổng thể của dự án và, sau đó, trong giá cuối cùng của ngôi nhà.
Đối với nhà phát triển, điều này đồng nghĩa với nhu cầu vốn lưu động lớn hơn và việc tính toán lợi nhuận dự kiến phải thận trọng hơn.
Lãi suất: chi phí vô hình của sự phát triển
Nguồn tài chính đã trở thành một yếu tố quyết định khác. Ngân hàng Trung ương cho rằng một phần hiệu quả hoạt động gần đây của ngành này là nhờ môi trường lãi suất thực cao, dẫn đến việc triển khai các dự án tư nhân một cách dần dần hơn.
Nghịch lý thay, tín dụng dành cho xây dựng và mua nhà ở đã đạt 581.151,7 triệu RD$ trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2025, tăng 14,3% so với năm trước, cho thấy nhu cầu tài chính vẫn rất sôi động, mặc dù chi phí cao hơn. Tình huống này gây áp lực lên cấu trúc tài chính của các dự án phát triển: tiền vẫn tiếp tục chảy vào, nhưng với cái giá cao hơn.
Tác động tổng hợp đến hoạt động xây dựng
Theo Ngân hàng Trung ương, bối cảnh lãi suất cao, nhu cầu thấp và chi tiêu công dưới mức trung bình lịch sử đã ảnh hưởng đến động lực của ngành xây dựng. Trên thực tế, điều này dẫn đến các quyết định đầu tư thận trọng hơn và tiến độ xây dựng kéo dài hơn, hai yếu tố có thể làm thay đổi lợi nhuận kỳ vọng của dự án. Ngành xây dựng, vốn được xem là thước đo chu kỳ kinh tế, đang bắt đầu phản ánh một môi trường chọn lọc hơn.
Các nhà ở riêng lẻ và các tòa nhà chung cư cũng đang chịu áp lực
Dữ liệu từ ONE cho thấy giá cả tăng cao trên diện rộng. Năm 2025, chi phí liên quan đến nhà ở một tầng tăng 4,36%, trong khi nhà ở hai tầng tăng 3,57%. Các tòa nhà chung cư cũng bị ảnh hưởng bởi xu hướng này: các tòa nhà bốn tầng 3,49%, và các tòa nhà từ tám tầng trở lên tăng 3,45% so với năm trước. Điều này cho thấy áp lực về chi phí không phân biệt giữa các loại hình xây dựng và ảnh hưởng đến cả phát triển theo chiều dọc và chiều ngang.
Không chỉ đơn thuần là tăng trưởng: đó là sự thay đổi cấu trúc trong hoạt động kinh doanh
Bằng chứng cho thấy chi phí xây dựng tăng cao ở Cộng hòa Dominica không phải là một cú sốc tạm thời, mà là một sự chuyển đổi sâu sắc hơn trong lĩnh vực bất động sản. Vật liệu đắt đỏ hơn, các lựa chọn tài chính khó khăn hơn và chi phí trực tiếp gần đây đạt mức cao kỷ lục đang buộc các nhà phát triển phải xem xét lại chiến lược của họ, từ thiết kế sản phẩm đến tốc độ thi công.
Đối với các nhà đầu tư, thông điệp rất rõ ràng. Thị trường Dominica vẫn duy trì nền tảng vững chắc và khả năng tiếp cận tín dụng, nhưng biên độ sai sót đang thu hẹp. Trong tương lai, lợi nhuận sẽ phụ thuộc ít hơn vào tính chu kỳ của thị trường và nhiều hơn vào khả năng dự đoán chi phí, cơ cấu tài chính và xây dựng hiệu quả. Bởi vì trong bối cảnh bất động sản mới của Dominica, điều quan trọng không chỉ là xây dựng ở đâu mà còn là chi phí xây dựng và tính bền vững của chi phí đó theo thời gian.
Tài liệu tham khảo:
