Một sản phẩm bất động sản chỉ khả thi nếu giá cả, nhu cầu và các giai đoạn phát triển của nó có thể hỗ trợ lẫn nhau
Một sản phẩm bất động sản không thể khả thi chỉ vì nó tận dụng tốt diện tích đất hoặc trông hấp dẫn trên bản vẽ. Nó cũng phải đáp ứng nhu cầu thực tế, có giá cả nằm trong khả năng chi trả của người mua và được phát triển theo từng giai đoạn mà không ảnh hưởng đến dòng tiền.
Khó khăn nảy sinh khi các quyết định này được đưa ra một cách riêng lẻ. Đầu tiên, thiết kế được tạo ra, sau đó khối lượng bán hàng dự kiến được tính toán, và cuối cùng, công việc được phân chia theo hiệu quả xây dựng. Kết quả có thể là một thiết kế tốt nhưng khả năng thâm nhập thị trường kém, giá cả không thực tế, hoặc giai đoạn ban đầu quá lớn để có thể bền vững.
Tổng giá quyết định
Người mua không chỉ mua từng mét vuông riêng lẻ. Họ mua cả tiền đặt cọc, tiền trả góp hàng tháng và một cam kết tài chính. Do đó, hai căn hộ có cùng giá mỗi mét vuông có thể thu hút những đối tượng khách hàng khác nhau nếu tổng giá trị của chúng khác nhau.
Chủ đầu tư phải nghiên cứu xem loại bất động sản nào đang có nhu cầu cao, diện tích nào có thể được tài trợ và tốc độ bán của các sản phẩm tương tự ra sao. Chỉ quảng cáo thôi là chưa đủ: một dự án có thể quảng cáo nhiều căn hộ nhưng vẫn chỉ bán được ít.
Khi giá bán cần thiết để một sản phẩm bất động sản có lợi nhuận vượt quá khả năng chi trả của thị trường, giải pháp không phải lúc nào cũng chỉ đơn giản là quảng cáo nhiều hơn. Có thể cần phải điều chỉnh diện tích, loại hình căn hộ, chỗ đậu xe, tiện ích, thông số kỹ thuật hoặc mật độ xây dựng.
Điều này không có nghĩa là hy sinh chất lượng. Nó có nghĩa là thiết kế một đề xuất mà giá trị của nó có thể được phân khúc khách hàng mục tiêu nhận ra và chi trả. Một nền tảng tốt rất hữu ích, nhưng nó không thể sửa chữa được sự bất cân xứng giữa sản phẩm và giá cả.
Cácpha bảo vệ hộp
Việc lựa chọn loại hình căn hộ cũng là một quyết định tài chính. Các căn hộ lớn hơn có thể làm tăng doanh số dự kiến, nhưng lại làm giảm số lượng người mua tiềm năng. Các căn hộ nhỏ hơn mở rộng thị trường, mặc dù có thể làm tăng áp lực lên chỗ đậu xe, khu vực chung và hoạt động vận hành.
Giai đoạn đầu tiên phải khả thi về mặt thương mại, đồng thời bao gồm cơ sở hạ tầng, giấy phép, huy động nguồn lực và chi phí ban đầu. Nếu quy mô quá lớn, nó sẽ đòi hỏi việc bán trước sản phẩm, điều này rất khó thực hiện; nếu quy mô quá nhỏ, nó có thể không tạo ra đủ nguồn lực để tiếp tục.
Hơn nữa, mỗi giai đoạn phải hoạt động độc lập. Người mua đầu tiên không nên phụ thuộc vào việc bán tất cả các giai đoạn tiếp theo để có được quyền tiếp cận, dịch vụ và tiện ích thiết yếu. Phát triển theo từng giai đoạn không chỉ đơn thuần là chia dự án; mà còn là quản lý rủi ro và bảo vệ lời hứa đã đưa ra với thị trường.
Một mô hình tài chính có thể cho thấy lợi nhuận nhưng vẫn dựa trên các giả định về doanh số bán hàng quá nhanh, định giá lạc quan hoặc ước tính chi phí không đầy đủ. Khi một sản phẩm bất động sản chỉ hoạt động tốt trong trường hợp lý tưởng nhất, vấn đề không nằm ở bảng tính mà là ở những giả định cơ bản của nó.
Lợi nhuận thực sự bắt đầu trước khi xây dựng: với một sản phẩm bất động sản mà thị trường cần, một mức giá mà thị trường có thể chi trả và một giai đoạn mà chủ đầu tư có thể hoàn thành. Không thể có một giai đoạn khả thi nếu không có một sản phẩm khả thi, cũng như không thể có một sản phẩm khả thi nếu không có một mức giá khả thi.
Tài liệu tham khảo:
