Bài viết của Yermys Peña
Có những dự án kiến trúc thu hút mọi ánh nhìn. Những bản vẽ phối cảnh ấn tượng, những ý tưởng hấp dẫn, những chi tiết hoàn thiện tỏa sáng trong từng hình ảnh trực quan. Thế nhưng, khi chu kỳ tài chính kết thúc, chúng lại để lại dư vị cay đắng: chi phí vượt dự toán, lợi nhuận eo hẹp, lợi nhuận chậm trễ. Bởi vì vẻ đẹp có thể quyến rũ, nhưng lợi nhuận không phụ thuộc vào tính thẩm mỹ. Nó phụ thuộc vào cấu trúc.
Đây là một thời điểm quan trọng—và thường gây khó chịu—đối với những người phát triển dự án bất động sản ở vùng Caribe và Mỹ Latinh. Nó bắt đầu bằng sự nhiệt tình sáng tạo, với một “ý tưởng lớn” gây ấn tượng, “tự bán được”. Nhưng cuộc thảo luận thực sự quan trọng lại bị trì hoãn: Dự án này sẽ bền vững về mặt tài chính như thế nào? Biên lợi nhuận thực tế là bao nhiêu, sau khi trừ thuế, chi phí quản lý và phí điều hành?
Điều gì sẽ xảy ra nếu chi phí vật liệu tăng 10%? Điều gì sẽ xảy ra nếu thị trường hạ nhiệt trong giai đoạn trước khi bán?
Theo một nghiên cứu của công ty tư vấn McKinsey & Company, 80% các dự án xây dựng vượt quá ngân sách ban đầu và gần như cùng tỷ lệ đó không hoàn thành đúng tiến độ. Và nếu các con số đã sát nút trong bảng tính, thì biên độ an toàn đó càng biến mất.
Một trong những sai lầm thường gặp nhất là tiến hành thiết kế mà không xác định được mức đầu tư tối đa thực tế, được hỗ trợ bởi ma trận lợi nhuận chi tiết cho từng giai đoạn. Chi phí gián tiếp bị đánh giá thấp, tốc độ bán hàng bị đánh giá quá cao, và tỷ suất lợi nhuận đầu tư (ROI) được dự báo dựa trên các kịch bản lý tưởng, mà không tính đến các biến số thực tế như chậm trễ cấp phép, lạm phát nguyên vật liệu, đàm phán lại với ngân hàng và sự thay đổi nhà cung cấp.
Và khía cạnh đáng lo ngại nhất: thiết kế được coi là một giai đoạn "truyền cảm hứng", tách rời khỏi kỹ thuật tài chính duy trì hoạt động kinh doanh. Mặt tiền được thiết kế làm tăng chi phí xây dựng, không gian không tạo ra lợi nhuận trên mỗi mét vuông, và các tiện ích làm tăng chi phí vận hành mà không đóng vai trò quyết định trong quyết định mua hàng. Trong những trường hợp này, kiến trúc không còn là tài sản mà trở thành một khoản nợ thầm lặng.
Một ví dụ gần đây: vào năm 2023, một tòa tháp hạng sang ở trung tâm thành phố đã được thiết kế lại giữa chừng quá trình xây dựng do tính toán không chính xác chi phí của mặt tiền cong, hai lớp có hệ thống thông gió. Thiết kế này mang tính biểu tượng, nhưng nó đã làm tăng thêm hơn 1.200 đô la Mỹ mỗi mét vuông vào ngân sách dự kiến, đe dọa tính khả thi của dự án. Cuối cùng, các tầng và vật liệu phải được cấu hình lại, làm ảnh hưởng đến hình ảnh ban đầu và làm chậm tiến độ bàn giao hơn tám tháng. Kết quả là gì? Mất doanh thu bán trước, tranh chấp pháp lý và lợi nhuận cuối cùng thấp hơn 37% so với dự kiến.
Giải pháp không phải là thiết kế vô hồn. Giải pháp là thiết kế có chủ đích và cấu trúc. Đó là hiểu rằng không phải tất cả các chi tiết đều tạo ra giá trị cảm nhận, không phải tất cả không gian đều có thể kiếm tiền như nhau, rằng một bố cục tốt có thể đáng giá hơn cả lớp ốp đắt tiền. Đó là hiểu rằng kiến trúc nên là một công cụ để sinh lời, chứ không phải là một rủi ro về mặt thẩm mỹ.
Một dự án sinh lời không phải là dự án gây ấn tượng về mặt hình thức, mà là dự án mang lại giá trị vượt trội so với chi phí bỏ ra – về tiền bạc, thời gian và năng lượng của đội ngũ. Và điều đó chỉ xảy ra khi thiết kế, chiến lược kinh doanh và kế hoạch tài chính được đồng bộ hóa ngay từ đầu.
Đúng vậy, hoàn toàn có thể thiết kế cái đẹp mà vẫn đảm bảo lợi nhuận. Nhưng điều đó không xảy ra một cách ngẫu nhiên. Nó chỉ xảy ra khi có phương pháp, sự lãnh đạo và tầm nhìn toàn diện. Bởi vì phát triển bất động sản không chỉ đơn thuần là xây dựng diện tích:
mà là xây dựng những tài sản tạo ra giá trị.
Tác giả là một kiến trúc sư và doanh nhân trong lĩnh vực xây dựng. Thành viên của Hội đồng Doanh nghiệp Forbes.
