Tuần này, Inmobiliare đã công bố một phân tích về ba động lực đang định hình lại lĩnh vực bất động sản ở Mỹ Latinh: sự phát triển của phân khúc cao cấp, xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà ngày càng tăng, và sự mở rộng của ngành logistics và công nghiệp. Đây không phải là những xu hướng mới – nhưng tốc độ mà chúng đang biến đổi thị trường Mexico, Colombia, Brazil và Chile thì chắc chắn là đáng chú ý. Và câu hỏi tôi tự đặt ra từ Cộng hòa Dominica rất đơn giản: chúng ta có phải là một phần của cuộc đối thoại này, hay chỉ đang đứng ngoài quan sát?
Những số liệu này rất thuyết phục. Thị trường nhà ở hạng sang tại Mỹ Latinh dự kiến sẽ tăng trưởng 89% vào năm 2030. Riêng tại Mexico, doanh số bán nhà hạng sang đã đạt 15 tỷ đô la vào năm 2024, với 70% người mua là nhà đầu tư. Ngành bất động sản chiếm từ 4% đến 8% GDP tại các quốc gia chính trong khu vực. Và tính bền vững không còn là yếu tố khác biệt nữa – Mexico hiện đã xếp thứ sáu trên thế giới về số lượng tòa nhà đạt chứng nhận LEED.
Cộng hòa Dominica sở hữu những lợi thế mà nhiều thị trường khác không có. Ngành du lịch đạt kỷ lục – hơn 11,6 triệu lượt khách vào năm 2025. Khung thuế cạnh tranh với CONFOTUR. Chi phí xây dựng vẫn thấp hơn so với Mexico và Colombia. Kết nối hàng không ngày càng phát triển. Và nhu cầu quốc tế ngày càng tăng đối với nhà ở thứ hai.
Nhưng cũng có những lỗ hổng không thể bỏ qua. Phân khúc du lịch hạng sang tại Cộng hòa Dominica vẫn tập trung ở Punta Cana và Cap Cana, với rất ít sự đa dạng hóa sang các điểm đến mới nổi đang tạo ra nhu cầu – Miches, Samaná, Las Terrenas và bờ biển phía bắc. Mô hình cho thuê chính thức trong kinh doanh bất động sản chỉ mới bắt đầu hình thành. Và các lĩnh vực logistics và công nghiệp, vốn đang thu hút hàng tỷ đô la đầu tư ở Mexico và Colombia, hầu như không tồn tại như một loại hình phát triển bất động sản chuyên nghiệp bên ngoài các khu vực thương mại tự do.
Lĩnh vực mà Cộng hòa Dominica có thể dẫn đầu—và nên dẫn đầu—là sự giao thoa giữa hàng xa xỉ, du lịch và phát triển bền vững. Vùng biển Caribbean sở hữu lợi thế tự nhiên mà không thị trường châu lục nào có thể sao chép: khí hậu, đường bờ biển và quy mô con người. Nhưng điều đó chỉ trở thành lợi thế cạnh tranh khi sản phẩm đáp ứng được kỳ vọng. Và hiện nay, phần lớn sản phẩm xa xỉ của Dominica vẫn tiếp tục sao chép các mô hình nhập khẩu thay vì tạo ra bản sắc độc đáo của riêng mình.
Ba yếu tố mà Inmobiliare mô tả không phải là xu hướng nhất thời. Chúng đại diện cho cấu trúc mới của thị trường bất động sản khu vực. Cộng hòa Dominica có nền tảng để cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản hạng sang và khách sạn. Nhưng quốc gia này cần phải chuyển mình từ việc bán vị trí sang bán sản phẩm – thiết kế có chủ đích, hiệu quả năng lượng thực sự, trải nghiệm người dùng có thể kiểm chứng và câu chuyện thương hiệu gây được tiếng vang với người mua quốc tế.
Những thị trường thu hút vốn đầu tư hiện nay không phải là những thị trường có khí hậu tốt nhất. Mà là những thị trường có sản phẩm tốt nhất. Và đó là một quyết định về mặt thiết kế, chứ không phải về mặt địa lý.
Tài liệu tham khảo:
