Bài viết của Joan Felyz Valoys
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Tại thị trường bất động sản năng động của Cộng hòa Dominica, nhiều người mua lựa chọn mua nhà trên bản vẽ, tin tưởng rằng làm như vậy sẽ giúp họ đầu tư an toàn, với lợi thế về giá thấp hơn và bất động sản đáp ứng được kỳ vọng. Tuy nhiên, điều mà nhiều người không cân nhắc đến là các yếu tố phức tạp ảnh hưởng đến quá trình phát triển của một dự án bất động sản, điều này không phải lúc nào cũng cho phép tuân thủ tiến độ và thời hạn đã định ban đầu.
Khi thảo luận về xây dựng, những chi tiết cơ bản ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành dự án thường bị bỏ qua. Điều cần thiết là phải hiểu rằng xây dựng một công trình không phải là một nhiệm vụ đơn giản hay dễ dàng, và việc đáp ứng thời hạn không phải lúc nào cũng phụ thuộc vào sự sẵn lòng hoặc khả năng của nhà thầu. Trên thực tế, xây dựng là một quá trình bao gồm một loạt các biến số ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng, từ thời điểm mua đất cho đến khi dự án được bàn giao cho chủ sở hữu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến lịch trình
Một trong những yếu tố đầu tiên và rõ ràng nhất ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng là chi phí vật liệu. Trong ngành xây dựng, giá cả các vật liệu như thép, bê tông, vật liệu hoàn thiện và các vật tư khác liên tục thay đổi. Đây là điều mà người mua hiếm khi tính đến. Sự tăng giá của các vật liệu này không chỉ là hiện tượng cục bộ mà còn là hiện tượng toàn cầu, do nhiều vật liệu trong số đó được nhập khẩu. Khi giá cả tăng vọt, các nhà thầu buộc phải điều chỉnh ngân sách và do đó, cả tiến độ của họ. Việc thiếu khả năng dự đoán chi phí là một trong những trở ngại lớn nhất trong phát triển dự án, và mặc dù các nhà thầu cố gắng dự đoán những thay đổi này, nhưng không thể lường trước được mọi sự điều chỉnh của thị trường.
Hơn nữa, sự gián đoạn chuỗi cung ứng là một yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ các dự án xây dựng. Trong những năm gần đây, tình trạng thiếu vật liệu và chậm trễ về hậu cần đã ảnh hưởng đến nhiều dự án, ngay cả những dự án đang ở giai đoạn xây dựng nâng cao. Điều này một phần là do sự gián đoạn thương mại toàn cầu và cuộc khủng hoảng nguồn cung mà nhiều ngành công nghiệp trên toàn thế giới phải đối mặt. Ví dụ, đại dịch COVID-19 và hậu quả của nó đối với chuỗi cung ứng đã gây ra sự chậm trễ đáng kể, và những gì trước đây có thể nhận được trong vài ngày giờ đây có thể mất vài tuần hoặc thậm chí vài tháng. Những tình huống bất ngờ này ảnh hưởng trực tiếp đến việc hoàn thành dự án.
Quản lý giấy phép và quy định
Một yếu tố thường bị bỏ qua nhưng đóng vai trò quan trọng trong việc gây chậm trễ là giấy phép và quy định địa phương. Tại Cộng hòa Dominica, việc xin giấy phép xây dựng và trải qua các cuộc kiểm tra của Bộ Công trình Công cộng hoặc chính quyền địa phương là điều cần thiết để đảm bảo dự án đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý và kỹ thuật. Tuy nhiên, quá trình này không chỉ kéo dài mà còn khó lường. Sự thiếu rõ ràng trong một số thủ tục hành chính hoặc những thay đổi trong quy định trong quá trình xây dựng có thể làm chậm tiến độ đáng kể. Điều ban đầu tưởng chừng như một thủ tục đơn giản có thể trở thành một trở ngại lớn, tạm thời làm đình trệ việc xây dựng dự án.
Điều kiện thời tiết
Điều kiện thời tiết là một yếu tố tự nhiên khác ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng. Mặc dù một số khía cạnh có thể được lên kế hoạch và điều chỉnh, nhưng mưa lớn, bão hoặc thậm chí nhiệt độ khắc nghiệt có thể làm tê liệt dự án trong vài ngày hoặc vài tuần. Ở một quốc gia như Cộng hòa Dominica, nơi thời tiết khó dự đoán, điều kiện khí tượng có tác động trực tiếp đến tiến độ công việc, đặc biệt là trong giai đoạn hoàn thiện kết cấu hoặc ngoại thất. Ví dụ, mưa không chỉ làm chậm công tác đào móng và xây dựng nền móng mà còn ảnh hưởng đến hậu cần công trường, nguồn nhân lực và việc vận chuyển vật liệu.
Trì hoãn chuyển dạ
Yếu tố con người cũng đóng vai trò quan trọng: đó là sự sẵn có của lao động lành nghề. Thường thì các dự án bị đình trệ do thiếu lao động chuyên môn trong một số lĩnh vực nhất định, chẳng hạn như điện, hệ thống ống nước hoặc mộc, những lĩnh vực thiết yếu để tiến hành các giai đoạn xây dựng phức tạp hơn. Điều này càng rõ ràng hơn trong bối cảnh ngành này luôn có nhu cầu cao, và không phải lúc nào cũng có thể tìm đủ số lượng chuyên gia có trình độ để làm việc trên mỗi dự án trong thời gian yêu cầu.
20% ban đầu và thực tế của quá trình xây dựng
Một trong những quan niệm sai lầm phổ biến nhất của người mua là cho rằng khoản tiền đặt cọc ban đầu 20% khi ký hợp đồng mua nhà xây dựng là đủ để trang trải tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng bất động sản. Thực tế lại hoàn toàn khác: 20% chỉ là một khoản đặt cọc nhỏ trong một quá trình lớn hơn và phức tạp hơn nhiều. Xây dựng một bất động sản đòi hỏi một khoản đầu tư đáng kể, lớn hơn nhiều so với tỷ lệ phần trăm đó, và điều quan trọng là người mua phải hiểu rằng số tiền trả ban đầu thậm chí còn chưa đủ để trang trải tổng chi phí xây dựng. Hơn nữa, biên lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản rất thấp. Người mua thường hiểu sai về tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng (80%). Khả năng sinh lời trong ngành xây dựng thấp do các rủi ro về tài chính, vận hành và thị trường mà nhà thầu phải gánh chịu. Biến động chi phí, sự chậm trễ không lường trước và khó khăn về hậu cần khiến biên lợi nhuận thấp hơn so với dự kiến ban đầu.
Niềm tin vào nhà thầu xây dựng: Một giá trị cơ bản
Lòng tin là một trong những trụ cột quan trọng nhất trong mối quan hệ giữa người mua và nhà thầu xây dựng. Hiểu rõ những thách thức và trở ngại mà một dự án xây dựng phải đối mặt cho phép người mua có cái nhìn thực tế và lành mạnh hơn về tiến độ và kỳ vọng. Sự chậm trễ, điều chỉnh giá cả và các vấn đề không lường trước được không phải là do sơ suất hay thiếu cam kết, mà là thực tế vốn có của quá trình xây dựng.
Về vấn đề này, cả người mua và nhà thầu phải cùng nhau tạo ra một môi trường hợp tác và hiểu biết lẫn nhau. Điều cần thiết là người mua phải nhận thức được rằng tiến độ bàn giao có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư, và cam kết của nhà thầu là đảm bảo dự án được hoàn thành với tiêu chuẩn tốt nhất có thể, bất chấp mọi trở ngại có thể phát sinh.
Phần kết luận
Tóm lại, xây dựng không phải là một ngành khoa học chính xác, và sự chậm trễ là một phần của quá trình. Những phức tạp vốn có của lĩnh vực này, từ chi phí phát sinh ngoài dự kiến đến các yếu tố về hậu cần và thời tiết, có nghĩa là tiến độ không phải lúc nào cũng được đáp ứng như kế hoạch. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là các nhà phát triển không cam kết mang đến sản phẩm tốt nhất có thể cho người mua. Điều quan trọng là phải hiểu rằng xây dựng là một quá trình năng động, đầy thách thức, nhưng cũng có nhiều giải pháp và sự tiến bộ không ngừng. Bằng cách đó, cả người mua và nhà xây dựng có thể củng cố mối quan hệ của họ và xây dựng không chỉ những công trình mà còn cả niềm tin lâu dài.
