Số lượng nhà ở có giá dưới hoặc bằng 3 triệu RD$ đã giảm mạnh: giảm 83,8% so với ROE 2024-1.
SANTO DOMINGO. – Dữ liệu từ Sổ đăng ký Cung ứng Vật liệu Xây dựng (ROE 2025-1) do Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE)về giá nhà ở cho thấy sự phân cực nguy hiểm trên thị trường, khi giá rẻ đang dần biến mất trên thị trường chính thức, trong khi giá mỗi mét vuông tại các khu vực độc quyền nhất của Quận Quốc gia tiếp tục leo thang lên mức kỷ lục.
Các số liệu này xác nhận một xu hướng đã bắt đầu xuất hiện từ giữa năm 2023, chúng hoàn toàn không khả quan đối với những người thúc đẩy thị trường này và cho thấy một nhu cầu cấp thiết: thiết kế các chính sách công và liên minh ngành nhằm tạo điều kiện xây dựng nhà ở với giá cả mà hầu hết người dân Dominica có thể mua được.
Chỉ số ROE 2025-1 không chỉ phản ánh giá thị trường hiện tại mà còn cho thấy xu hướng nhà ở của cả nước: một hệ thống phân cực, nơi phân khúc nhà ở cao cấp tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong khi nhà ở giá rẻ gần như trở thành nguồn lực khan hiếm. Đây là sự tương phản lớn nhất giữa các phân khúc được ghi nhận trong các chu kỳ ROE gần đây.
Một sự sụp đổ chưa từng có:
Chỉ số ROE 2025-1 cho thấy các căn hộ có giá từ 3 triệu RD$ trở xuống đã giảm mạnh: 83,8% so với chỉ số ROE 2024-1.
Sự sụp đổ của phân khúc giá rẻ này không phải là trường hợp cá biệt: nó phản ánh tình hình bất lợi khi chi phí nguyên vật liệu tăng cao, thiếu đất đai với giá cả hợp lý và các điều kiện tài chính ngày càng khắt khe hơn cùng hội tụ.
Theo báo cáo “Sự gia tăng liên tục chi phí vật liệu xây dựng: Rào cản đối với nhà ở giá rẻ tại Cộng hòa Dominica” của El Inmobiliario.do , chi phí thép, xi măng và gạch bê tông đã tăng đáng kể từ năm 2020 đến năm 2024, điều này, theo các nhà phát triển được tham vấn, khiến “ngày càng khó duy trì các dự án trong phân khúc giá thấp”.
Áp lực này càng trầm trọng hơn do lãi suất ngân hàng cao hơn và biên lợi nhuận giảm đối với các nhà phát triển, điều này đã hạn chế đáng kể việc sản xuất các đơn vị nhà ở giá rẻ.
La Esperilla, Piantini và Naco: là những khu vực có giá mỗi mét vuông đắt nhất cả nước.
Tuy nhiên, trong khi nhà ở giá rẻ đang thu hẹp lại, phân khúc cao cấp tiếp tục phát triển mạnh, và báo cáo ROE 2025-1 đã chỉ rõ thứ hạng các khu dân cư có giá mỗi mét vuông cao nhất:
La Esperilla: 166.212 RD$/m²;
Piantini: 161.449 RD$/m²;
Ensanche Naco: 149.038 RD$/m².
Tất cả đều thuộc khu vực trung tâm, một khu vực năng động về thương mại và kinh doanh, tập trung các dự án cao tầng mật độ cao, các tòa nhà văn phòng, tiện nghi sang trọng và sự hiện diện ngày càng tăng của người mua hoặc nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào thu nhập từ cho thuê.
Trong một phân tích năm 2023, El Inmobiliario.do đã cảnh báo rằng giá nhà ở những khu vực này đã tăng “từ 20% lên hơn 100% chỉ trong hai năm”, do sự kết hợp giữa chi phí xây dựng tăng cao và cạnh tranh gay gắt giành giật đất đô thị ngày càng khan hiếm. Giá nhà ở
cao cấp tăng, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở lại giảm.
Dữ liệu ROE cho thấy một bức tranh rõ ràng, với ba biến số chính: nguồn cung nhà ở giá rẻ đang ở mức thấp nhất. Với mức giảm 83,8% số lượng nhà ở có giá ≤ 3 triệu RD$, quốc gia này hiện đang sản xuất ít nhà ở giá rẻ hơn bất kỳ chu kỳ nào gần đây.
Phân khúc cao cấp tiếp tục mở rộng: ba khu phố đắt đỏ nhất ở Quận Quốc gia duy trì và tăng giá trị trên mỗi mét vuông.
Khoảng cách về nhà ở đang ngày càng nới rộng: trong khi giá nhà ở hạng sang tăng cao, khả năng chi trả lại giảm xuống.
Trong một báo cáo về tác động xã hội của nhà ở giá rẻ, El Inmobiliario.do đã chỉ ra rằng các gia đình Dominica đang bị đẩy về các đô thị ngoại ô như Santo Domingo Norte, Santo Domingo Oeste, Los Alcarrizos và Pantoja, nơi giá cả vẫn thấp hơn, mặc dù cơ sở hạ tầng kém phát triển hơn.
Điều này có ý nghĩa gì đối với tương lai của thị trường
Dữ liệu về tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và các phân tích ngành chỉ ra một số thách thức, trong đó có một số thách thức cấp bách: nhà ở giá rẻ đang đối mặt với nút thắt cổ chai có thể trở nên trầm trọng hơn nếu không thực hiện các khoản trợ cấp, ưu đãi thuế hoặc các dự án công quy mô lớn; khu vực trung tâm thương mại sẽ tiếp tục thu hút đầu tư cao cấp, củng cố sự tập trung của các bất động sản nhà ở có giá trị cao; và bất bình đẳng về lãnh thổ có thể ngày càng sâu sắc, thúc đẩy sự mở rộng đô thị về các khu vực có chi phí thấp hơn với khả năng tiếp cận dịch vụ hạn chế hơn.
Theo báo cáo ROE 2025-1, thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica cho thấy sự phân cực về cấu trúc: ít không gian cho nhà ở giá rẻ, sự mở rộng mạnh mẽ ở nhà ở cao cấp , và nhu cầu ngày càng tăng nhưng nguồn cung lại không đáp ứng được nhu cầu này.
Giá nhà ở tại Cộng hòa Dominica (ROE 2025-1)
| Phần | Dữ liệu / Nội dung |
| 1. Sự sụp đổ của nhà ở giá rẻ | –83.8 % Mức giảm trong lĩnh vực nhà ở ≤ 3.000.000 RD$ (so với ROE 2024-1) |
| Nguyên nhân chính của sự suy giảm | – Chi phí vật liệu liên tục tăng – Khan hiếm đất đô thị giá rẻ – Lãi suất cho vay cao – Biên lợi nhuận thấp hơn cho các nhà phát triển |
| Phần kết luận | Nhà ở giá rẻ hầu như đã biến mất khỏi thị trường chính thức |
| 2. Những khu phố đắt đỏ nhất ở Quận Quốc gia | |
| Quả lê nhỏ | RD$166,212 / m² |
| Piantini | RD$161,449 / m² |
| Mở rộng Naco | 149.038 RD$ / m² |
| 3. Các yếu tố thúc đẩy giá cả tăng lên | – Giá xi măng, thép và gạch xây tăng (2020–2024) – Tại các khu vực cao cấp: tăng từ 20% đến +100% trong hai năm – Đất đô thị khan hiếm và cạnh tranh gay gắt |
| 4. Một thị trường phân chia | |
| Phân khúc kinh tế | Giảm mạnh: 83,8% |
| Phân khúc cao cấp | Giá cả kỷ lục đang được mở rộng tại khu công nghiệp trung tâm |
| Tác động xã hội | – Di dời đến các khu vực ngoại vi – Bất bình đẳng lãnh thổ gia tăng – Thời gian và chi phí đi lại tăng lên |
| 5. Thị trường sẽ đi về đâu? | – Nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng đang ở mức thấp kỷ lục – Nhu cầu về hàng xa xỉ vẫn mạnh mẽ – Thị trường đang phân cực – Nguy cơ phân mảnh đô thị ngày càng gia tăng |
| 6. Kết luận chung | Nếu không có các chính sách nhà ở giá rẻ hiệu quả, thị trường sẽ tiếp tục phát triển theo hướng có lợi cho những người có khả năng chi trả cao nhất, chứ không phải cho những người cần nhà ở nhất. |
