Việc khởi công bất kỳ dự án bất động sản nào tại Cộng hòa Dominica đều phụ thuộc vào một loạt các giấy phép của thành phố và ngành, quyết định tính khả thi về mặt pháp lý ngay từ giai đoạn lập kế hoạch. Trước khi bất kỳ hoạt động san lấp mặt bằng hay xây dựng nào có thể bắt đầu, chủ đầu tư phải chứng minh rằng dự án của họ tuân thủ các quy định về lãnh thổ, môi trường và kỹ thuật được thiết lập trong khuôn khổ pháp luật hiện hành.
Tình huống này phản ánh cách thức hoạt động của hệ thống cấp phép xây dựng tại Cộng hòa Dominica: không có một danh sách duy nhất được quy định trong một đạo luật, mà là một mạng lưới các giấy phép bắt buộc xuất phát từ quyền hạn mà mỗi tổ chức nhận được theo quy định pháp luật. Khi một quy định giao trách nhiệm cho một đơn vị cụ thể về một lĩnh vực nhất định, thì giấy phép của đơn vị đó tự động trở thành yêu cầu bắt buộc để thực hiện công việc.
Giấy phép sử dụng đất đô thị
Điểm khởi đầu pháp lý cho bất kỳ dự án bất động sản nào là quy hoạch sử dụng đất. Luật số 176-07 về Khu vực Quốc gia và Thành phố, tại Điều 19, quy định rằng các thành phố chịu trách nhiệm về quy hoạch sử dụng đất, sử dụng đất và kiểm soát đô thị. Điều này khiến giấy phép xây dựng trở thành rào cản pháp lý đầu tiên cho bất kỳ khoản đầu tư xây dựng nào.
Trên thực tế, giấy phép sử dụng đất xác định xem một lô đất có thể được sử dụng cho mục đích thương mại, nhà ở, hỗn hợp hoặc công nghiệp, theo quy hoạch đô thị.
Giấy phép môi trường
Giấy phép xây dựng bắt buộc thứ hai là giấy phép môi trường. Luật 64-00 về Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên quy định tại điều 38 rằng mọi dự án có khả năng gây tác động đến môi trường phải trải qua đánh giá môi trường trước khi bắt đầu bất kỳ công việc xây dựng nào.
Điều này có nghĩa là không được phép tiến hành bất kỳ hoạt động san lấp mặt bằng, khai quật hay đô thị hóa nào mà không có sự cho phép của Bộ Môi trường. Đối với các dự án quy mô lớn, chẳng hạn như trung tâm thương mại hoặc các khu phức hợp bất động sản đa chức năng, giấy phép môi trường thường là một trong những tài liệu quan trọng nhất trong tiến trình đầu tư.
Đánh giá kỹ thuật về kế hoạch và thi công (MIVED)
Kích thước kết cấu của một dự án được quy định bởi Luật 687-82 về Tiêu chuẩn Xây dựng, trong đó quy định rằng các công trình xây dựng phải tuân thủ các thông số kỹ thuật, kết cấu và địa chấn. Từ năm 2020, trách nhiệm này thuộc về Bộ Nhà ở và Xây dựng (MIVED), được thành lập theo Nghị định 539-20.
Phê duyệt của MIVED xác nhận rằng các bản vẽ kiến trúc, kết cấu và điện tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn và xây dựng hiện hành. Nếu không có sự phê duyệt kỹ thuật này, không dự án nào có thể xây dựng các công trình kiên cố.
Ủy quyền thi công đường bộ (MOPC)
Khi một dự án ảnh hưởng đến đường sá, đường dẫn, giao lộ hoặc cầu, Bộ Công trình Công cộng và Truyền thông (MOPC) sẽ có thẩm quyền. Luật 63-17 về Giao thông và Luật 687-82 trao cho cơ quan này quyền quản lý cơ sở hạ tầng đường bộ.
Điều này có nghĩa là nếu dự án phát triển yêu cầu quyền truy cập đặc biệt hoặc làm thay đổi luồng giao thông, thì việc xin phép MOPC trở nên bắt buộc về mặt pháp lý và kỹ thuật.
Giấy phép xây dựng đô thị
Với giấy phép sử dụng đất đã được phê duyệt, giấy phép môi trường hiện hành, bản vẽ được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (MIVED) xem xét, và nếu cần thiết, sự cho phép từ Bộ Công trình Công cộng và Truyền thông (MOPC), chính quyền đô thị sẽ cấp giấy phép xây dựng. Văn bản này chính thức cho phép bắt đầu xây dựng.
Cơ sở pháp lý của nó một lần nữa nằm trong Luật 176-07, quy định giao cho chính quyền địa phương thẩm quyền kiểm soát đô thị và xây dựng trong phạm vi lãnh thổ của họ.
Những con số nói lên điều gì?
Theo số liệu từ Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE), năm 2024, các đô thị của Cộng hòa Dominica đã xử lý hơn 12.000 giấy phép xây dựng liên quan đến các dự án nhà ở, thương mại và cơ sở hạ tầng, khẳng định tầm quan trọng của các đô thị trong phát triển bất động sản quốc gia.
Liên đoàn các đô thị Dominica cho biết hơn 70% đơn xin quy hoạch đô thị mà các đô thị nhận được có liên quan trực tiếp đến các dự án xây dựng tư nhân.
Tác động trực tiếp đến công việc và dự án
Xét về khía cạnh kinh tế, mỗi giấy phép đều ảnh hưởng đến chi phí tài chính và kế hoạch đầu tư. Việc trì hoãn dù chỉ vài tuần trong việc cấp phép sử dụng đất hoặc môi trường có thể làm trì hoãn việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và làm tăng chi phí trước khi đầu tư. Theo số liệu của Ngân hàng Trung ương, năm 2025, ngành xây dựng chiếm khoảng 13% GDP của Cộng hòa Dominica, củng cố vị thế của ngành này như một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tầm quan trọng kinh tế vĩ mô này giải thích tại sao giấy phép của chính quyền địa phương là một yếu tố quan trọng đối với đầu tư bất động sản và sự năng động của thị trường bất động sản Dominica.
Đây có phải là những giấy phép duy nhất không?
Về mặt pháp lý, đây là những giấy phép xây dựng tối thiểu cần thiết để phát triển bất kỳ dự án bất động sản nào tại Cộng hòa Dominica. Tuy nhiên, đây không phải là danh sách đầy đủ. Tùy thuộc vào tính chất của dự án, có thể cần thêm các giấy phép khác.
Trong số những trường hợp phổ biến nhất là:
- Giấy phép khai thác mỏ, nếu có hoạt động khai thác vật liệu: Tổng cục Khai khoáng.
- Cần có giấy phép môi trường đặc biệt nếu có hoạt động san lấp đất ngập nước hoặc can thiệp vào các khu vực được bảo vệ.
- Giấy phép hàng không, nếu tòa nhà rất cao: Viện Hàng không Dân dụng Dominica (IDAC).
- Giấy chứng nhận từ Sở Cứu hỏa và giấy phép vệ sinh từ Bộ Y tế, nếu đó là trung tâm thương mại, bệnh viện hoặc các cơ sở có lượng người qua lại đông đúc.
- Giấy phép năng lượng, nếu có nguồn phát điện riêng: Cục Giám sát Điện lực và Ủy ban Năng lượng Quốc gia.
- Giấy phép sử dụng nước, nếu hệ thống hoạt động độc lập: INAPA hoặc CAASD.
Đó là lý do tại sao hệ thống của Cộng hòa Dominica không hoạt động với một danh sách giấy phép duy nhất, mà theo mô hình dựa trên năng lực: mỗi hoạt động đều kích hoạt sự can thiệp của cơ quan được pháp luật chỉ định là có thẩm quyền.
Bạn cũng có thể quan tâm đến:
- Manuel Estrella cảnh báo rằng việc cấp phép các dự án bất động sản đang kìm hãm tăng trưởng kinh tế
- Chuyến thăm đầu tiên của Bộ trưởng Bộ Nhà ở đến một dự án công trình công cộng là đến Bệnh viện Padre Billini
- Các công ty xây dựng sẽ phải trả bao nhiêu cho việc quản lý chất thải rắn sau khi DGII cập nhật vào năm 2026?
