SANTO DOMINGO – Nhìn vào xu hướng gần đây trên thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica, cho thuê nhà đã trở thành một trong những khía cạnh nhạy cảm nhất của lĩnh vực này. Sự tăng trưởng của du lịch, áp lực lên nhà ở đô thị và sự quan tâm bền vững từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã làm tăng nhu cầu về bất động sản nhà ở và thương mại, đặc biệt là ở các khu vực chiến lược của đất nước.
Tình hình này, được đánh dấu bằng một thị trường ngày càng năng động, đã dẫn đến việc Nhà nước Cộng hòa Dominica cập nhật khung pháp lý điều chỉnh các hợp đồng cho thuê. Từ đó, Luật 85-25 về Cho thuê Bất động sản ra đời, một đạo luật nhằm chính thức hóa mối quan hệ vốn dĩ không chính thức trong lịch sử và quy định các quy tắc về cách thức và thời điểm điều chỉnh giá thuê.
10% như một giới hạn bổ sung
Một trong những điểm quan trọng của Luật 85-25 là việc tăng tiền thuê nhà không thể tùy ý quyết định của chủ nhà khi hợp đồng không quy định rõ cách thức điều chỉnh. Trong những trường hợp như vậy, luật quy định mức trần là 10% tiền thuê hiện tại, một biện pháp được cơ quan lập pháp thiết kế để ngăn chặn việc tăng giá tùy tiện hoặc lạm dụng khi gia hạn hợp đồng.
Việc điều chỉnh này chỉ có thể được áp dụng khi gia hạn hợp đồng, chứ không bao giờ trong thời hạn hợp đồng. Trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực, giá cả đã thỏa thuận phải được giữ nguyên, điều này mang lại tính dự đoán cao hơn cho cả hai bên.
Trên thực tế, tiền thuê nhà là 30.000 RD$ chỉ có thể tăng lên 33.000 RD$ nếu hợp đồng không bao gồm điều khoản nào khác để tăng tiền thuê.
Khi hợp đồng quy định rõ các khoản tăng giá
Luật cũng công nhận quyền tự do lựa chọn của các bên. Điều này có nghĩa là chủ nhà và người thuê nhà có thể thỏa thuận các điều khoản khác nhau trong hợp đồng, thậm chí tỷ lệ phần trăm cao hơn 10%, miễn là chúng được ghi rõ ràng bằng văn bản.
Thay vì áp đặt một tỷ lệ phần trăm duy nhất, các quy định khuyến khích việc soạn thảo các hợp đồng chính xác, dự liệu trước cách thức xử lý các điều chỉnh và giảm thiểu khả năng xảy ra xung đột.
Những điểm khác biệt chính so với hợp đồng thuê thương mại
Một khía cạnh thường gây nhầm lẫn là giới hạn bổ sung này chủ yếu áp dụng cho nhà ở. Trong các hợp đồng thương mại, nếu không có điều khoản tăng giá nào được quy định, luật không tự động đặt ra mức trần, điều này cho phép đàm phán hợp đồng rộng rãi hơn và có thể dẫn đến những cách hiểu khác nhau khi áp dụng điều khoản này.
Thị trường chịu áp lực từ nhu cầu nhà ở
Cuộc tranh luận về việc tăng giá thuê nhà không thể tách rời khỏi bối cảnh kinh tế. Sự năng động của ngành du lịch, sự mở rộng đô thị và sự phát triển của các trung tâm bất động sản mới đã làm tăng áp lực lên nguồn cung nhà ở, dẫn đến việc phải điều chỉnh giá cả.
Tình huống này càng nhấn mạnh sự cần thiết của các quy tắc rõ ràng, đảm bảo tính ổn định mà không làm giảm lợi nhuận thị trường.
Những điều chủ nhà và người thuê nhà cần biết trong năm 2026
Đối với chủ sở hữu, luật này đồng nghĩa với việc lập kế hoạch chặt chẽ hơn: soạn thảo các hợp đồng có cấu trúc tốt, xác định các cơ chế điều chỉnh ngay từ đầu và hiểu rằng nếu những điều này không được quy định, giới hạn pháp lý 10% sẽ được áp dụng.
Đối với người thuê nhà, việc hiểu rằng tỷ lệ phần trăm này chỉ áp dụng khi hợp đồng không đề cập đến vấn đề này — và nó chỉ áp dụng vào thời điểm gia hạn hợp đồng — trở thành một yếu tố quan trọng để dự đoán sự thay đổi tiền thuê và xác minh việc tuân thủ các điều khoản đã thỏa thuận.
Tóm lại
Luật số 85-25 về cho thuê bất động sản quy định các tiêu chí cụ thể cho việc tăng giá thuê nhà tại Cộng hòa Dominica:
• Nếu hợp đồng không bao gồm điều khoản điều chỉnh, mức tăng không được vượt quá 10%, vì đây là giới hạn bổ sung.
• Mức tăng chỉ được áp dụng khi gia hạn hợp đồng, không bao giờ trong thời hạn hợp đồng.
• Không được phép tăng giá tùy ý khi không có cơ chế đã được thỏa thuận trước đó.
• Nếu hợp đồng có quy định điều chỉnh, ngay cả khi vượt quá 10%, thỏa thuận giữa các bên sẽ được ưu tiên áp dụng.
• Các quy định này thúc đẩy các hợp đồng rõ ràng để tránh tranh chấp trong tương lai.
• Trong thương mại, luật không quy định mức trần tự động nếu không có điều khoản tăng giá nào được quy định.
Ngoài các khía cạnh pháp lý, Luật 85-25 đưa ra một sự thay đổi đáng kể trong cách thức cấu trúc các hợp đồng cho thuê. Việc điều chỉnh tiền thuê nhà không còn dựa trên các thông lệ không chính thức mà được tích hợp vào một khuôn khổ trong đó các điều khoản hợp đồng đóng vai trò chủ đạo trong một thị trường bất động sản đang phát triển.
Tài liệu tham khảo:
