Không phải mọi thứ được ký kết đều công bằng. Các điều khoản bất lợi trong hợp đồng mua bán và thỏa thuận quyền chọn không chỉ ảnh hưởng đến người mua mà còn làm xói mòn lòng tin, làm tổn hại danh tiếng của ngành và kìm hãm đầu tư
Có một thực tế mà chúng ta cần phải đối mặt một cách có trách nhiệm: trong lĩnh vực bất động sản của Cộng hòa Dominica, không phải hợp đồng nào cũng công bằng, ngay cả khi nó đã được ký kết.
Như những người trong nghề chúng ta đều biết, giấy có thể chịu được mọi thứ... nhưng thị trường thì không tha thứ cho tất cả.
Trong những tháng gần đây, tôi đã xem xét các hợp đồng mua quyền chọn và thỏa thuận mua bán mà, thay vì phản ánh sự cân bằng pháp lý, lại hoạt động như những cấu trúc được thiết kế để chuyển gần như toàn bộ rủi ro cho một bên duy nhất: người mua
Các điều khoản bất cân xứng. Các hình phạt lạm dụng. Tự động mất những khoản tiền lớn. Chi phí bịa đặt. Ngầm từ bỏ các quyền cơ bản. Tóm lại, hoàn toàn điên rồ.
Những hợp đồng này, không hề phóng đại, thật sự là kinh khủng.
Hợp đồng mang tính chất "trêu chọc" là gì?
Về mặt pháp lý, chúng ta nói đến hợp đồng "leonine" khi có sự chênh lệch rõ ràng giữa nghĩa vụ của các bên, thiên vị một bên một cách không công bằng.
Mặc dù Bộ luật Dân sự Cộng hòa Dominica không sử dụng rõ ràng thuật ngữ "leonine" trong tất cả các bối cảnh hợp đồng, nhưng nó thiết lập các nguyên tắc cơ bản giới hạn phạm vi sử dụng thuật ngữ này:
- Điều 1134 Bộ luật Dân sự: Hợp đồng phải được lập trên cơ sở thiện chí.
- Điều 1131 trở đi: nguyên nhân phải hợp pháp.
- Nguyên tắc chung về sự cân bằng trong hợp đồng: vốn có trong mọi hệ thống pháp luật dân sự.
Ngoài ra, Luật 358-05 về Bảo vệ Người tiêu dùng nghiêm cấm các điều khoản lạm dụng gây bất lợi quá mức cho người tiêu dùng hoặc hạn chế quyền lợi của họ.
Nói cách khác, không phải mọi thứ được ký kết đều có giá trị chỉ đơn giản vì nó được ký kết.
Vấn đề không nằm ở hợp đồng... mà là ở sự lạm dụng.
Hãy nói rõ: cả hợp đồng quyền chọn mua lẫn hợp đồng cam kết bán hàng đều không phải là vấn đề.
Đây là những số liệu hợp lệ, cần thiết và được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực phát triển bất động sản, đặc biệt là các dự án đang trong giai đoạn xây dựng.
Vấn đề phát sinh khi:
- Các điều kiện được đặt ra mà người mua không thể thương lượng
- Các hình phạt không tương xứng được thiết lập
- Chủ đầu tư được phép vi phạm thỏa thuận mà không phải chịu hậu quả nghiêm trọng nào
- Việc hoàn trả tiền bị hạn chế hoặc trở nên khó khăn hơn, ngay cả khi có lý do chính đáng
Và điều tồi tệ hơn nữa là: khi người mua phát hiện ra những điều khoản này sau khi đã trả một khoản tiền đáng kể, phản ứng thường đến rất nhanh: "Nó nằm trong hợp đồng", như thể việc chỉ cần thêm một điều khoản vào là đủ để hợp pháp hóa điều rõ ràng là không công bằng.
Khi hợp đồng trở thành một cái bẫy
Tôi đã từng chứng kiến những trường hợp người mua, sau khi muốn rút khỏi dự án vì những lý do chính đáng, lại gặp phải các điều khoản như:
- Họ khiến anh ta mất toàn bộ số tiền đã trả
- Họ áp đặt các hình phạt cộng dồn lên anh ta
- Chúng ngăn chặn mọi con đường khiếu nại hiệu quả
Đến thời điểm đó, hợp đồng không còn là công cụ bảo đảm pháp lý mà trở thành một cái bẫy pháp lý.
Và đó là nơi bắt đầu một vấn đề khác: các thủ tục pháp lý kéo dài, căng thẳng về mặt tinh thần, tổn thất tài chính... và một cái nhìn tiêu cực nghiêm trọng về thị trường.
Tác động mà nhiều người không nhận thấy
Đây là lúc vấn đề không còn mang tính cá nhân mà trở thành vấn đề ngành nghề.
Người mua bị ảnh hưởng bởi một hợp đồng không công bằng:
- Anh ấy sẽ không đầu tư nữa
- Không tin tưởng vào hệ thống
- Ông cảnh báo các nhà đầu tư khác
- Điều này ảnh hưởng đến danh tiếng của quốc gia với tư cách là điểm đến đầu tư
Đặc biệt là khi chúng ta nói về cộng đồng người Dominica ở nước ngoài hoặc các nhà đầu tư nước ngoài.
Và phần tế nhị nhất: người tư vấn bất động sản cũng phải chịu trách nhiệm, ngay cả khi họ không phải là người soạn thảo hợp đồng.
Bởi vì trong suy nghĩ của khách hàng, mọi thứ đều là một phần của cùng một hệ sinh thái.
Vấn đề không phải là làm suy yếu nhà phát triển, mà là cân bằng
Điều quan trọng cần làm rõ là: bảo vệ người mua không có nghĩa là bỏ mặc chủ đầu tư.
Chủ đầu tư phải đối mặt với những rủi ro chính đáng: chi phí xây dựng, biến động thị trường, người mua không thanh toán.
Nhưng sự cân bằng trong hợp đồng không thể đạt được bằng cách tước bỏ quyền lợi của một trong các bên.
Bởi vì khi điều đó xảy ra, chúng ta không còn đang bàn về một hợp đồng nữa... mà đang bàn về sự lạm dụng quyền lực.
Một lời kêu gọi cần thiết tới ngành này
Ngày nay, hơn bao giờ hết, lĩnh vực bất động sản của Cộng hòa Dominica đang ở một vị thế đặc quyền.
Chúng ta có nhu cầu. Chúng ta có đầu tư nước ngoài. Chúng ta có sự phát triển và nhiều hơn thế nữa.
Nhưng chúng ta cũng có trách nhiệm.
Chúng ta không thể để suy yếu chính lĩnh vực đang nuôi sống chúng ta. Bởi vì thị trường này là sinh kế, là sự phát triển và là nguồn thu nhập nuôi sống gia đình chúng ta.
Với tư cách là luật sư, nhà phát triển, hay môi giới bất động sản, chúng ta có trách nhiệm nâng cao tiêu chuẩn.
Xây dựng các hợp đồng rõ ràng, cân bằng, có hiệu lực và tạo dựng niềm tin.
Và đúng vậy, chúng ta thậm chí cần mở cuộc thảo luận về nhu cầu có các mô hình hợp đồng tiêu chuẩn hóa hơn nhằm bảo vệ hoạt động kinh doanh mà không làm ảnh hưởng đến sự an toàn pháp lý của người mua. Bởi vì chúng ta không thể tiếp tục tùy tiện soạn thảo các điều khoản theo ý mình, dựa trên tiền đề sai lầm rằng bất cứ điều gì cũng có thể được viết ra trên giấy tờ, trong khi điều thực sự đang bị đe dọa là niềm tin trong toàn bộ lĩnh vực này.
Điều này khiến chúng ta phải suy ngẫm. Bởi vì cuối cùng, câu hỏi thực sự không phải là liệu hợp đồng có hợp pháp hay không... Mà là liệu nó có công bằng hay không.
Trong một thị trường mà niềm tin là tài sản quý giá nhất, điều quan trọng cần nhớ là:
Một hợp đồng không công bằng có thể hoàn tất giao dịch mua bán hôm nay… nhưng nó cũng có thể khiến thị trường đóng cửa vào ngày mai.
Tài liệu tham khảo:
