Bài viết của Joan Feliz Valoys
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Ngành xây dựng tại Cộng hòa Dominica đã trải qua sự tăng trưởng bền vững trong những thập kỷ gần đây, được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở, sự phát triển du lịch và sự gia tăng đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này cũng đi kèm với những thách thức về kinh tế và tài chính, đặc biệt là sự biến động giá cả vật liệu xây dựng.
Một trong những cơ chế mà các công ty xây dựng đã áp dụng để giảm thiểu những rủi ro này là điều khoản điều chỉnh theo chỉ số giá trong các hợp đồng mua bán bất động sản. Mặc dù biện pháp này nhằm đảm bảo tính khả thi của các dự án, nhưng việc áp dụng không chính xác hoặc thiếu minh bạch có thể gây ra sự mất lòng tin ở người mua, ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư và cuối cùng tác động đến thị trường bất động sản.
Một lĩnh vực luôn biến đổi và chịu áp lực lạm phát
Cộng hòa Dominica đã duy trì tăng trưởng kinh tế ổn định trong những năm gần đây, với GDP tăng trưởng 4,9% trong năm 2023, theo Ngân hàng Trung ương. Đặc biệt, ngành xây dựng là trụ cột chính, chiếm khoảng 10% GDP và tạo ra hàng nghìn việc làm trực tiếp và gián tiếp.
Tuy nhiên, sự tăng trưởng này không phải không gặp phải những thách thức. Lạm phát toàn cầu, chi phí vận chuyển tăng cao và sự gián đoạn chuỗi cung ứng đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể giá vật liệu xây dựng. Theo Văn phòng Thống kê Quốc gia (NSO), Chỉ số Chi phí Xây dựng Nhà ở Trực tiếp (DHCCI) đã cho thấy mức tăng lũy kế 28,7% trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2023.
Một số vật liệu bị ảnh hưởng nhiều nhất bao gồm:
Xi măng: Tăng 35% trong ba năm qua.
Thép: Tăng hơn 50% từ năm 2021 đến năm 2023.
Gỗ và các sản phẩm từ gỗ: Giá tăng hơn 40% do khan hiếm và đầu cơ.
Nhôm và thủy tinh: Chịu ảnh hưởng nặng nề bởi khủng hoảng năng lượng toàn cầu, với mức tăng hơn 30%.
Trước tình huống này, các công ty xây dựng đã phải sử dụng các điều khoản điều chỉnh theo chỉ số giá như một chiến lược để tự bảo vệ mình khỏi những đợt tăng giá bất ngờ.
Điều khoản chỉ số hóa là gì và nó hoạt động như thế nào tại Cộng hòa Dominica?
Điều khoản điều chỉnh theo chỉ số là một điều khoản hợp đồng cho phép điều chỉnh giá cuối cùng của một bất động sản dựa trên sự tăng giá của vật liệu xây dựng. Về lý thuyết, việc áp dụng điều khoản này nhằm mục đích ngăn chặn công ty xây dựng phải chịu tổn thất do sự tăng giá không thể dự đoán trước của các yếu tố đầu vào chính.
Tại Cộng hòa Dominica, các điều khoản loại này đã trở nên phổ biến trong các dự án bất động sản bán trước, đặc biệt là các dự án chung cư cao tầng, dự án du lịch và các khu đô thị đang phát triển. Tuy nhiên, việc thực thi chúng không phải lúc nào cũng hoàn toàn minh bạch, điều này đã gây ra tranh cãi giữa người mua và các bên liên quan trong ngành.
Rủi ro khi áp dụng không đúng cách
Mặc dù việc điều chỉnh theo chỉ số có thể là một cơ chế điều chỉnh hợp pháp, nhưng việc lạm dụng nó có thể làm suy yếu niềm tin của thị trường. Một số rủi ro chính bao gồm:
1. Thiếu rõ ràng trong hợp đồng: Thường thì các điều khoản không được nêu chi tiết chính xác, tạo điều kiện cho việc diễn giải chủ quan và gây bất ngờ cho người mua.
2. Thiếu cơ sở tham khảo các chỉ số đáng tin cậy: Trong một số trường hợp, việc lập chỉ mục dựa trên các tiêu chí nội bộ của công ty xây dựng, thay vì các chỉ số chính thức như Chỉ số Chi phí Xây dựng (ICDV) hoặc Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI).
3. Tăng giá không cân xứng: Nếu không có giới hạn cụ thể, việc điều chỉnh theo chỉ số giá có thể dẫn đến mức tăng quá cao, khiến giá nhà ở trở nên đắt đỏ hơn nhiều so với dự kiến.
4. Mất uy tín: Nếu người mua nhận thấy điều khoản này được sử dụng để biện minh cho việc tăng giá tùy tiện, danh tiếng của chủ đầu tư có thể bị ảnh hưởng và sự quan tâm đến các dự án trong tương lai có thể giảm.
Thực tiễn tốt để thực thi công bằng và minh bạch
Để các điều khoản điều chỉnh theo chỉ số giá được coi là một cơ chế hợp pháp chứ không phải là một hành vi lạm dụng, các công ty xây dựng phải áp dụng cách tiếp cận dựa trên tính minh bạch và công bằng. Một số khuyến nghị chính bao gồm:
Giải thích rõ ràng ngay từ lần liên hệ đầu tiên: Việc lập chỉ mục không nên là điều bất ngờ. Người mua cần được thông báo ngay từ cuộc gặp đầu tiên và cách thức hoạt động cần được giải thích chi tiết.
Liên kết với các chỉ số đáng tin cậy: Nên điều chỉnh dựa trên dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương, Cục Thống kê Quốc gia hoặc các hiệp hội trong ngành xây dựng.
