Theo Luật số 5038 về Chế độ Chung cư tại Cộng hòa Dominica, phí bảo trì là khoản đóng góp bắt buộc mà tất cả chủ sở hữu phải thực hiện để trang trải các chi phí cần thiết cho việc bảo tồn«.
SANTO DOMINGO – Brenda đã chuẩn bị đầy đủ nguyên liệu để làm món arepa, hay torta như người dân vùng bờ biển phía bắc Cộng hòa Dominica, và khi bà di chuyển quanh căn bếp ở New Jersey, một vài câu hỏi chợt nảy ra trong đầu.
Bà sắp mua căn hộ để nghỉ hưu ở Santo Domingo, và mặc dù đã xem sơ đồ mặt bằng, hình ảnh phối cảnh và các đề nghị tài chính, bà vẫn lo ngại về một số thông tin liên quan đến phí bảo trì, các khoản phí bất ngờ và mâu thuẫn giữa hàng xóm.
“César, nói thẳng với anh một điều: phí bảo trì ở Santo Domingo là vì lý do gì, và tại sao đôi khi lại ồn ào đến vậy?”
Người anh họ im lặng vài giây trước khi trả lời, “Anh họ, em sống ở New York. Hệ thống ở đây khác, và em không muốn nói theo cảm tính. Để em gọi cho người nào đó thực sự xử lý việc này hàng ngày.”
Vài phút sau, César chào Leyandra Ureña, một chuyên gia quản lý chung cư thuộc Condominiord, và bật loa ngoài.
“Leyandra, em họ tôi đang ở đây, sắp mua một căn hộ ở Santo Domingo. Hãy giải thích cho chúng tôi từ đầu: phí bảo trì theo luật là gì?”
Câu trả lời rất thẳng thắn: “Theo Luật 5038 về Chế độ Chung cư tại Cộng hòa Dominica, phí bảo trì là khoản đóng góp bắt buộc mà tất cả chủ sở hữu phải trả để trang trải các chi phí cần thiết cho việc bảo trì, vận hành và quản lý các khu vực và dịch vụ chung của chung cư. Chúng không phải là tùy chọn hay tự nguyện; chúng là nghĩa vụ pháp lý gắn liền với quyền sở hữu.”
Brenda nhướng mày khi mở lò nướng để lấy giấy bạc ra và nướng bánh arepa cho vàng.
“Vậy khoản phí đó bao gồm những gì?” César hỏi.
Leyandra giải thích rằng phí thường kỳ dùng để chi trả cho các khoản phí định kỳ và thường trực: dọn dẹp và bảo trì các khu vực chung, điện cho hành lang và khu vực đỗ xe, nước sinh hoạt chung, bảo trì thang máy, an ninh, làm vườn, phí quản trị, dịch vụ lễ tân, bảo hiểm tòa nhà (nếu có) và các sửa chữa nhỏ. “Tóm lại, tất cả những gì cần thiết để khu chung cư hoạt động hàng ngày,” cô ấy nói rõ.
"Vậy họ quyết định mỗi người phải trả bao nhiêu như thế nào? Vì căn hộ của tôi ở tầng một, không giống như căn hộ ở tầng trên cùng.
" Leyandra giải thích rằng cách tính toán phụ thuộc vào quy định của ban quản lý chung cư. "Một số quy định đặt ra mức phí bằng nhau dựa trên ngân sách hàng năm; một số khác phân bổ theo diện tích của mỗi căn hộ; và nhiều quy định dựa trên hệ số sở hữu được quy định trong bản tuyên bố thành lập chung cư."
– Nhưng nếu tôi không sử dụng bể bơi hoặc phòng tập thể dục thì tôi vẫn phải trả tiền chứ?
“Dĩ nhiên rồi!” luật sư đáp không chút do dự. “Việc sử dụng không quyết định nghĩa vụ. Ngay cả khi chủ sở hữu không sử dụng thang máy, bể bơi hay phòng sự kiện, họ vẫn có nghĩa vụ phải trả tiền vì mọi người đều phải đóng góp vào việc bảo trì các khu vực chung, bất kể họ có sử dụng hay không.”
Brenda thở dài. “Và điều gì sẽ xảy ra khi họ đột nhiên nói rằng chúng ta phải trả thêm tiền? Cái mà họ gọi là khoản phí đặc biệt ấy.”
Leyandra đáp lại dứt khoát: “Luật không sử dụng từ đó một cách trực tiếp, nhưng trên thực tế nó đề cập đến một khoản phí bất thường. Khoản phí thường xuyên là số tiền được lập ngân sách hàng tháng. Khoản phí bất thường, hay phí đặc biệt, được yêu cầu thông qua một cuộc họp để trang trải một khoản chi phí bổ sung mà không thể được chi trả bằng nguồn quỹ hiện có từ khoản phí thường xuyên.”
“Vậy ai là người quyết định điều đó?” César hỏi khi Brenda ghi chép vào sổ tay.
“Việc đó phải được Đại hội đồng chủ sở hữu thông qua, theo luật và quy định của khu chung cư. Đó không phải là quyết định đơn phương của chủ tịch hội đồng quản trị.”
Brenda giật mình: “Vậy nếu có người không trả tiền thì sao?”
Tại đây, câu trả lời của luật sư bất động sản trở nên mang tính chuyên môn hơn: “Việc không tuân thủ sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý. Các khoản trả góp đã được phê duyệt là bắt buộc và có thể được đăng ký như một khoản thế chấp, bởi vì chúng đảm bảo việc bảo toàn tài sản. Điều này cho phép thực hiện các hành động thu hồi nợ và các thủ tục pháp lý.”.
César lại xen vào: “Ý tôi là, anh họ, đây không phải chuyện đùa. Trước khi ký, anh phải kiểm tra kỹ giấy tờ, vì luôn có người tìm cách lừa gạt.”
Leyandra, với lòng tốt vô bờ bến, đã liệt kê những thông tin cần thiết để mua nhà một cách sáng suốt: sao kê tài khoản căn hộ, quy định chung cư, bản kê khai chung cư thể hiện tỷ lệ sở hữu, phí bảo trì hiện tại, bất kỳ khoản phí đặc biệt nào đã được phê duyệt hoặc lên kế hoạch, ngân sách hàng năm, tỷ lệ nợ quá hạn của tòa nhà và quỹ dự trữ hiện có. Người bán phải cung cấp tất cả những thông tin này cho người mua để đảm bảo giao dịch minh bạch.
"Và có một câu hỏi quan trọng," cô ấy nói thêm: "Liệu có kế hoạch sửa chữa lớn nào trong thời gian tới không?"
Brenda tắt lò nướng; bánh arepa đã chín. “Ôi, bác sĩ, không ai giải thích cho tôi bất cứ điều gì về chuyện đó, không một ai trong số những người gửi lời mời chào cho tôi cả. Tôi rất biết ơn bác sĩ. Cho tôi hỏi, bác sĩ đi giày cỡ nào khi tôi đến Santo Domingo? Bác sĩ có thích đi giày cao gót không?”
César và Leyandra bật cười lớn. “Cảm ơn Leyandra, chúng tôi hy vọng bạn sẽ đến thăm chúng tôi vào một lúc nào đó, mặc dù trời lạnh nhưng ở đây thật dễ chịu,” César nói với cô.
– Brenda à, em thấy đấy, ngay cả khi nghỉ hưu, em cũng phải làm bài tập về nhà, em đã ghi chép mọi thứ lại chưa?
– Tất nhiên rồi! Tôi phải tính toán thật kỹ vì tôi sẽ sống bằng lương hưu và việc mua một căn hộ không chỉ đơn giản là ký hợp đồng rồi dọn vào ở.
Những điểm chính về chi phí cộng đồng
Những gì Brenda học được trong căn bếp của mình được phản ánh rõ nét trong thực tế thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica. Phí bảo trì thay đổi tùy thuộc vào kích thước tòa nhà, các dịch vụ đi kèm, loại hình quản lý và vị trí.
Tại các khu vực đô thị nổi tiếng như Piantini hoặc Naco, phí dịch vụ thường nằm trong khoảng từ 10.000 đến 15.000 RD$ (khoảng 155 – 230 USD) do yêu cầu an ninh cao hơn, thang máy, nhà máy điện và nhân viên thường trực.
Các tòa nhà có tiện nghi vừa phải như hồ bơi, phòng tập thể dục nhỏ và khu vực sinh hoạt chung hiện có giá từ 15.000 đến 20.000 RD$ (khoảng 230 – 310 USD), còn ở các tòa nhà cũ hơn hoặc có quản lý cộng đồng cơ bản, chi phí có thể thấp hơn, từ 5.000 đến 10.000 RD$ (khoảng 75 – 155 USD), mặc dù dịch vụ sẽ hạn chế hơn.
Tại các khu nghỉ dưỡng hoặc khu phức hợp có cơ sở hạ tầng rộng lớn hơn, chẳng hạn như bến du thuyền, sân thể thao, câu lạc bộ bãi biển hoặc khu vực giải trí rộng lớn, chi phí thường cao hơn đáng kể, có thể vượt quá 1.000 đô la Mỹ, phù hợp với tiêu chuẩn của thị trường bất động sản vùng Caribe và các khu dân cư được quy hoạch.
Bởi vì, như Brenda đã hiểu giữa những gói bột mì, dừa và nho khô, việc mua một căn hộ chung cư không chỉ đơn thuần là mua thêm mét vuông: đó là việc cùng nhau sở hữu, đòi hỏi những quy tắc rõ ràng, sự tham gia và trách nhiệm chung.
Tài liệu tham khảo:
