Trong hơn hai mươi năm tư vấn về các giao dịch bất động sản quốc tế, tôi đã nhận thấy một mô hình lặp đi lặp lại với tần suất đáng ngạc nhiên: nhà đầu tư nước ngoài đến Cộng hòa Dominica với vốn, sự nhiệt tình và một bất động sản đã được chọn. Nhưng họ đến mà không có câu trả lời cho câu hỏi quan trọng nhất mà không ai hỏi họ trước khi ký hợp đồng: Bạn sẽ mua dưới tên ai? Theo luật Dominica, quyết định đó không phải là một chi tiết hành chính—đó là một quyết định pháp lý với những hậu quả về thuế, tài sản và thừa kế kéo dài rất lâu sau ngày hoàn tất giao dịch.
Điểm xuất phát: tại Cộng hòa Dominica, người nước ngoài có thể mua sắm tự do
Cộng hòa Dominica không áp đặt bất kỳ hạn chế nào đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Cá nhân và pháp nhân thuộc bất kỳ quốc tịch nào đều có thể mua, sở hữu và chuyển nhượng bất động sản trên lãnh thổ Dominica với các điều kiện tương tự như công dân Dominica. Đó là điểm khởi đầu. Nhưng việc không có hạn chế không có nghĩa là không có hậu quả. Và chính ở điểm này, nhiều người bắt đầu đưa ra quyết định mà không tham khảo ý kiến chuyên gia.
Về cơ bản, nhà đầu tư nước ngoài có hai lựa chọn: mua bất động sản trực tiếp – với tư cách cá nhân – hoặc mua thông qua một công ty, dù là công ty được thành lập tại quốc gia của họ hay công ty được thành lập tại Cộng hòa Dominica. Mỗi con đường đều tạo ra những hiệu ứng pháp lý riêng biệt trên ba khía cạnh mà không nhà đầu tư nào có thể bỏ qua: thuế, tài sản và thừa kế.
Theo luật pháp Cộng hòa Dominica, quyết định đó không phải là một chi tiết hành chính mà là một quyết định xác định cách bạn đánh thuế, bảo vệ và chuyển nhượng khoản đầu tư của mình.
Khía cạnh tài chính: không phải mọi thứ có vẻ là lợi thế đều thực sự là lợi thế
Thuế tài sản, được gọi là IPI và được quy định bởi Luật 18-88, là một trong những yếu tố chính tạo nên sự khác biệt giữa hai chế độ thuế. Cá nhân chỉ phải chịu thuế IPI đối với phần tài sản bất động sản vượt quá ngưỡng miễn thuế, do Tổng cục Thuế (DGII) quy định ở mức 10.695.494 RD$ cho năm 2026 – một con số được điều chỉnh hàng năm theo lạm phát. Dưới ngưỡng này, cá nhân không phải trả thuế IPI. Mặt khác, các pháp nhân không phải chịu thuế IPI mà phải chịu thuế tài sản, áp dụng cho tổng giá trị tài sản của họ mà không có mức miễn thuế tối thiểu.
Điều này có nghĩa là đối với một nhà đầu tư mua bất động sản có giá trị trung bình, việc mua dưới tên cá nhân có thể mang lại lợi thế về thuế thực sự. Nhưng đối với một nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản hoặc tài sản có giá trị cao, cấu trúc doanh nghiệp có thể mang lại kế hoạch thuế hiệu quả hơn. Các tác động về thuế phụ thuộc vào hồ sơ cụ thể của từng nhà đầu tư—và việc tính toán đó nên được thực hiện trước khi ký kết, chứ không phải sau đó.
Khía cạnh tài sản: những gì một công ty nước ngoài có thể và không thể làm
Một câu hỏi thường gặp trong giới đầu tư là liệu một công ty thành lập ở nước ngoài có thể mua bất động sản trực tiếp tại Cộng hòa Dominica hay không. Câu trả lời là có – và quy trình này đơn giản hơn nhiều người nghĩ. Nếu công ty nước ngoài không tiến hành kinh doanh tại Cộng hòa Dominica và chỉ có ý định sở hữu bất động sản, thì công ty đó không cần phải thành lập trụ sở chính tại quốc gia này hoặc đăng ký kinh doanh. Cơ quan Thuế vụ Cộng hòa Dominica (DGII) đã quy định rằng, khi xử lý việc thanh toán thuế chuyển nhượng, Bộ phận Định giá sẽ tự động cấp cho công ty một Mã số Thuế vụ (RNC) như một công ty nắm giữ nước ngoài, mà không yêu cầu bất kỳ giấy tờ bổ sung nào.
Cấu trúc này—công ty nắm giữ nước ngoài—mang lại cho nhà đầu tư sự tách biệt giữa tài sản cá nhân và tài sản được mua lại, điều này có thể có ý nghĩa quan trọng về mặt trách nhiệm dân sự. Tuy nhiên, sự tách biệt này có những giới hạn mà luật pháp Cộng hòa Dominica quy định rõ ràng, và không hợp đồng nào có thể lách luật được.
Theo luật pháp Cộng hòa Dominica, quyết định đó không phải là một chi tiết hành chính — mà là sự khác biệt giữa việc bảo vệ tài sản của bạn và vô tình để lộ chúng.
Khía cạnh kế thừa: điều không ai lường trước được
Theo kinh nghiệm nghề nghiệp của tôi, đây là hậu quả bị bỏ qua nhiều nhất và có khả năng gây tốn kém nhất. Khi một người nước ngoài mua bất động sản tại Cộng hòa Dominica dưới tên cá nhân và qua đời, tài sản đó sẽ chịu sự điều chỉnh hoàn toàn của luật pháp Dominica, bất kể di chúc của họ quy định gì ở quốc gia gốc. Điều này được quy định tại Điều 3 của Bộ luật Dân sự, theo nguyên tắc lex rei sitae: bất động sản được điều chỉnh bởi luật pháp của nơi nó tọa lạc.
Điều này có nghĩa gì trong thực tế? Bộ luật Dân sự Cộng hòa Dominica quy định một phần thừa kế dành riêng cho con cái và cha mẹ của người quá cố. Bất kỳ điều khoản di chúc nước ngoài nào vi phạm phần dành riêng này sẽ không có hiệu lực đối với tài sản nằm ở Cộng hòa Dominica. Tuy nhiên, một khoản đầu tư được cấu trúc thông qua một công ty không chấm dứt cùng với chủ sở hữu – cổ phần được chuyển giao theo quy tắc của công ty và kế hoạch đầu tư do nhà đầu tư thiết lập trong suốt cuộc đời của họ.
Câu hỏi bạn nên tự hỏi mình trước khi ký
Không có câu trả lời duy nhất cho câu hỏi "làm thế nào để mua nhà?". Câu trả lời đúng phụ thuộc vào từng nhà đầu tư, dựa trên mục tiêu của họ, tình hình thuế ở quốc gia cư trú, giá trị và số lượng bất động sản họ dự định mua, liệu họ có mua để bán lại nhanh chóng hay không, và kế hoạch tích lũy tài sản dài hạn của họ. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là thời điểm đưa ra quyết định: trước khi ký hợp đồng, chứ không phải sau đó.
Bạn sở hữu nhiều hơn một bất động sản ở Cộng hòa Dominica, hay bạn đang có kế hoạch mua thêm? Bạn đã kiểm tra xem di chúc nước ngoài của bạn có thực sự bảo vệ tài sản của bạn ở quốc gia này hay chưa? Bạn có biết liệu cấu trúc mà bạn đã sử dụng để mua bất động sản hiện nay có phải là cách tốt nhất để bảo vệ người thừa kế tương lai của bạn hay không?
Theo luật pháp Cộng hòa Dominica, quyết định đó không phải là một chi tiết hành chính — lời khuyên pháp lý chuyên môn mà bạn nhận được trước khi ký kết mới là yếu tố quyết định liệu khoản đầu tư của bạn có thực sự được bảo vệ hay không.
Tài liệu tham khảo:
