SANTO DOMINGO.– Trong các dự án phát triển quy mô lớn, chẳng hạn như các khu phức hợp khách sạn và các dự án bất động sản liên quan đến lĩnh vực này, việc phân bổ rủi ro giữa các nhà đầu tư, chủ đầu tư và ngân hàng là một trong những yếu tố quyết định đến khả năng tài chính của chúng.
Theo một phân tích được công bố trên tạp chí chuyên ngành Hosteltur, một phương tiện truyền thông quốc tế tập trung vào ngành du lịch, cấu trúc tài chính của các dự án khách sạn thường được thiết kế theo mô hình chia sẻ rủi ro, trong đó mỗi bên tham gia đảm nhận các trách nhiệm khác nhau tùy theo vai trò của họ trong hoạt động.
Nhà đầu tư: rủi ro thị trường và lợi nhuận
Như Hosteltur giải thích trong phần kinh tế và tài chính khách sạn, nhà đầu tư chủ yếu gánh chịu rủi ro thị trường, nghĩa là khả năng tỷ lệ lấp đầy phòng, giá phòng hoặc doanh thu dự kiến sẽ không đạt được kỳ vọng ban đầu. Điều này bao gồm các yếu tố như sự thay đổi trong nhu cầu du lịch, chu kỳ kinh tế và điều kiện địa chính trị.
Về phần mình, Ngân hàng Phát triển Liên Mỹ (IDB), trong nhiều nghiên cứu về tài chính cơ sở hạ tầng du lịch ở Mỹ Latinh, chỉ ra rằng vốn tư nhân thường yêu cầu lợi nhuận tương xứng với mức độ rủi ro đã gánh chịu, đặc biệt là ở các thị trường mới nổi, nơi rủi ro về quy định và kinh tế vĩ mô có thể lớn hơn.
Chủ đầu tư: rủi ro thi công và xây dựng
Trong khi đó, chủ đầu tư phải đối mặt với những rủi ro liên quan đến việc thực hiện dự án. Một báo cáo kỹ thuật từ công ty quốc tế Deloitte về phát triển bất động sản và khách sạn giải thích rằng những thách thức chính ở giai đoạn này bao gồm vượt chi phí, chậm tiến độ, sự khác biệt về vật liệu và tuân thủ quy định.
Chủ đầu tư cũng chịu trách nhiệm về các rủi ro hợp đồng phát sinh từ việc xin giấy phép, tuân thủ các quy định về môi trường và phối hợp với các nhà điều hành khách sạn, khi những việc này nằm trong kế hoạch dự án.
Ngành ngân hàng: Rủi ro tín dụng và cơ cấu tài chính
Về phía mình, ngành ngân hàng tập trung phân tích rủi ro tín dụng. Theo các bài báo trên tạp chí tài chính AméricaEconomía, các ngân hàng đánh giá khả năng thanh toán, dòng tiền dự kiến và các bảo đảm được cung cấp của chủ đầu tư trước khi phê duyệt tài trợ cho các dự án phát triển du lịch.
Trong bối cảnh Cộng hòa Dominica, cổng thông tin chuyên ngành El Inmobiliario đã nhấn mạnh trong các báo cáo về tài chính du lịch rằng các tổ chức tài chính không chỉ đóng góp vốn mà còn củng cố niềm tin của các nhà đầu tư quốc tế bằng cách tham gia vào việc cấu trúc dự án.
Các cơ chế để cân bằng rủi ro
Theo các nghiên cứu của Ủy ban Kinh tế Mỹ Latinh và Caribe (ECLAC), các mô hình tài chính hỗn hợp kết hợp hỗ trợ tư nhân, ngân hàng và trong một số trường hợp là hỗ trợ nhà nước cho phép phân bổ rủi ro hiệu quả hơn, đặc biệt là trong các dự án có tác động kinh tế lớn như du lịch.
Tại Cộng hòa Dominica, việc sử dụng các quỹ tín thác bất động sản, được quy định bởi Luật 189-11, đã được các phân tích trong ngành xác định là một công cụ quan trọng để làm cho việc sử dụng vốn minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua và nhà đầu tư.
Một cấu trúc đòi hỏi sự cân bằng
Tóm lại, việc phân bổ rủi ro hợp lý không chỉ bảo vệ các bên liên quan mà còn quyết định tính bền vững lâu dài của dự án. Như nhiều phân tích từ lĩnh vực du lịch và tài chính đều nhất trí, khi rủi ro được phân bổ không tốt, dự án sẽ mất đi tính cạnh tranh; khi được cấu trúc tốt, nó sẽ trở thành động lực phát triển kinh tế.
Tài liệu tham khảo:
