SANTO DOMINGO – Khi nhắc đến du lịch ở Cộng hòa Dominica, người ta thường nói đến sự tăng trưởng, đầu tư và năng động kinh tế. Quốc gia này không chỉ củng cố vị trí dẫn đầu ở vùng Caribe mà còn liên tục phá vỡ các kỷ lục. Chỉ riêng năm 2025, nước này đã đón 11.676.901 lượt khách, trong đó 8.861.169 lượt đến bằng đường hàng không và hơn 2,8 triệu lượt đến bằng tàu du lịch, theo số liệu chính thức do Bộ Du lịch công bố.
Các số liệu khẳng định sức hấp dẫn của điểm đến này. Trong quý đầu tiên năm 2025, các khu vực như Punta Cana/Bávaro đạt tỷ lệ lấp đầy phòng khách sạn 89,9%, La Romana/Bayahíbe 88,2% và Puerto Plata 82,8%, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ tiếp tục thúc đẩy việc xây dựng khách sạn, khu dân cư du lịch và nhà cho thuê nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, chính sự thành công thu hút các nhà đầu tư ngày nay cũng đang làm thay đổi luật chơi. Ngành du lịch toàn cầu đang bước vào giai đoạn mà lợi nhuận sẽ không còn chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý hay lượng khách du lịch, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố phức tạp hơn: rủi ro khí hậu, chi phí vận hành, áp lực môi trường, bảo hiểm và sự chuyển đổi của vận tải hàng không.
Câu hỏi đặt ra không còn là dự án nào sẽ thu hút vốn đầu tư, mà là dự án nào có thể sẽ không còn sinh lời trước khi thập kỷ này kết thúc.
Một ngành du lịch mạnh mẽ… nhưng dễ bị tổn thương hơn
Ngành du lịch Cộng hòa Dominica khởi đầu năm 2016 với kỷ lục 1.155.484 lượt khách vào tháng Giêng, cho thấy nhu cầu quốc tế vẫn mạnh mẽ. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này không loại bỏ được những rủi ro về cấu trúc. Trên thực tế, các tổ chức quốc tế cảnh báo rằng các hiện tượng khí hậu đang bắt đầu chuyển thành rủi ro tài chính đối với thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến định giá, tài chính và các quyết định đầu tư.
Thêm vào đó là một yếu tố ngày càng trở nên rõ rệt ở vùng biển Caribe: rong biển Sargassum. Sự tích tụ khổng lồ của loại rong biển này có thể làm giảm tỷ lệ lấp đầy phòng khách sạn, gây tổn hại đến hệ sinh thái và ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế du lịch, thậm chí buộc các chính phủ phải phối hợp các chiến lược khu vực để hạn chế tác động.
Thông điệp dành cho các nhà đầu tư là du lịch sẽ tiếp tục phát triển, nhưng không phải tất cả các dự án phát triển đều sẽ phát triển theo.
1. Các dự án ven biển không có biện pháp bảo vệ bờ biển
Trong nhiều thập kỷ, vị trí gần biển đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản tăng ngay lập tức. Tuy nhiên, OECD khuyến cáo nên tránh xây dựng ở những khu vực có rủi ro khí hậu cao và cần xem xét các yếu tố này trong quy hoạch và quyết định đầu tư. Lý do là về mặt tài chính: các hiện tượng thời tiết cực đoan có thể làm giảm giá trị bất động sản, phá vỡ mô hình tín dụng và gây ra tổn thất làm suy yếu tài sản thế chấp cho vay.
Trên thực tế, điều này có nghĩa là một khách sạn ven biển có thể phải đối mặt với tình trạng khấu hao nhanh hơn, chi phí bảo vệ cao hơn và khó khăn trong việc huy động vốn. Một vị trí hiện đang rất đắc địa có thể trở thành một tài sản kém thanh khoản hơn nếu thị trường nhận thấy rủi ro về mặt vật chất là vĩnh viễn.
2. Các khu nghỉ dưỡng khổng lồ cạnh tranh hoàn toàn về giá cả
Du lịch quy mô lớn sẽ tiếp tục tồn tại, nhưng mô hình sản lượng cao, lợi nhuận thấp ngày càng nhạy cảm với những thay đổi về quy định và môi trường. Tổ chức OECD nhấn mạnh sự cần thiết phải chuyển hướng đầu tư từ các công trình xây dựng phát thải carbon cao hoặc có rủi ro cao sang các tài sản bền vững, phát thải thấp.
Sự chuyển đổi này kéo theo những yêu cầu cao hơn về công nghệ, năng lượng và vận hành. Các dự án không thích ứng được có thể phải đối mặt với chi phí leo thang trong bối cảnh thị trường đòi hỏi tính bền vững trở thành tiêu chuẩn. Nói cách khác, giá cả sẽ không còn là yếu tố cạnh tranh duy nhất; hiệu quả môi trường và khả năng thích ứng sẽ trở thành những biến số quan trọng quyết định lợi nhuận.
3. Sự phát triển phụ thuộc rất nhiều vào các chuyến bay giá rẻ
Biến đổi khí hậu cũng đang tác động đến ngành hàng không. Các nghiên cứu của EUROCONTROL cảnh báo rằng các hiện tượng thời tiết khắc nghiệt hơn sẽ gây ra nhiều sự chậm trễ hơn, tiêu thụ nhiên liệu cao hơn và lượng khí thải tăng lên, làm tăng chi phí hoạt động của ngành.
Đối với các điểm đến trên đảo, nơi đường hàng không là phương thức di chuyển chính, bất kỳ sự gia tăng chi phí nào về mặt cấu trúc đều có thể được chuyển sang giá vé và ảnh hưởng đến nhu cầu. Do đó, các dự án phụ thuộc hoàn toàn vào lượng lớn hành khách quốc tế có thể trở nên dễ bị tổn thương hơn trước những cú sốc bên ngoài, những cú sốc không còn là ngoại lệ mà trở thành một phần của kịch bản khí hậu mới.
4. Các khu phức hợp có mức tiêu thụ nước cao
Tương lai của ngành bất động sản gắn liền với việc giảm phát thải carbon và sự thích ứng của môi trường xây dựng với các rủi ro vật lý ngày càng gia tăng. Điều này đặt ra thách thức trực tiếp cho các dự án cần lượng lớn năng lượng hoặc nước: chi phí đầu tư để đảm bảo khả năng chống chịu có thể tăng lên đáng kể.
Vấn đề nan giải là hai mặt – giảm thiểu phát thải và thích ứng với cơ sở hạ tầng – điều này buộc các nhà phát triển phải tích hợp khả năng chống chịu ngay từ giai đoạn thiết kế nếu muốn bảo vệ hiệu suất của tài sản.
5. Các dự án tại những điểm đến có cơ sở hạ tầng đã bão hòa
Rủi ro khí hậu không chỉ ảnh hưởng đến các công trình xây dựng; chúng còn tác động thông qua các kênh kinh tế vĩ mô như tăng trưởng, năng suất và lạm phát, có thể làm thay đổi hiệu quả hoạt động của toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Khi cơ sở hạ tầng đô thị—giao thông, dịch vụ cơ bản, quy hoạch—không theo kịp tốc độ tăng trưởng, tác động sẽ ảnh hưởng đến du khách và, rộng hơn, đến khả năng cạnh tranh của điểm đến. Điều này củng cố một ý tưởng quan trọng đối với các nhà đầu tư: lợi nhuận từ du lịch phụ thuộc vào chính dự án cũng như khu vực xung quanh.
6. Tài sản dễ bị ảnh hưởng bởi thiên tai mà không có sự bảo vệ tài chính vững chắc
Thị trường bảo hiểm đã phản ánh mức độ nghiêm trọng của vấn đề. Các thảm họa thiên nhiên gây thiệt hại hàng trăm tỷ đô la mỗi năm, và chỉ một phần trong số đó được bảo hiểm, buộc các doanh nghiệp và chủ nhà phải gánh chịu những tổn thất đáng kể. Hơn nữa, sự gia tăng các hiện tượng cực đoan đang khiến các công ty bảo hiểm tăng phí bảo hiểm, hạn chế phạm vi bảo hiểm hoặc rút lui khỏi các khu vực rủi ro cao, làm gia tăng khoảng trống bảo vệ.
Một dự án có thể duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, nhưng nếu việc đảm bảo cơ sở hạ tầng trở nên quá tốn kém, phương trình tài chính sẽ thay đổi hoàn toàn.
7. Các khách sạn ở những khu vực thường xuyên xuất hiện rong biển Sargassum mà không có chiến lược giảm thiểu tác động
Rong biển Sargassum đã trở thành mối đe dọa về môi trường và kinh tế đối với vùng Caribe. Sự tích tụ của nó gây hại cho hệ sinh thái, tạo ra khí gây kích ứng và làm giảm lượng khách du lịch, một lĩnh vực chiếm khoảng 15% GDP của Cộng hòa Dominica, theo ước tính của Hội đồng Du lịch và Lữ hành Thế giới được Reuters trích dẫn.
Các nhà khoa học thậm chí còn cảnh báo rằng lượng khách có thể tăng gấp đôi so với mức đỉnh trước đó, làm phức tạp việc lập kế hoạch và giảm sự quan tâm của nhà đầu tư. Đối với các khách sạn có mô hình kinh doanh xoay quanh bãi biển, việc thiếu các giải pháp vận hành có thể dẫn đến việc hủy đặt phòng, tổn hại danh tiếng và gây áp lực tăng giá.
Chỉ số mới về lợi nhuận du lịch
Ngành du lịch Cộng hòa Dominica tiếp tục khẳng định vị thế là động lực kinh tế – đến mức Hội đồng Du lịch và Lữ hành Thế giới dự báo lĩnh vực này sẽ đóng góp gần 21 tỷ đô la Mỹ cho nền kinh tế đất nước, tương đương khoảng 15% GDP. Tuy nhiên, lợi nhuận trong tương lai sẽ không còn chỉ được đo lường bằng tỷ lệ lấp đầy phòng hay lượng khách du lịch. Thị trường đang bắt đầu phân hóa giữa các dự án có khả năng phục hồi tốt và các dự án dễ bị tổn thương.
Mô hình thứ nhất tích hợp tính bền vững, quản lý rủi ro và quy hoạch dài hạn. Mô hình thứ hai phụ thuộc vào những điều kiện không còn được đảm bảo. Nhìn về năm 2030, tín hiệu dành cho các nhà đầu tư rõ ràng và mang tính chiến lược: trong ngành du lịch, chỉ xây dựng tốt thôi sẽ không còn đủ. Cần phải xây dựng dựa trên sự chuẩn bị kỹ lưỡng.
Tài liệu tham khảo:
