Lo que deben hacer constructores, administradores y vecinos para mantener un edificio seguro.
SANTO DOMINGO.– La seguridad en los edificios residenciales se vuelve un tema central cuando ocurre un accidente. La legislación dominicana establece obligaciones claras para constructores, administraciones y propietarios, pero la pregunta sigue siendo: ¿quién asume la responsabilidad?
Israel López Rodríguez, especialista en derecho inmobiliario, explica que la respuesta no es simple. “Cuando ocurre un siniestro, la responsabilidad puede ser exclusiva o compartida, dependiendo de los hechos técnicos y administrativos”, aseguró.
Constructor
El profesional señala que el constructor es el garante inicial de la seguridad del edificio. “Debe asegurarse de que todos los sistemas de gas, detección de incendios y evacuación cumplan con los reglamentos desde el diseño hasta la entrega”.
Entre sus obligaciones principales está la correcta instalación de sistemas de gas, siguiendo el Decreto 178-10. Esto incluye materiales certificados, pruebas de hermeticidad y personal autorizado. El incumplimiento puede derivar en responsabilidad civil, administrativa e incluso penal.
Los sistemas de detección y control de incendios también son esenciales. “Detectores, alarmas, extintores y rociadores automáticos, cuando correspondan, deben estar instalados y operativos desde la entrega del edificio”, indicó López Rodríguez.
Además, el constructor debe garantizar medios de evacuación funcionales y señalizados, según el Decreto 361-15. La falta de rutas seguras compromete la seguridad pasiva y la responsabilidad legal del constructor.
Administración del condominio
Una vez entregado el inmueble, la administración se convierte en la segunda línea de seguridad. Debe mantener y supervisar todas las áreas comunes, asegurando que los equipos de seguridad funcionen correctamente.
También es responsable de revisar periódicamente las instalaciones de gas y contratar personal técnico autorizado para su mantenimiento. Ignorar reportes de fugas o retrasar reparaciones puede convertir una alerta en tragedia.
Los protocolos de evacuación son clave. “Aunque no se exige un manual formal, la ley impone un deber de diligencia. Evacuaciones improvisadas pueden ser consideradas negligencia”, explicó López.
Tras un incidente, la administración debe activar pólizas de seguro, convocar a la asamblea de propietarios y solicitar estudios técnicos especializados, como peritajes estructurales, evaluaciones de gas y revisiones eléctricas.
Estudios técnicos y seguros
Los peritajes permiten identificar las causas del siniestro y diseñar medidas de reparación. Las pólizas de condominios suelen cubrir daños por incendio y explosión, áreas comunes y responsabilidad civil frente a terceros. No obstante, cualquier negligencia grave puede afectar la cobertura.
Propietarios
En algunos casos, los propietarios pueden ser responsables, especialmente si hubo manipulación indebida de instalaciones de gas o falta de mantenimiento dentro de su unidad.
Responsabilidad compartida
La experiencia jurídica muestra que la responsabilidad puede ser compartida entre constructor, administración y propietario. “El peritaje técnico será determinante para establecer quién responde y hasta dónde”, aseguró López Rodríguez.
“Este incidente no solo es lamentable, sino una llamada de atención para todo el sector inmobiliario: construir bien no basta y administrar correctamente tampoco es suficiente si no hay protocolos claros y mantenimiento constante”, concluyó López Rodríguez.
