La tokenización inmobiliaria y los modelos de inversión fraccionada comienzan a ganar espacio en los titulares del mercado dominicano. Sin embargo, bajo el sistema registral inmobiliario y el sistema Torrens, no toda innovación tecnológica equivale a propiedad. Este artículo analiza las diferencias jurídicas entre fracciones y tokens, los riesgos legales y de cumplimiento que plantea la tokenización y la necesidad de que estos modelos sean compatibles con la seguridad jurídica que distingue a la República Dominicana como destino de inversión.
En los últimos meses, la tokenización del real estate y los modelos de fracciones inmobiliarias han comenzado a ocupar titulares en el mercado dominicano. Se anuncian proyectos hoteleros tokenizados, esquemas de inversión fraccionada y nuevas formas de acceso al mercado inmobiliario que prometen democratizar la inversión. La innovación es bienvenida. Sin embargo, en materia inmobiliaria, la pregunta correcta no es qué tan novedoso es el modelo, sino qué tipo de derecho adquiere realmente el inversionista.
En la República Dominicana, esa respuesta pasa inevitablemente por el sistema registral inmobiliario y, en particular, por el sistema Torrens.
Bajo el sistema Torrens vigente, la propiedad inmobiliaria no se presume ni se declara: se registra. El derecho real nace con la inscripción y se prueba con el certificado de título. Esto implica que la propiedad debe estar perfectamente determinada, individualizada y ser oponible frente a terceros. En consecuencia, cualquier modelo de inversión inmobiliaria -tradicional o innovador – debe analizarse desde una pregunta esencial: ¿estamos frente a un derecho real inmobiliario o ante un derecho meramente personal?
Las fracciones inmobiliarias, correctamente estructuradas, sí encajan dentro del sistema jurídico dominicano. Unidades funcionales dentro de un condominio, participaciones claramente definidas, en co-propiedad y derechos inscritos en el Registro de Títulos constituyen derechos reales plenamente reconocidos por el ordenamiento jurídico. En estos casos, el inversionista adquiere una porción o cuota concreta del inmueble, respaldada por un certificado de título y protegida por el sistema Torrens.
La fracción inmobiliaria es jurídicamente válida porque descansa sobre un derecho real registrable, con plena oponibilidad frente a terceros y con un marco normativo claro que define su alcance, límites y protección.
La tokenización inmobiliaria, en cambio, introduce un elemento tecnológico que no debe confundirse jamás con la naturaleza jurídica del derecho adquirido. En la mayoría de los modelos actuales, el token no representa propiedad inmobiliaria en sentido jurídico, sino una participación económica asociada a un proyecto o a los rendimientos que este pueda generar.
Desde el punto de vista legal dominicano, el token suele representar un derecho personal, una expectativa de beneficio o una relación contractual frente a un desarrollador o vehículo estructurador. No constituye un derecho real inmobiliario ni es inscribible en el Registro de Títulos. El token no entra al folio real; entra a un contrato.
El principal riesgo no está en la innovación, sino en la confusión conceptual. Cuando se presenta un “token” como si fuera equivalente a una cuota inmobiliaria registrada, se genera una expectativa que el sistema jurídico dominicano no respalda. Ante incumplimientos, embargos, conflictos societarios o insolvencias, el tenedor de un token no cuenta con la misma protección que quien ostenta un derecho real debidamente inscrito. En el sistema Torrens, lo que no está registrado no existe como derecho real, aunque esté respaldado por tecnología blockchain.
Para mayor claridad, resulta útil presentar una tabla comparativa de ambos modelos:
| Fracción inmobiliaria | Token inmobiliario |
| Derecho real inmobiliario | Derecho personal o contractual |
| Reconocida por el sistema registral inmobiliario dominicano | No reconocida como derecho real por el sistema registral |
| Inscribible en el Registro de Títulos | No inscribible como derecho real inmobiliario |
| Respaldada por certificado de título | Respaldada por contrato o smart contract |
| Oponible frente a terceros | Oponible solo entre las partes contratantes |
| Protegida por el sistema Torrens | No protregida el sistema Torrens |
| Representa una porción jurídica del inmueble | Representa una expectativa económica o financiera |
| Goza de seguridad jurídica registral | Carece de protección registral inmobiliaria |
| Transmisión sujeta a formalidades legales y registrales | Transferencia digital sin control registral |
| Existe jurídicamente como propiedad inmobiliaria | No constituye propiedad inmobiliaria en sentido legal |
A este análisis jurídico se suma un elemento adicional que no puede pasarse por alto: la prevención del lavado de activos bajo la Ley 155-17. Los esquemas de tokenización inmobiliaria, por su naturaleza digital, fragmentada y potencialmente transfronteriza, plantean retos importantes en materia de identificación del beneficiario final, trazabilidad del origen de los fondos y control de operaciones, pilares esenciales del sistema antilavado dominicano.
A diferencia de la compraventa inmobiliaria tradicional, que suele canalizarse a través de entidades financieras reguladas, la tokenización puede facilitar la circulación internacional de capitales sin los filtros habituales, especialmente cuando intervienen plataformas digitales, pasarelas de pago extranjeras o criptoactivos. Esto obliga a repensar los mecanismos de supervisión para evitar que una herramienta de innovación financiera se convierta en un vehículo de opacidad.
Este análisis cobra aún mayor relevancia si se toma en cuenta que la República Dominicana es Estado miembro del Grupo de Acción Financiera de Latinoamérica (GAFILAT). Esta membresía ha sido uno de los pilares que posicionan al país como una jurisdicción segura para la inversión, precisamente por su compromiso con la transparencia, la trazabilidad de los fondos y la identificación del beneficiario final.
Bajo ese marco, cualquier modelo de tokenización inmobiliaria que opere en el país debe ser compatible no solo con el sistema registral inmobiliario, sino también con las obligaciones internacionales asumidas en materia de prevención del lavado de activos y financiamiento del terrorismo. La innovación no puede avanzar en zonas grises que debiliten la reputación país ni la confianza del inversionista.
La innovación inmobiliaria no está reñida con la seguridad jurídica. Pero en la República Dominicana, no todo lo digital es propiedad ni todo lo tokenizado es registrable. La verdadera fortaleza del mercado inmobiliario dominicano radica en la confianza que genera su marco legal, sustentado en el sistema Torrens, la Ley 155-17 y los compromisos internacionales del país.
Antes de invertir, fraccionar o tokenizar, la pregunta esencial no es cuánto puedo ganar, sino qué derecho estoy adquiriendo realmente. Porque en bienes raíces, la tecnología puede evolucionar, pero la seguridad jurídica sigue siendo la llave maestra.
